Fatih'te Bina Yönetimi: Eski Apartmanlar, Tescilli Yapılar ve Dükkânlı Binalar

Fatih'te bina yönetimi, çoğunlukla 1980 öncesinden kalma, birbirine bitişik ve zemin katında dükkân bulunan apartmanların yönetimidir. Tarihi Yarımada'nın koruma amaçlı imar planı ve koruma kurulu kararları, başka ilçelerde sıradan sayılan cephe boyası, tabela ya da çatı onarımını izne bağlı bir işe dönüştürür. Bu sayfa, Fatih'teki yöneticilerin bu çerçevede nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

Fatih'in yapı stoku yönetimi nasıl şekillendiriyor?

İBB'nin 2020 tarihli Fatih kitapçığında 58 mahallede 43.560 bina analiz edildi. İlçeyi diğerlerinden ayıran tablo şu:

Yönetim açısından bu, yaşlı tesisatların, eski asansörlerin ve yorgun çatıların bütçede büyük yer tuttuğu anlamına gelir. 5–8 katlı eski apartmanlarda asansör çoğu zaman sonradan eklenmiştir; periyodik kontrolde çıkan kusurların giderilmesi ertelenmemelidir (ayrıntılar asansör periyodik kontrol yazımızda). Yığma ve ahşap binalarda nem, çatı ve elektrik tesisatı ise öncelikli bakım kalemleridir.

Tescilli yapı ve koruma alanında bakım: hangi iş kime sorulur?

Fatih'te bir binanın kendisi tescilli olmasa bile koruma amaçlı imar planı sınırında ya da tescilli bir yapının bitişiğinde olması, dış cepheye yapılacak her işi etkiler. Tescilli yapılarda ruhsata tabi olmayan, taşıyıcı sistemi etkilemeyen bakım ve onarım, koruma, uygulama ve denetim bürosu (KUDEB) kurulmuş idarenin izniyle; esaslı onarım ve yapısal müdahaleler koruma bölge kurulunun izniyle yapılır (2863 sayılı Kanun md. 57). Fatih Belediyesi'nin 2025 faaliyet raporuna göre o yıl 393 proje KUDEB'e, 76 proje kurula iletildi; yani bu süreç ilçede gündelik bir iştir.

Yöneticiye düşen pratik görevler:

• Binanın ve bitişiğindeki parsellerin tescil durumunu öğrenip yönetim dosyasına koyun.
• Cephe, çatı, pencere ve kapı değişikliklerinde iş başlamadan izin belgesini isteyin. İzinsiz ya da izne aykırı tadilat için hapis veya adli para cezası öngörülür (2863 md. 65).
• Bakım kayıtlarını tarihli fotoğraflarla tutun; olası bir denetimde neyin ne zaman yapıldığını bu kayıtlar gösterir.

Belediye, Tarihi Çevrede Yeni Yapı Tasarım Kılavuzu ile bir cephe tasarım rehberi üzerinde çalışıyor; yürürlüğe girdiklerinde dış cephe işlerinde bunlara da bakmak gerekecek. Tarihî yapılarda yönetim yaklaşımımızı tarihî miras yönetimi sayfasında özetledik.

Zemin katı dükkân olan apartmanlarda düzen

Aksaray, Beyazıt, Eminönü çevresi ve ana caddeler boyunca apartmanların zemin katları çoğunlukla işyeridir. Bu binalarda tartışmaların çoğu üç konudan çıkar:

• Kullanım değişikliği: Tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümde dükkân, imalathane veya lokanta gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabilir (634 sayılı KMK md. 24). Üst katlardaki dairelerin depo ya da atölyeye dönüştürülmesi bu nedenle yönetimin yakından izlemesi gereken bir konudur.
• Tabela ve tente: Belediye, 2017 tarihli reklam, ilan, tanıtım ve tabela yönetmeliğini Tarihi Yarımada'nın kimliğine uygun biçimde revize ediyor. Cepheye asılacak tabelanın hem belediye kurallarına hem de kat maliklerinin rızasına ihtiyaç duyduğunu dükkân kiracılarına baştan bildirin.
• Ortak gider: Dükkânların asansör, kalorifer veya kapıcı hizmetinden yararlanmadığı iddiası sık duyulur. Gider paylaşımını yönetim planında açıkça yazmak, her genel kurulda aynı tartışmayı önler.

Sultanahmet ve çevresinde kısa süreli kiralama

Turistik yoğunluğun yüksek olduğu Sultanahmet, Küçük Ayasofya, Cankurtaran ve Alemdar gibi mahallelerde dairelerin günlük kiraya verilmesi bina içinde kolayca anlaşmazlığa dönüşebilir. 7464 sayılı Kanun'la konutların 100 günden kısa süreli kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine bağlandı; izin için o binadaki tüm kat maliklerinin oybirliği gerekir. İzinsiz kullanım tespit ederseniz yazılı tespit yapıp ilgili idareye bildirin. Ayrıntılar kısa süreli kiralama yazımızda.

Bitişik nizamda büyük onarımları planlamak

Fatih'teki apartmanların çoğu bitişik nizamda, komşu binayla ortak ya da yan yana duvarlarla yapılmıştır. Bu dokuda çatı, yağmur oluğu ve cephe işleri komşu binayı da etkiler: sizin çatınızdan komşu duvara su akması ya da komşu parseldeki bir restorasyonun binanızda çatlak yapması sık yaşanan anlaşmazlıklardır. Komşu parselde yıkım veya kazı başlamadan önce kendi cephenizin, merdiven duvarlarınızın ve tavanlarınızın tarihli fotoğraflarını çekip mümkünse noter ya da tespit yoluyla kayda geçirmek, sonradan zararın kimden kaynaklandığını kanıtlamayı kolaylaştırır.

Yaşlı binalarda çatı yenileme, yapısal onarım ya da tesisat değişimi gibi büyük işler tek yıllık aidatla karşılanamaz. Bu işleri genel kurulda onaylanan işletme projesine ayrı kalem olarak yazmak gerekir. Onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici projedeki artış, o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz ve geçici proje en geç 3 ay içinde genel kurula onaylatılmalıdır (KMK md. 37, 7579 sayılı Kanunla değişik). Büyük onarım öncesinde binanın dönüşüm ihtimalini de hesaba katın: yüksek maliyetli bir yenileme, riskli yapı tespiti yapılması gereken bir binada boşa harcanmış olabilir.

Dar sokaklarda deprem hazırlığı

İBB kitapçığı, Fatih'te senaryo depreminde orta ve üstü hasar görmesi beklenen yaklaşık 15.528 binadaki doğal gaz servis kutularının devre dışı kalabileceğini ve dar yollarda yol kapanmalarının yardımı zorlaştırabileceğini vurguluyor. Yönetimler; gaz vanası ve elektrik panosunun yerini tüm sakinlerin bildiğinden, merdiven ve çıkışların eşyayla daraltılmadığından ve yangın tüplerinin süresinin geçmediğinden emin olmalıdır. Binanız riskli yapı tespiti aşamasındaysa Fatih kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Fatih'teki apartman ve iş hanlarında tescil durumunun yönetim dosyasına işlenmesi, bakım takvimi, gider paylaşım düzeni ve izin süreçlerini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle yürütüyoruz. Ayrıntılı hizmet listemizi bina, site ve tesis yönetimi sayfasında bulabilirsiniz.