Güngören'de Kentsel Dönüşüm: Tozkoparan Dosyası ve 5–8 Katlı Apartmanlar

Güngören, 7,14 km²'lik yüzölçümüyle İstanbul'un küçük ilçelerinden biri; ama TÜİK 2019 verisine göre 289 bini aşan nüfusuyla en sıkışık yapılaşmış ilçelerinden de biri. Güngören kentsel dönüşüm gündeminde bu yüzden iki farklı soru var. Tozkoparan'daki gibi alan bazlı projelerde malikin hakları nasıl korunur? Alan dışındaki dar parsellerde, beş-sekiz katlı bir apartman yeniden yapıldığında maliklere ne kalır? Bu sayfa iki soruyu da ilçenin verileriyle ele alıyor.

Tozkoparan: on yılı aşan bir dönüşüm dosyası

Tozkoparan, İstanbul'da riskli alan kararlarının yargıda nasıl sınandığını gösteren örneklerden biri. Kronoloji, kaynaklarıyla birlikte şöyle:

Bu dosyadan her malik için iki ders çıkıyor. Birincisi, alan kararının teknik dayanağı yargıda belirleyici olabiliyor. İkincisi, yürütmeyi durdurma kararları ile sahadaki inşaat aynı anda devam edebiliyor; bu yüzden bir haber başlığı parselinizin bugünkü durumunu göstermez. Tozkoparan ve Mehmet Nesih Özmen'deki bir parselin hangi karara tabi olduğunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan yazılı olarak sorun.

İBB senaryosunda Güngören

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Güngören kitapçığı 11 mahallede 10.914 binayı analiz ediyor. Mw 7,5 senaryo depreminde binaların yalnızca yüzde 27'sinin hasarsız kalması bekleniyor; yüzde 22'si orta, yüzde 6'sı ağır, yüzde 3'ü çok ağır hasar görebilir. Gece senaryosunda ortalama 754 civarında can kaybı tahmin ediliyor.

Tahminler mahalleler arasında görece dengeli dağılıyor; en düşük sayılar Akıncılar ve Abdurrahman Nafiz Gürman'da. Kitapçık bu sayıların mahalle ortalaması olduğunu, tek bir binanın durumunu göstermediğini vurguluyor. Bina için karar, lisanslı kuruluşun riskli yapı tespitine dayanır (6306 md. 3/1).

Yüzde 79'u 5–8 katlı: alan hesabı neden zor?

Kitapçığa göre Güngören'deki binaların 8.577'si (yüzde 79) 5–8 katlı, 2.202'si (yüzde 20) 1–4 katlı; yüzde 67'si 1980–2000 arasında, yüzde 23'ü 1980 öncesinde yapılmış. Kitapçığın verdiği nüfus ve bina sayısına göre ilçede bina başına ortalama yaklaşık 26,5 kişi düşüyor. Bu yoğunlukta bir apartman yeniden yapılırken üç konu pazarlığın merkezine oturur:

• Elde edilecek alan: Yeni projedeki toplam inşaat alanı, imar durumu ve otopark zorunluluğuyla birlikte hesaplanmadan malik başına daire büyüklüğü konuşulamaz.
• Parsel birleştirme: 6306 kapsamında parsel birleştirme ve imar adası bazında uygulama yapılabilir. Dar parselli komşu binaların birlikte hareket etmesi otopark ve proje verimi açısından avantaj sağlayabilir, ama karar süreçleri de birleşir.
• İmar hakkı aktarımı: 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğine göre aktarımda yeni parselde tüm maliklerin birleşmesi ve diğer maliklerin muvafakati gerekir. Bu, kolay bir çözüm değildir.

Merter ve işyerli binalar: konuttan farklı hesap

Merter'in toptan tekstil ticareti nedeniyle Güngören'de alt katları dükkân, depo veya atölye olan binalar yaygın. Bu binalarda dönüşüm hesabı konut ağırlıklı bir apartmandan farklı işler. Basına yansıyan güncel tutarlara göre Yarısı Bizden kapsamında konuta bağımsız bölüm başına 875.000 TL hibe ve 875.000 TL kredi verilirken, işyerine 437.500 TL hibe ve 437.500 TL kredi öngörülüyor; ayrıntılar Yarısı Bizden sayfamızda. Kentsel dönüşüm projelerinde net 150 m²'ye kadar konut teslimlerine uygulanan yüzde 1 KDV oranından işyerlerinin yararlanmadığı belirtiliyor; vergi sonucunu mali müşavirinizle teyit edin.

İşyeri malikleri için inşaat süresince kaybedilecek kira veya ticari gelir de sözleşmenin konusu olmalıdır. Kat karşılığı sözleşmede dükkânın yeni projedeki konumu, cephe uzunluğu ve teslim tarihi açıkça yazılmalı. Bu maddelerin sözleşmede nasıl yazılacağını kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı sözleşme rehberinde bulabilirsiniz.

Güngören'de sık yapılan hatalar

• Tozkoparan haberlerini ilçenin geneline yaymak: Alan kararları belirli sınırlar içindir; ilçedeki apartmanların büyük çoğunluğu için yol, bina bazında riskli yapı tespitidir.
• Dükkân ve konutu aynı oranla paylaştırmak: İşyerinin değeri, cephesi ve destek tutarı farklıdır; paylaşım tablosu bu farkı yansıtmazsa karar aşamasında itiraz çıkar.
• Bildirimi eksik bırakmak: Karara katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (md. 6/1); ruhsat başvurusundan önce bu tebligatın tamamlanmış olması gerekir.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Güngören'de parselin alan kararlarıyla ilişkisini, imar durumunu ve işyerli binalarda paylaşım tablosunu, dönüşüm kararından önce şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle hazırlıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; atölyeli binaların günlük yönetimi için Güngören bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.