Pendik'te Kentsel Dönüşüm: Dumlupınar–Orta ve Batı Riskli Alanları, Havza ve Apartman Süreci

Pendik, İstanbul'un yüzölçümü en geniş ilçelerinden biri ve kentsel dönüşüm burada üç farklı biçimde ilerliyor. Taşlıbayır olarak bilinen Dumlupınar–Orta bölgesinde ve Batı Mahallesi'nde dönüşüm, riskli alan kararlarıyla alan bazında yürüyor. Kuzeydeki Emirli ve çevresinde içme suyu havzası kuralları yapılaşmayı sınırlıyor. İlçenin geri kalanında ise 1980–2000 döneminin apartmanları bina bazında yenileniyor. Bu sayfa üç yolu ayırıyor.

İBB senaryosu: Pendik'te hasar tahmini nerede yoğun?

İBB'nin 2020 tarihli Pendik kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki 51.497 binanın 274'ünde çok ağır, 1.041'inde ağır ve 5.625'inde orta hasar bekleniyor; binaların yüzde 60'ının hasarsız kalacağı tahmin ediliyor. Mahalle bazında en yüksek tahminler:

Ertuğrul Gazi, ağır ve çok ağır hasar tahmininde ilçenin ilk sırasında; Dumlupınar ise riskli alan kararının bulunduğu mahallelerden biri. Kitapçık, yapıların yaklaşık yüzde 67'sinin 2000 ve öncesinde yapıldığını belirterek önceliğin bu gruba verilmesini ve risk azaltmanın en azından ada ölçeğinde planlanmasını öneriyor. Mahalle ortalaması tek bir binanın durumunu göstermez; bunu masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşun yapacağı tespit gösterir (6306 md. 3/1).

Pendik'teki riskli alanlar

Riskli alanda karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; açık artırmayla satılamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1). İstiklal'in 15 Nisan 2023 haberinde Pendik Belediye Başkanı Ahmet Cin, Ertuğrul Gazi ve çevresinin de yaklaşık 2,35 milyon m²'lik bir rezerv alan olarak belirlendiğini söylüyor; bu alanın sınırlarını ve parselinizin durumunu Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak teyit edin.

Taşlıbayır 1. etap: alan bazlı dönüşüm nasıl ilerliyor?

Aynı habere göre Dumlupınar–Orta'nın yaklaşık 1,05 milyon m²'lik alanının 142 bin m²'lik 1. etabında 1.747 konut ve 281 dükkân olmak üzere 2.028 bağımsız bölüm yapılacak. Belediye Başkanı uzlaşma oranının yüzde 99,9'a ulaştığını açıklarken Bakan Murat Kurum, çevredeki yaklaşık 900 bin m²'lik alanda 3.200 civarında riskli bina için kira ve taşınma yardımı verileceğini duyurdu.

Alan bazlı uygulamada malikin yapması gerekenler tek bina dönüşümünden farklıdır:

• Parselinizin hangi etapta kaldığını ve o etabın takvimini öğrenin; sonraki etaplarda kalan binalar yıllarca bekleyebilir.
• Hak sahipliği tespitinde tapu, ruhsat ve kullanım belgelerinizin eksiksiz olduğundan emin olun; dükkân sahipleri için ticari kullanımın belgelenmesi ayrıca önemlidir.
• Uzlaşma metnini imzalamadan önce yeni bağımsız bölümün yeri, metrekaresi ve teslim tarihinin yazılı olduğuna bakın.

Batı Mahallesi: tamamı özel mülkiyette bir plan

Gazete Vatan'ın (DHA) 23 Ekim 2019 haberine göre Bakanlık, Pendik Belediyesi'nin hazırladığı ve yaklaşık 54,32 hektarlık Batı Mahallesi alanını kapsayan imar planlarını onaylayıp bir ay süreyle askıya çıkardı; haberde alan "rezerv yapı alanı" olarak anılıyor. Habere göre bölgede yaşayan 11.300 kişi plan sonunda 29.093'e çıkabilecek; arazinin tamamı özel mülkiyette olduğu için yeni donatı alanı ayrılmadı, mevcut yollar genişletilecek.

Bu bilgiler maliklere iki şey söylüyor: Yol genişletmesi bazı parsellerin yüzölçümünü küçültebilir ve nüfus neredeyse üç katına çıkarken otopark ile sosyal donatı ihtiyacı yeni projelerin içinde çözülmek zorunda. Parsel bazındaki sonucu imar durumu belgesi ve plan notlarıyla kontrol edin.

Kuzey mahalleleri: içme suyu havzası

Pendik'in kuzeyindeki bazı mahalleler, İstanbul'un içme suyunu sağlayan Ömerli Barajı havzasında kalıyor. Evrensel'in 21 Ağustos 2026 haberine göre Emirli Mahallesi'nde Ömerli Havzası koruma kuşağında kalan 71 yapı için tahliye tebligatı yapıldı; bunlardan 59'u kaldırıldı (43'ünü malikler kendisi, 16'sını İSKİ ekipleri yıktı), 12'si için yürütmeyi durdurma kararı bulunuyor. Aynı habere göre baraj göllerinin azami su seviyesinden itibaren ilk 300 metre mutlak koruma, 300–1.000 metre arası kısa mesafe koruma alanı ve buralarda yapılaşmaya izin verilmiyor.

Havzada yapılaşma, imar planının yanında İSKİ mevzuatı ve havza koruma kurallarına da tabidir. Bu bölgelerde ruhsatsız bir yapının dönüşümle yasal hale geleceğini varsaymak ciddi bir hatadır; parselin hangi koruma kuşağında kaldığını işlem başlatmadan önce öğrenin.

Alan dışındaki apartmanlar

Kitapçığa göre Pendik'teki binaların 27.889'u (yüzde 54) 1980–2000 arasında yapılmış. Bu binalarda dönüşüm tek parselde, riskli yapı tespitiyle başlar; karar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır ve katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (6306 md. 6/1). Kanunun riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı arasındaki farkı nasıl kurduğunu kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun yazısı sade bir dille özetliyor. Destekler için kira yardımı ve Yarısı Bizden sayfalarımıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Pendik'te parselin bir alan kararı, etap ya da havza sınırı içinde kalıp kalmadığını, plan koşullarını ve tapu durumunu karar öncesinde şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyoruz. Hizmetlerimiz kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; yeni ve eski sitelerin yönetimi için Pendik bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.