Gaziosmanpaşa'da Bina Yönetimi: Hisseli Tapu, Eski Apartman ve Aidat

Gaziosmanpaşa'da bina yönetimi, gecekonduların hâlâ ayakta olduğu sokaklarla sonradan katlanmış apartmanların yan yana durduğu bir yapı stokunda yürür. Sahada sık karşılaştığımız tablo şu: Bina beş altı katlı, ama tapuda kat mülkiyeti yok; katlar yıllar içinde eklenmiş; malikler çoğu zaman aynı ailenin farklı kuşakları. Bu yüzden Gaziosmanpaşa'da apartman yönetimi, aidat tablosundan önce tapu kaydını okumakla başlar.

Rakamlarla Gaziosmanpaşa'nın bina stoku

İBB'nin 2020 tarihli Gaziosmanpaşa kitapçığı, 16 mahalleli ve yaklaşık 11,7 km²'lik ilçede 29.283 binayı analiz ediyor:

Yönetim açısından üç rakam belirleyici. Binaların yüzde 44'ü, kitapçığın sınıflamasında depreme dayanıklı tasarlanmadığı varsayılan 1980 öncesi gruptadır. Yaklaşık her iki binadan biri 5–8 katlıdır ve her altı binadan biri yığmadır. Kitapçık ayrıca kaçak yapılaşma ve eksik kayıtlar nedeniyle yapım yılı verisine erişmekte önemli zorluk yaşandığını not ediyor; yani bir binanın resmî kaydı ile fiilî durumu her zaman örtüşmüyor.

Önce tapuya bakın: hangi kural uygulanır?

Aynı sokaktaki iki apartman, tapudaki durumlarına göre tamamen farklı kurallarla yönetilebilir:

Son satırdaki yol, imar barışında Yapı Kayıt Belgesi alan binalar için önemlidir. Ruhsatı olmayan veya yapı kullanma izni almamış bir yapıda, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanına denk gelen kısımların terk edilmesi şartıyla cins değişikliği ve kat mülkiyeti kurulabilir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir. Bu yolla kat mülkiyetine geçilmiş olması, binanın ileride 6306 sayılı Kanun kapsamında dönüşümüne engel değildir.

Hisseli tapulu apartmanda yönetim

Kat irtifakı kurulmamış bir binada hukuken "daire" yoktur; her malik arsanın ve yapının tamamında belli bir paya sahiptir. Bu binalarda KMK'daki kat malikleri kurulu ve yönetici düzeni doğrudan uygulanmaz; yönetim Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine göre yürür:

• Olağan işler: Küçük onarım gibi olağan yönetim işlerini her paydaş yapabilir (TMK md. 690).
• Önemli bakım ve onarım: Olağan yönetimi aşan ve yapının değerini korumak için gereken bakım, onarım ve yapı işleri pay ve paydaş çoğunluğuyla kararlaştırılır (md. 691). Çatı yenileme veya cephe onarımı genellikle bu gruptadır.
• Yapıyı değiştiren işler: Olağan kullanımın gerektirdiğini aşan yapı işleri ve malın tamamı üzerindeki tasarruflar, aksi oybirliğiyle kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (md. 692).
• Giderler: Aksine bir hüküm yoksa paydaşlar giderlere payları oranında katılır; payından fazlasını ödeyen diğerlerine rücu edebilir (md. 694).

Pratikte en işe yarayan araç, paydaşların oybirliğiyle yapacağı yazılı bir kullanma ve yönetim sözleşmesidir. Kimin hangi katı kullandığı, ortak giderlerin nasıl bölüneceği ve temsilcinin yetkileri bu sözleşmeye yazılır. İmzaları noterce onaylanan sözleşme tapuya şerh verdirilebilir (md. 689); şerh verilen kararlar sonradan pay edinen kişileri de bağlar (md. 695). Miras yoluyla paydaş sayısının arttığı binalarda bu şerh, her yeni paydaşla düzeni baştan konuşma ihtiyacını ortadan kaldırır.

Aile apartmanında aidat ve işletme projesi

Gaziosmanpaşa'nın 5–8 katlı apartmanlarında sık gördüğümüz düzen, katların aynı ailenin farklı kuşaklarına ait olması ve giderlerin sözlü bir anlaşmayla, çoğu zaman eşit bölünmesidir. Katlardan biri satıldığında veya kiraya verildiğinde bu düzen ilk itirazla dağılır. Kat mülkiyeti hükümlerinin uygulandığı binalarda kurallar açıktır:

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit; sigorta, ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ile yönetici aylığı arsa payı oranında paylaşılır. Kat malikleri aksini kararlaştırabilir (KMK md. 20).
• 7579 sayılı Kanunla yönetici avansı yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplayabiliyor (md. 35/d). Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; bu proje en geç üç ay içinde genel kurulda karara bağlanır (md. 37).
• Mevcut bir proje varken hazırlanan geçici projedeki artış, bir önceki yıl için ilan edilen yeniden değerleme oranını aşamaz.
• Kesinleşen işletme projesi ve gider kararları İcra ve İflas Kanunu md. 68'deki belgelerden sayılır; ödemeyi geciktiren malik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder (md. 20 ve 37).

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (md. 34). Daha küçük binalarda da bir yönetici seçip işletme projesini yazılı onaylatmak, aile içi düzen bina dışına taşındığında çıkacak tartışmayı önler. Aidat yöntemlerini aidat hesaplama yazımızda, tahsilat adımlarını ortak gider tahsilatı yazımızda anlattık.

Yığma binalar, eklenen katlar ve yamaçtaki parseller

Yığma ve 1980 öncesi betonarme binalarda yöneticinin gündelik kararları doğrudan yapı güvenliğine dokunabilir:

• Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Güçlendirmenin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, projesine uygun güçlendirme için bu rıza aranmaz (KMK md. 19).
• Zemin katta dükkân için duvar kaldırmak veya çatıya oda eklemek, bir malikin kendi bölümündeki iş gibi görünse de taşıyıcı sistemi etkileyebilir. Kurul kararından önce statik görüş alınmalıdır.
• Yapı güvenliğiyle ilgili teknik incelemeler için diğer malikler bağımsız bölümlerine girişe izin vermek zorundadır (md. 23).

Yamaç ve dolgu üzerindeki parseller ayrı bir başlıktır. İBB'nin 2020 tarihli heyelan kitapçığına göre Bağcılar, Bayrampaşa, Esenler, Gaziosmanpaşa ve Sultangazi'yi kapsayan bölgede etkin olduğu belirlenen tek heyelan Gaziosmanpaşa'da, yapay dolguyla kaplı bir yamaçta; ilçede ayrıca üç potansiyel kaya şevi duraysızlığı tespit edilmiş. Nisan 2024'te Yıldıztabya'daki toprak kaymasında 14 gecekondu etkilenmiş, 3 ev kullanılamaz hale gelmiş ve 70 kişi tahliye edilmişti. Bu bölgelerdeki binalarda istinat duvarı, yağmur suyu drenajı ve bodrum nemi yıllık bakım planının sabit kalemleri olmalıdır.

Gaziosmanpaşa'da yönetimi devralırken kontrol listesi

1. Tapu kaydı: Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya hisseli tapu; hisseliyse güncel paydaş listesi ve varsa tapuya şerhli kullanım sözleşmesi.
2. Yapı belgeleri: Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni veya Yapı Kayıt Belgesi; projeye aykırı eklenmiş katlar.
3. Riskli alan ve riskli yapı durumu: Parselin geçmişteki riskli alan kararlarına konu olup olmadığı ve tapuda riskli yapı şerhi bulunup bulunmadığı.
4. Mali kayıtlar: İşletme projesi, karar defteri, banka hesabı ve birikmiş aidat alacakları.
5. Teknik kayıtlar: Asansör, elektrik tesisatı, çatı ve varsa istinat duvarının son kontrolleri.

Binanızda deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Gaziosmanpaşa'da yönetimini üstlendiğimiz binalarda önce tapu ve yapı belgelerini şirket içindeki avukat ve mimarlarımızla inceleyip binanın hangi kurallara tabi olduğunu netleştiriyoruz. Ardından işletme projesini, aidat takibini ve üç aylık mali raporlamayı bu çerçevede kuruyoruz; hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.