Güngören'de Bina Yönetimi: Atölyeli Apartmanlar, Yangın Güvenliği ve Ortak Cephe

Güngören'de bina yönetimi, yalnızca konutların yönetimi değildir. Merter çevresinde ve ana caddeler üzerinde, aynı apartmanda hem aileler hem de tekstil atölyeleri, depolar ve toptancı dükkânları bulunur. Bu karışık kullanım, aidat paylaşımından yangın riskine, asansörün yük taşımasından gürültüye kadar birçok anlaşmazlığın kaynağıdır. Bu sayfa, Güngören'deki binaların bu özelliğini mevzuat ve pratik öneriler üzerinden ele alıyor.

Güngören'in yapı stoku

Kaynak: İBB Güngören kitapçığı (2020). Binaların yüzde 96'sı betonarme. Kitapçığa göre ilçe sık ve yoğun biçimde gelişmiş, yapıların büyük çoğunluğu 5–8 kat aralığında. Bu binaların çoğu bitişik nizamda olduğu için bir binadaki yangın, su kaçağı veya çatı sorunu kolayca komşu binaya da geçer.

Mesken olarak kayıtlı dairede atölye: KMK md. 24

Kat Mülkiyeti Kanunu, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerlerin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceğini söyler (KMK md. 24). Aynı kural fırın, lokanta ve pastane gibi gıda işletmeleri ile kahvehane ve benzeri toplantı yerleri için de geçerlidir. Oybirliği kararı, yöneticinin veya bir kat malikinin istemiyle bütün bağımsız bölümlerin tapu sayfasına şerh verilir.

Uygulamada sorun, bir dairenin "geçici olarak" dikiş atölyesi veya kumaş deposu olarak kullanılmaya başlanmasıyla çıkar. Yönetimin yapabileceği şeyler:

• Her bağımsız bölümün tapudaki niteliğini (mesken, dükkân, depo) bir listede toplayın; şikâyet geldiğinde önce bu listeye bakın.
• Meskende izinsiz ticari kullanım fark edildiğinde malike ve kiracıya yazılı bildirim yapın; ortak kullanım kuralları kiracıları da bağlar (KMK md. 18).
• Oybirliğiyle izin verilecekse kararda çalışma saatlerini, yük taşıma kurallarını ve ek gider payını açıkça yazın.

Bağımsız bölümlerin kullanım amacına ilişkin ayrıntıları bağımsız bölümlerin kullanımı yazımızda anlattık.

Yangın güvenliği: atölyeli binada öncelik

Kumaş, iplik ve ambalaj malzemesi yangın yükünü artırır; makine ve ütü gibi cihazlar elektrik tesisatını zorlar. 1980–2000 arasında konut olarak yapılmış bir binanın elektrik tesisatı bu yüke göre tasarlanmamış olabilir. Bu yüzden atölye veya depo bulunan binalarda yönetimin yıllık kontrol listesi şunları içermelidir:

1. Ortak elektrik panosu ve kaçak akım rölelerinin yetkili bir elektrikçiye kontrol ettirilmesi.
2. Merdiven ve bodrum koridorlarında koli, top kumaş veya makine bulunmaması; kaçış yolunun her katta açık tutulması.
3. Yangın söndürücülerin dolum ve kontrol tarihlerinin takibi. Bu konuyu yangın tüpü bakımı yazımızda ele aldık.
4. Bodrum ve zemin kattaki işletmelerin kendi yangın önlemlerinin, yönetime belgeyle bildirilmesi.

7579 sayılı Kanunla İmar Kanunu'na eklenen düzenlemeye göre yapı kullanma izni bulunan binalarda, malikin başvurusu üzerine itfaiye veya yetkili uzmanlar periyodik yangın güvenliği denetimi yapabilir; eksikler altı ay içinde giderilir. Atölyeli binalarda bu denetimi talep etmek, malikler arasındaki "risk var mı" tartışmasını bir rapora bağlar.

Tabela, klima ve cephe

Binanın dış cephesi ortak yerdir. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yaptıramaz, cepheyi farklı renge boyatamaz (KMK md. 19). Zemin kattaki dükkânın cepheye büyük bir tabela asması, üst kat penceresini kapatan bir reklam brandası ya da cepheye çok sayıda klima dış ünitesi yerleştirilmesi bu kapsama girer.

Ticari yoğunluğun yüksek olduğu caddelerde bu konuyu her seferinde tartışmak yerine, yönetim planına tabela boyutu, yeri ve klima ünitelerinin konumu için kurallar yazmak daha kalıcı bir çözümdür. Yönetim planının değiştirilmesi beşte dört oy gerektirdiğinden (md. 28), bu düzenleme bir genel kurul gündemine iyi hazırlanarak getirilmelidir.

Bitişik nizam: komşu binanın yıkımı ve inşaatı

Güngören'de binaların çoğu yan yana, ortak kalkan duvarlarla yükselir. Dönüşüm hızlandıkça bir apartmanın en büyük teknik riski, kendi binasından çok yanındaki parselde başlayan yıkım ve kazı olabilir. Komşu parselde inşaat başlamadan önce yönetimin yapması gerekenler:

• Binanın ortak duvarlarını, merdiven ve bodrum çatlaklarını tarihli fotoğraflarla kayda geçirmek; mümkünse bir mühendise mevcut durum raporu hazırlatmak.
• Komşu parselin yapı ruhsatını ve müteahhidin iletişim bilgisini almak; üçüncü kişilere verilecek zararlar için sigortası olup olmadığını yazılı sormak.
• Kazı sırasında oluşan yeni çatlak veya su sızıntısını aynı gün tutanakla belgelemek.

Bu kayıtlar, ileride bir zarar talebinde binanın inşaat öncesi durumunu ispatlamanın tek yoludur.

Dükkân ve atölyelerin ortak giderlere katılımı

Aksine anlaşma yoksa kapıcı ve temizlik görevlisi giderleri eşit, ortak yerlerin bakım ve onarım giderleri ile ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20). Atölyelerin asansörü yük taşımak için yoğun kullandığı binalarda bu dağılım konut maliklerinin aleyhine işleyebilir. Yük taşıma saatlerini sınırlamak veya ek bir gider payını oybirliği kararına bağlamak, adil bir denge kurmanın yollarıdır. Binanızın deprem riski ve dönüşüm seçenekleri için Güngören kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Güngören'deki konut ve işyerinin bir arada olduğu binalar için bağımsız bölüm envanterini çıkarıyor, yönetim planına kullanım ve cephe kurallarını ekliyor, yangın ve teknik bakım takvimini yürütüyoruz. Hizmetlerimizin kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.