Kartal'da Bina ve Site Yönetimi: Yüksek Bloklar, Kooperatif Siteleri ve Dönüşüm Bekleyen Binalar

Kartal'da bina yönetimi, büyük bölümü 1980–2000 döneminde yapılmış, bir kısmı kooperatif kökenli apartman ve sitelerin ve sahil ile E-5 hattındaki yüksek konut bloklarının yönetimidir. Bir kısım binalar da Kordonboyu, Yukarı ve Yunus mahallelerindeki riskli alanlarda dönüşüm sırası bekliyor. Bu sayfa, Kartal'daki yönetimlerin bu üç durumda nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

Kartal'ın yapı stoku

İBB'nin 2020 kitapçığından alınan bu tabloya göre Kartal'da 9–19 katlı 1.475 bina var; dokuz katın üzerindeki her blok, küçük bir tesis gibi yönetilmeyi gerektirir. Yüksek bloklarda asansör, hidrofor, jeneratör, yangın algılama ve basınçlandırma sistemleri bütçenin ana kalemleridir; bunların bakım sözleşmeleri ve periyodik kontrolleri yönetimin en kritik dosyasıdır.

Yüksek bloklarda yapısal olmayan riskler

Kartal kitapçığı, yüksek binaların deprem etkileri altında tekil olarak incelenmesini ve giydirme cepheler, su ve elektrik sistemleri, mekanik donanım, ara duvar ve asma tavan gibi yapısal olmayan unsurların hasarından doğabilecek kayıpların titizlikle değerlendirilmesini öneriyor. Yönetimler için bunun pratik karşılığı şu kontrol listesidir:

• Cephe kaplaması ve korkuluk bağlantılarının periyodik kontrolü.
• Çatıdaki su deposu, klima dış üniteleri ve jeneratörün sabitlenmesi.
• Hidrofor ve yangın pompası dairesinde boru bağlantılarının esnek ve sabitli olması.
• Asansör kabinlerinde mahsur kalma prosedürü ve deprem sonrası asansörlerin kontrol edilmeden çalıştırılmaması.

Yapı kullanma izinli binalarda malik başvurusuyla itfaiye veya yetkili uzmanlar periyodik yangın güvenliği denetimi yapabiliyor; tespit edilen eksiklerin 6 ay içinde giderilmesi gerekiyor. Yüksek bloklu sitelerde bu denetimi yıllık takvime almak, eksikleri dağınık yerine planlı biçimde gidermeyi sağlar.

Kooperatif kökenli sitelerde tapu ve yönetim

Kooperatiflerle yapılmış sitelerde sık karşılaşılan sorunlardan biri, kat mülkiyetine geçişin tamamlanmamış olmasıdır. Tapuda hâlâ kat irtifakı görünen bir sitede bile, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa yönetimde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır (KMK md. 17). Yani yönetici seçimi, işletme projesi ve gider paylaşımı için kat mülkiyetine geçişi beklemek gerekmez.

Ancak kat mülkiyetine geçilmemiş olması başka yerlerde sorun çıkarır: satışta, kredide ve özellikle dönüşüm aşamasında malik listesinin ve arsa paylarının belirlenmesinde. Yönetimlerin yapması gerekenler; tapu kayıtlarının güncel bir dökümünü almak, yapı kullanma izninin olup olmadığını öğrenmek ve kooperatiften kalan proje, hak sahipliği ve tahsis belgelerini yönetim arşivinde toplamaktır. Sosyal tesis, otopark veya ticari birim gibi ortak kullanılan yerlerin tapuda kimin adına kayıtlı olduğuna da bakın; tasfiyesi tamamlanmamış bir kooperatif adına kayıtlı kalan bir alan, sitenin o alan hakkında karar almasını zorlaştırabilir.

Toplu yapı yönetimi ve yönetim planı

Birden fazla bloktan oluşan ve tek yönetim planına bağlı sitelerde, 7579 sayılı Kanun'la gelen değişiklik önemli: Toplu yapıda yönetim planı artık temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebiliyor ve yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmıyor (KMK md. 70). Eski yönetim planlarında otopark tahsisi, sosyal tesis kullanımı ve güvenlik giderleri gibi konularda güncel olmayan hükümler varsa, değişiklik yapmak eskisinden kolaylaştı. Yönetim planı hazırlarken dikkat edilecekler için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Çok bloklu sitede acil durum planı

İBB kitapçığı Kartal'da senaryo depremi sonrasında yaklaşık 18.189 hanenin acil barınma ihtiyacı duyabileceğini ve orta ve üstü hasarlı yaklaşık 4.074 binada doğal gaz servis kutularının devre dışı kalabileceğini tahmin ediyor. Yüzlerce dairenin bulunduğu bir sitede deprem sonrasının ilk saatleri, önceden kararlaştırılmış basit kurallarla çok daha düzenli geçer:

• Site içinde bina ve sakin sayısına uygun bir toplanma noktası belirleyin ve blok girişlerine asın.
• Her blok için gaz, su ve elektrik ana vanalarının yerini gösteren bir kroki hazırlayın; görevli personel değiştiğinde güncelleyin.
• Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik bina yangın ekiplerinin oluşturulmasını öngörüyor; bu ekipleri kâğıt üzerinde bırakmayıp yılda en az bir tatbikatla canlı tutun.
• Yaşlı, engelli veya yalnız yaşayan sakinlerin listesini, kişisel verilerin korunması kurallarına uygun biçimde ve yalnızca yetkili kişilerin erişebileceği şekilde tutun.

Bu hazırlığın maliyeti düşüktür ama genel kurul kararıyla sahiplenilmesi gerekir; işletme projesine küçük bir acil durum kalemi koymak, ekipmanın yenilenmesini her yıl yeniden tartışmaktan kurtarır.

Dönüşüm bekleyen binalarda bakım bütçesi

Kordonboyu, Yukarı ve Yunus mahallelerindeki riskli alanlarda ya da riskli yapı tespiti yapılmış bir binada yönetim zor bir dengeyi kurmak zorundadır: bina boşaltılana kadar güvenli ve kullanılabilir kalmalı, ama yakında yıkılacak bir binaya büyük harcama yapılmamalıdır. Önerimiz, harcamaları can güvenliği (elektrik, gaz, asansör, yangın), hizmetin sürmesi (su, ısınma) ve ertelenebilecek işler (boya, peyzaj, dekorasyon) olarak üçe ayırıp genel kurulda bu sırayla karara bağlamaktır. Riskli yapı sürecinde Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse elektrik, su ve doğalgaz hizmetlerinin durdurulabileceğini de (6306 md. 4/3) sakinlere önceden anlatın. Dönüşüm takvimi için Kartal kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Kartal'daki site ve binalar için yönetim planı güncellemesi, tapu ve kat mülkiyeti durumunun dökümü, yüksek bloklarda teknik bakım takvimi ve dönüşüm bekleyen binalarda bütçe önceliklendirmesini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle yürütüyoruz. Kapsamın tamamı için bina, site ve tesis yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.