Kadıköy'de Kentsel Dönüşüm: Mahalle Bazında Risk, Plan Durumu ve Süreç

Kadıköy'de kentsel dönüşüm, büyük ölçüde parsel bazında yürüyen apartman yenilemesidir. İlçenin dönüşüm deneyimi iki ders veriyor: yaşlı ve 5–8 katlı yapı stoku nedeniyle risk mahalleden mahalleye ciddi biçimde değişiyor; Fikirtepe örneğinde görüldüğü gibi plan dayanağı sağlam olmayan bir süreç yıllarca durabiliyor.

İBB senaryosunda Kadıköy

İBB'nin 2020 tarihli Kadıköy kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 25.210 binanın ortalama yüzde 13'ünün (yaklaşık 3.139 bina) orta ve üstü hasar görmesi, yüzde 60'ının hasarsız kalması bekleniyor. Kitapçık, yapıların büyük oranda 5–8 katlı olduğunu ve yaklaşık yüzde 73'ünün 2000 ve öncesinde yapıldığını belirtiyor.

En düşük tahminler 19 Mayıs, Kozyatağı, Feneryolu ve Sahrayıcedit mahallelerinde. Tabloda öne çıkan mahallelerin bir kısmı Kadıköy'ün tarihi merkezinde (Caferağa, Osmanağa, Rasimpaşa), bir kısmı ise Fikirtepe çevresinde. Bu ikisinde dönüşümün önündeki engeller birbirinden farklıdır.

Fikirtepe'den çıkan ders: plan dayanağı

Fikirtepe, 2005'te "özel proje alanı" ilan edildi; 2011'de planları onaylandı, 2013'te ise Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi. Riskli alan kararı daha sonra yargı kararıyla hukuka aykırı bulunarak iptal edildi; buna dayanan planlar da 2019'da ve 1. etap için 2022'de idari yargıda iptal edildi. Bakanlığın 2021'de alanı üç etaba bölen yeni planları da dava konusu oldu. Bu sürede bir kısım kuleler yükselirken pek çok malik yıllarca evinden uzak kaldı.

Fikirtepe'deki parseller için güncel plan durumunu ve davaları e-Plan ve ilgili idare üzerinden ayrıca teyit etmek gerekir. Genel ders ise şudur: Kat karşılığı sözleşme imzalanmadan önce projenin hangi plana dayandığı ve o planın dava konusu olup olmadığı öğrenilmeli; sözleşmede plan iptali halinde tarafların hakları açıkça düzenlenmelidir. Sözleşmenin diğer temel başlıkları için kardeş girişimimiz BinaBina'nın kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberine bakabilirsiniz.

Tarihi merkez: Caferağa, Osmanağa, Rasimpaşa

İBB ve Kadıköy Belediyesi'nin 2022'de başlattığı Kadıköy Merkez planlama çalışması Caferağa ve Osmanağa'nın tamamını ve Rasimpaşa'nın bir kısmını, yaklaşık 202 hektarlık bir alanı kapsıyor. Çalışmaya göre alanda 1/1000 ölçekli uygulama imar planı bulunmuyor; mevcut planlar güncel mevzuata uygun değil. Çalışmada tespit edilen sorunlar arasında afet riskleri, tarihi karakter alanlarının korunamaması ile kentsel yenileme ve imar sorunu da yer alıyor.

Bu bölgede bir apartman dönüşümü planlanıyorsa, uygulama planı olmadan ruhsat sürecinin nasıl işleyeceği belediyeye yazılı olarak sorulmalıdır. Sit alanında kalan veya tescilli yapıların bulunduğu parsellerde 6306 uygulaması için Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır (6306 md. 9/3). Kitapçığa göre ilçede 1.764 yığma ve 172 ahşap bina bulunuyor; bunların önemli bir kısmı tarihi dokunun parçasıdır.

Acıbadem, Koşuyolu ve Hasanpaşa'yı kapsayan yaklaşık 291,5 hektarlık 1/5000 ölçekli planlar ise Kasım 2022'de İBB Meclisi'nde kabul edildi. Bu mahallelerde parselin uygulama planındaki durumu dönüşümün ilk kontrol noktasıdır.

5–8 katlı apartmanda dönüşümün hesabı

İBB verilerine göre Kadıköy'de binaların yarısı 1980 öncesinde yapılmış ve en yaygın tip 5–8 katlı apartmandır. Dönüşüm gündemindeki binaların önemli bir kısmı da bu gruptandır. Bu binalarda maliklerin beklentisi genellikle mevcut daire büyüklüğünü korumak ve üstüne ek alan almaktır. Oysa yeni projede otopark, sığınak, çekme mesafeleri ve güncel yönetmelik şartları da karşılanmak zorundadır. Bu yüzden ilk iş, mevcut toplam inşaat alanı ile plana göre yapılabilecek alanın karşılaştırmasını yaptırmaktır; paylaşım pazarlığı bu hesaba dayanmalıdır.

1. Riskli yapı tespiti: Lisanslı kuruluşa başvuruyu malikler yapar ve masrafı da onlar karşılar (md. 3/1). Sonuca itiraz için tebliğden sonra 15 gün vardır.
2. Malik toplantısı: Kadıköy'ün çok daireli apartmanlarında toplantı usulü kritik önemdedir; tek bir malikin talebi bile tüm maliklerin Ek-12 formuyla çağrılmasını gerektirir. Karar için hisselerin salt çoğunluğu yeterlidir (md. 6/1).
3. Katılmayanlar: Karar ve teklif noter veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; anlaşmayanların payları rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan paydaşlara satılabilir.
4. Boşaltma: İdarenin yıkım için tanıdığı süre en fazla 90 gündür (md. 5/3); taşınma planı bu süreye göre yapılmalıdır.

Müteahhit seçerken dikkat edilecek noktaları müteahhit seçimi yazımızda topladık.

Destekler

Kadıköy'de dairesini kiraya veren, yani binada oturmayan malik sayısı azımsanmayacak düzeydedir. Bu malikler için İBB kira desteği ikamet edenlerden farklıdır: riskli yapı yıkımında ikamet etmeyen malike 18 ay boyunca ayda 6.500 TL, ikamet eden malike 10.000 TL ödeniyor; şart, binanın hızlı taramada D veya E sınıfı olması. Yarısı Bizden'in hibe ve kredi tutarları için kira yardımı sayfamıza bakabilir, başvurudan önce güncel koşulları doğrulayabilirsiniz. Dönüşüm sonrası yeni binanın yönetimi için Kadıköy bina yönetimi sayfamız yol gösterir.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Kadıköy'de parselin plan ve dava durumunu, mevcut ve yapılabilir inşaat alanı hesabını sözleşmeden önce çıkarıyor, malikleri bu verilerle karara hazırlıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.