Kartal'da Kentsel Dönüşüm: Kordonboyu–Yukarı ve Yunus Riskli Alanları, Tek Bina Süreci

Kartal'da kentsel dönüşüm denince iki ayrı tablo karşımıza çıkıyor. Bir yanda ilçe merkezindeki Kordonboyu, Yukarı ve Petrol-İş mahallelerinde, riskli alan ilanından bu yana on yılı aşkın süredir plan ve uygulama bekleyen bir merkez alanı var. Öte yanda ilçenin büyük bölümünü oluşturan 1980–2000 dönemi apartmanları ve siteleri, bina bazında tek tek dönüşüyor. Bu sayfa iki yolu ayırıyor ve her birinde maliklerin nereye dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

İBB senaryosu: Kartal'da hasar tahmini nerede yoğun?

İBB'nin 2020 tarihli Kartal kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki 29.981 binanın 199'unda çok ağır, 593'ünde ağır ve 3.282'sinde orta hasar bekleniyor. Binaların yüzde 60'ının hasarsız kalacağı tahmin ediliyor. Mahalle bazında en yüksek tahminler şöyle:

Dikkat çeken nokta şu: Batı Merkez riskli alanının bulunduğu Kordonboyu ve Yukarı, senaryo tahmininde ilk sıralarda değil. Riskli alan kararı, mahalle ortalamasındaki hasar tahminine değil, alanın zemin ve yapılaşma koşullarına ilişkin değerlendirmeye dayanır. Tersine, Hürriyet veya Orhantepe'de oturmanız, binanızın riskli olduğu anlamına gelmez; bunu yalnızca masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşun yapacağı tespit gösterir (6306 md. 3/1).

Kartal'daki riskli alanlar

Bu iki alanda maliklerin kararı tek parselde değil, etap veya ada ölçeğinde ve hisseleri oranında salt çoğunlukla verilir; anlaşmayan maliklerin açık artırmada satılamayan paylarını Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1). İstanbul'daki diğer ilan edilmiş alanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

Riskli alanda malikin pazarlık gücü de farklıdır. Proje tek bir parselin değil, etabın ya da adanın tamamının hesabıyla kurulur; kendi parselinizdeki mevcut alanın yeni projede nasıl karşılanacağı, hak sahipliği tespitine ve uygulamayı yürüten idarenin modeline bağlıdır. Bu nedenle tapu kaydınızı, varsa yapı ruhsatı ve kullanma izninizi, kiracı ve işyeri bilgilerinizi bir dosyada toplayıp idareye yazılı olarak sunmanızı öneririz. Basına yansıyan bilgilere göre Bakanlık kira yardımının süresi riskli alanlarda tek bina dönüşümüne göre daha uzun olabiliyor; güncel tutar ve süreler için kira yardımı sayfamıza bakın.

Batı Merkez: on üç yıllık bir plan süreci

Kartal Gazetesi'nin 30 Kasım 2022 haberi, yaklaşık 14 hektarlık Batı Merkez alanının planlama geçmişini şöyle özetliyor:

1. Alan 2013'te riskli alan ilan edildi; planlama yetkisi 18 Kasım 2013'te Kartal Belediyesi'ne verildi.
2. Belediyenin 2016, 2018 ve 2020'de sunduğu üç plan teklifi Bakanlıkça uygun bulunmadı.
3. Bakanlık planları resen onayladı. Habere göre tekil uygulamada emsal 2,00 olarak belirlendi, ada bazında uygulamaya ek hak tanındı; eski kamu alanları eğitim, sağlık, park ve dinî tesis alanı olarak yeniden düzenlendi.

Takvim'in 17 Haziran 2026 haberine göre Bakan Murat Kurum, Yukarı, Kordonboyu ve Petrol-İş mahallelerindeki yaklaşık 135 bin m²'lik riskli alana ilişkin imar planlarının onaylandığını açıkladı. Evrensel'in 1 Eylül 2026 haberine göre ise Etap 1 ve Etap 2'deki malikler, plan itirazları sonuçlanmadan bazı binalarda karot alınmaya başlanmasına tepki gösterdi.

Bu alanda bir maliki en çok ilgilendiren iki soru, parselin tekil mi ada bazında mı uygulamaya gireceği ve hangi işlemin hangi idareye yapılacağıdır. Bunları sözlü bilgiyle değil, Bakanlık İl Müdürlüğü'nden ve belediyeden yazılı olarak öğrenin.

Riskli alan dışında: 1980–2000 apartmanları

Kitapçığa göre Kartal'daki binaların 14.491'i (yüzde 48) 1980–2000 arasında, 9.211'i (yüzde 31) 1980 öncesinde yapılmış; yüzde 85'i betonarme. 2000 öncesi yapılar yüzde 79'u buluyor ve kitapçık, risk azaltmada önceliğin bu gruba verilmesini öneriyor. Bu binalarda süreç tek parselde ilerler: tespit, malik toplantısı, salt çoğunlukla karar, müteahhit seçimi ve ruhsat.

Müteahhit seçiminde tekliflerin aynı imar durumu ve aynı teknik şartname üzerinden alınması gerekir; aksi halde daire metrekareleri ve teslim süreleri karşılaştırılamaz. Birden fazla müteahhitten şeffaf teklif toplamanın nasıl işlediğini kardeş girişimimiz BinaBina'nın nasıl çalışır sayfası anlatıyor. Bina bazındaki dönüşümde Yarısı Bizden desteğinin koşulları için Yarısı Bizden sayfamıza bakın.

Kartal'da sık yapılan hatalar

• Parselin alan kararı içinde olup olmadığını sormamak: Batı Merkez ve Yunus sınırları mahalle sınırıyla örtüşmez; komşu parseller farklı rejimde olabilir.
• Kesinleşmemiş plana göre sözleşme imzalamak: Askıdaki ya da itiraz edilmiş plan değişebilir; sözleşmeye plan değişikliği hâlinde ne olacağını yazın.
• Site içinde blokları ayrı ayrı düşünmek: Aynı parsel üzerindeki bloklarda karar parsel bazında alınır; tek bloğun riskli raporu bütün parseli ilgilendirir.
• Kiracıları ve işyerlerini geç bilgilendirmek: Riskli yapının boşaltılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (6306 md. 5/3). Merkezdeki dükkân ve ofis kiracıları için bu süre kısa kalabilir; tahliye takvimini erken paylaşın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Kartal'da parselin riskli alan kararına konu olup olmadığını, plan durumunu ve tekil ya da ada bazlı uygulama seçeneklerini, karar öncesinde şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyoruz. Hizmetlerimiz kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; sitelerin dönüşüme kadar yönetimi için Kartal bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.