Fatih'te Kentsel Dönüşüm: Tarihi Yarımada'da Riskli Yapı, Yenileme Alanı ve Plan Notları

Fatih'te kentsel dönüşüm, İstanbul'un en yaşlı yapı stoklarından birinde ve UNESCO Dünya Mirası alanlarıyla iç içe bir dokuda yürür. Bir apartmanın riskli yapı raporu almış olması, yeni binanın kaç katlı, hangi cephe ve malzemeyle yapılacağını tek başına belirlemez; bunu koruma amaçlı imar planı ve koruma kurulu kararları belirler. Bu sayfada ilçedeki senaryo hasarını, 2025'te değişen yenileme alanı tablosunu ve belediyenin dönüşümü hızlandırmak için getirdiği plan notlarını anlatıyoruz.

Tarihi Yarımada'da dönüşümün üç hukuki çerçevesi

6306 sayılı Kanun bu alanları kendi rejiminden ayırmaz, ama bir şart ekler: 2863 ve 5366 kapsamındaki alanlarda uygulama yapılırken alanın sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır (md. 9/3). Bu yüzden Fatih'te dönüşüm takviminin en belirsiz halkası çoğu zaman tespit değil, proje onayıdır.

İBB senaryosu: Fatih'te hasar tahmini nerede yoğun?

İBB'nin 2020 tarihli Fatih kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçe genelinde 2.083 binada çok ağır, 3.496 binada ağır ve 9.949 binada orta hasar bekleniyor. Analiz edilen 43.560 binanın 31.899'u (yüzde 73) 1980 öncesinde, yalnızca 3.774'ü 2000 sonrasında yapılmış; 13.113'ü yığma. Orta ve üstü hasar tahmininin en yüksek olduğu mahalleler şunlar:

Yoğunluk Haliç kıyısındaki Ayvansaray ve Balat ile surlara yakın Koca Mustafapaşa ve Yedikule'de toplanıyor; Yedikule çok ağır hasar tahmininde ilçenin ilk sırasında. Kitapçık, dar yollar ve hasar görebilirliği yüksek yoğun stok nedeniyle yol kapanmalarının kurtarmayı zorlaştırabileceğini ve risk azaltmanın en azından ada ölçeğinde planlanmasını öneriyor. Bu sayılar mahalle ortalamasıdır; tek bir binanın durumunu, masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşun yapacağı tespit gösterir (6306 md. 3/1).

Yenileme alanlarında 2025'te ne değişti?

Fatih'in bazı bölgeleri yıllar önce 5366 sayılı Kanun kapsamında yenileme alanı ilan edilmişti. Fatih Belediyesi'nin 2025 faaliyet raporuna göre avan proje süreçleri tamamlanan ya da kamu eliyle proje yürütülmesi planlanmayan alanlar tespit edildi ve Ayvansaray, Unkapanı, Davutpaşa, Samatya ve Darüşşafaka yenileme alanları Resmî Gazete'de yayımlanan Cumhurbaşkanı kararlarıyla yenileme alanından çıkarıldı. Aksaray, Hüsambey-Kırkçeşme ve Sulukule yenileme alanları için aynı süreç devam ediyor.

Malik açısından bunun anlamı şudur: Statü kalktığında parsel, avan proje yerine yürürlükteki koruma amaçlı imar planına göre değerlendirilir. Aynı rapor, Büyük Valide Han, Büyük Yeni Han ve Balkapanı Han'ı kapsayan yeni bir yenileme alanı teklifinin de belediye meclisinden geçtiğini aktarıyor. Parselinizin bugün hangi statüde olduğunu, işlem başlatmadan önce belediyeden yazılı olarak öğrenin.

Dönüşümü hızlandıran plan notları: I-43, I-37 ve I-45

Belediye, Tarihi Yarımada'daki yapılaşma koşulları yüzünden eski binaların yenilenemediği sorununu plan notlarıyla çözmeye çalışıyor. Faaliyet raporundaki bilgiye göre:

• I-43: Hak kaybını önleyerek yenilemeyi kolaylaştıran plan notu. Belediye, bu not ve Yarısı Bizden kampanyasıyla 2025'te 497 yapının riskli ilan edildiğini, 307 yapıya ruhsat verilerek 2.466 bağımsız bölümün dönüşüm sürecine girdiğini bildiriyor.
• I-37 (revize): Tek başına ya da birleşerek 1.000 m² büyüklüğe ulaşan parsellerde, müktesep haklara bağlı kalınarak ve kentsel tasarım projesi hazırlanarak ada bazında dönüşüme imkân tanıyor. Rapor tarihinde İBB Meclisi'nin ikinci karar aşamasındaydı.
• I-45: Kara Surları Dünya Miras Alanı sınırında kalan ama Kara Surları Koruma Alanı'nda kalmayan parsellerde binaların müktesep haklara bağlı kalınarak yıkılıp yeniden yapılabilmesini öngörüyor; o da İBB Meclisi aşamasında.

Kesinleşmemiş bir plan notuna dayanarak müteahhitle pazarlık yapmak sık yapılan bir hatadır. Teklifleri karşılaştırmadan önce parselin imar durumunu ve uygulanabilecek notu yazılı alın; kat karşılığı sözleşmesinde hangi maddelere dikkat edileceğini kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberinde derli toplu bulabilirsiniz.

Alan bazlı projeler: Atılgan ve Fatih siteleri

Belediye, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve TOKİ ile 9 proje alanında ada veya alan bazlı çalışma yürütüyor. Raporda bu alanların toplam büyüklüğü 128.861 m², kapsadığı bağımsız bölüm sayısı yaklaşık 3.500 olarak veriliyor. İlk uygulama, UNESCO Dünya Mirası alanı içindeki 11 bloklu, 176 daireli Atılgan Sitesi: malikler tam uzlaşma sağladı, bina yıkıldı ve inşaatı TOKİ yürütüyor. 19 bloklu, 310 daireli Fatih Sitesi'nde ise proje tamamlanmış, uzlaşma görüşmeleri sürüyor.

Bu örnekler, Fatih'te tek parselde çözülemeyen yükseklik ve otopark sorunlarının ada ölçeğinde nasıl aşılabildiğini gösteriyor. Komşu parsellerle birleşme ihtimali varsa, kendi binanız için tekil sözleşme imzalamadan önce bu seçeneği konuşun.

Fatih'te sık yapılan hatalar

1. Tescil sorgusunu atlamak: Parselde ya da bitişiğinde tescilli yapı olup olmadığı en başta öğrenilmelidir; proje bu bilgiyle şekillenir.
2. Mevcut kat sayısını kesin hak saymak: Koruma amaçlı planda yükseklik ve cephe koşulları bellidir; müktesep hak ancak ilgili plan notu uygulanabiliyorsa korunur.
3. Mirasçıları geç belirlemek: Eski ve hisseli parsellerde ulaşılamayan paydaşlar sık rastlanan bir gecikme nedenidir. Karara katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (6306 md. 6/1).
4. Destekleri hesaba katmamak: Yarısı Bizden ve kira destekleri pazarlığın parçasıdır; güncel koşullar için kira yardımı sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Fatih'te parselin yenileme alanı geçmişini, koruma amaçlı plandaki koşullarını ve uygulanabilecek plan notunu, dönüşüm kararından önce şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyoruz. Hizmetlerimiz kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; dönüşüme kadar binanın yönetimi için Fatih bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.