Gaziosmanpaşa'da Kentsel Dönüşüm: Riskli Alan Kararları ve Tek Bina Süreci

Gaziosmanpaşa'da kentsel dönüşüm denince akla önce Sarıgöl, Yenidoğan ve Bağlarbaşı'ndaki riskli alan kararları ve bu kararlara karşı açılan davalar gelir. Riskli alan sınırı dışında kalan bir apartman için ise sorular başkadır: Bina riskli yapı mı, malikler nasıl karar alır, sonradan eklenmiş katlar yeni projede nasıl sayılır? Bu sayfada önce iki yolu ayırıyor, ardından tek binadaki süreci ilçenin yapı stoku üzerinden anlatıyoruz.

Riskli alan ile riskli yapı: iki ayrı yol

Riskli alanda uygulamayı idare yürütür: projeyi, hak sahipliği modelini ve takvimi kamu tarafı belirler. Riskli yapıda ise süreci malikler başlatır; müteahhidi ve sözleşmeyi kendileri seçer. Bu seçimi kolaylaştırmak için tekliflerin tek formatta toplanabildiği kardeş girişimimiz BinaBina'nın sürecine göz atabilirsiniz. Parselinizin hangi yola tabi olduğu, atacağınız her adımı belirler.

2012'den bu yana Gaziosmanpaşa'daki riskli alan kararları

• Aralık 2012: Bakanlar Kurulu, Gaziosmanpaşa sınırları içindeki bazı alanları 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesi uyarınca riskli alan ilan etti (Karar 2012/4099, Resmî Gazete 26.01.2013).
• Aralık 2013: 15 Aralık 2013 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararlarla Bağlarbaşı, Sarıgöl ve Yenidoğan'daki alanlar da kapsama alındı. Basına yansıyan bilgilere göre iki dalgada ilan edilen alan yaklaşık 4,3 milyon m²'ydi ve burada yaklaşık 120 bin kişi yaşıyordu.
• 2014–2017: Danıştay, Aralık 2014'te 15 Aralık 2013 tarihli karar için yürütmeyi durdurdu; Aralık 2015'te Karayolları, Mevlana, Yıldıztabya ve Pazariçi için de yürütmeyi durdurma kararı verdi. 2013 kararlarına karşı açılan davalarda Yenidoğan, Sarıgöl, Mevlana, Yıldıztabya, Karayolları ve Pazariçi için iptal kararları çıktı. Bakanlar Kurulu 2015 ve 2016'da yeniden riskli alan kararları aldı; 2016'da acele kamulaştırma kararı da yayımlandı.
• 2018–2021: Danıştay 14. Dairesi'nin 28.06.2018 tarihli kararıyla (E. 2018/304) riskli alanın Merkez Mahallesi'nde kalan yaklaşık 4,9 hektarlık kısmı iptal edildi; İBB bu alanın yeni imar planını 22.12.2020'de onayladı. 2012/4099 sayılı kararı iptal eden Danıştay 6. Dairesi kararı (E. 2019/2563) ise Danıştay İdari Dava Daireleri Kurulunca (E. 2021/235) yalnızca davacılara ait taşınmazlar yönünden onandı.

Danıştay'ın 2015'teki yürütmeyi durdurma gerekçesi, her malik için öğreticidir. Habere göre mahkeme, binaların yalnızca gözlemle "iyi, orta, kötü" diye sınıflandırıldığını, karot ve numune alınmadığını ve ayrıntılı zemin etüdü bulunmadığını tespit etmişti. Yani alan ölçeğinde bile kararın teknik dayanağı belirleyicidir. Bir mahallede iptal kararı çıkmış olması, oradaki her parselin riskli alandan çıktığı anlamına gelmez; bazı iptaller yalnızca dava açan maliklerin taşınmazları için geçerli. Bu kararların bugün parselinize etkisini Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Gaziosmanpaşa Belediyesi'nden parsel bazında yazılı olarak teyit edin; İstanbul'daki ilan edilmiş alanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

İBB senaryosu: hasar tahmini hangi mahallelerde yoğun?

İBB'nin 2020 tarihli Gaziosmanpaşa kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki 29.283 binanın ortalama yüzde 10'unun (yaklaşık 2.808 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor; binaların yüzde 67'sinin hasarsız kalacağı tahmin ediliyor. Kitapçık, ağır ve çok ağır hasarlı binaların onarılamayacak durumda olabileceğini, orta hasarlı binalarda da yıkıp yeniden yapmanın çoğunlukla daha uygun olduğunu belirtiyor.

Ağır hasar tahmini en yüksek mahalleler, 2013–2016 arasındaki riskli alan kararlarının da konusu olan Sarıgöl, Merkez ve Yıldıztabya. Kitapçık, bu sayıların mahalle ölçeğinde ortalama tahminler olduğunu ve tekil binaların deprem performansı hakkında bilgi vermediğini vurguluyor. Binanızın durumunu ancak riskli yapı tespiti gösterir.

Tipik senaryo: 1980 öncesi, katları sonradan eklenmiş apartman

İlçedeki binaların yüzde 44'ü 1980 öncesine ait ve yaklaşık yarısı 5–8 katlı. Sahada sık karşılaştığımız dönüşüm adayı, birkaç katla başlayıp zamanla yükseltilmiş, tapusu kısmen hisseli kalmış bir apartmandır. Bu binada süreç şöyle ilerler:

1. Belge envanteri: Tapu türü, ruhsat, varsa Yapı Kayıt Belgesi ve projeye aykırı eklenmiş bölümler listelenir. Vefat etmiş paydaşların mirasçıları da bu aşamada belirlenir; mirasçılık belgesi alınmamış paylar, karar ve bildirim aşamasını en çok uzatan nedenlerden biridir.
2. İmar durumu: Parselin güncel planı ve yeni projede elde edilecek inşaat alanı belediyeden yazılı alınır; parselin riskli alan kararlarına konu olup olmadığı da bu aşamada sorulur.
3. Riskli yapı tespiti: Masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurulur (md. 3/1). Tutanak binaya asılır, e-Devlet ve muhtarlıkta 15 günlük ilanla bildirilir; itirazı üniversitelerden ve Başkanlıktan oluşan teknik heyet inceler.
4. Malik toplantısı ve karar: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır. Karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (md. 6/1).
5. Ruhsat ve tahliye: Ruhsat başvurusundan önce katılmayanlara usulüne uygun tebligat yapılmış, varsa pay satışı tamamlanmış olmalıdır. Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

Gaziosmanpaşa'da sık yapılan hatalar

• Yapı Kayıt Belgesini kalıcı hak sanmak: İmar barışında alınan belge, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yenilemede yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır (3194 sayılı Kanun geçici md. 16). Belgeyle kayda alınmış bir kat, yeni projede kendiliğinden karşılık bulmaz; paylaşım oranı bu gerçeğe göre konuşulmalıdır.
• Alan kararını beklemek: Komşu mahallelerdeki riskli alan haberleri yüzünden tespit yaptırmamak, binayı yıllarca belirsizlikte bırakabilir. Parselin durumunu yazılı teyit ettikten sonra kendi takviminizi kurun.
• Tespit raporunu görmeden imza vermek: Raporu müteahhidin yaptırması ve maliklerin raporu incelemeden sözleşme imzalaması, 15 günlük itiraz hakkını fiilen kullanılmaz hale getirebilir.
• Destekleri pazarlığın dışında bırakmak: Yarısı Bizden ve kira destekleri, tek bina dönüşümünde ve alan bazlı uygulamada farklı koşullara bağlıdır. Güncel tutarları Yarısı Bizden ve kira yardımı sayfalarımızda takip ediyoruz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Gaziosmanpaşa'da parselin riskli alan geçmişini, imar durumunu ve tapu yapısını dönüşüm kararından önce şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyor, inşaat sürecini de takip ediyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar yönetim düzeni için Gaziosmanpaşa bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.