Pendik'te Bina ve Site Yönetimi: Yeni Siteler, Tünel Kalıp Bloklar ve Büyük Aidat Düzeni

Pendik'te bina yönetimi, ilçenin farklı dönemlerden gelen stokunu bir arada yönetmek demek: sahil ve E-5 çevresinde 1980–2000 döneminin apartmanları, Kurtköy ve Yenişehir yönündeki daha yeni ve büyük siteler ve kuzeyde köy kökenli az katlı yapılar. Bu sayfa, özellikle yeni sitelerde ve tünel kalıp bloklarda yönetimlerin karşılaştığı konuları anlatıyor.

Pendik'in yapı stoku

İBB'nin 2020 kitapçığından alınan bu tabloda Pendik'i ayıran iki şey var: binaların üçte biri 2000 sonrasında yapılmış ve 2.640 bina dokuz kat ve üzerinde. Yani ilçede yönetim yalnızca eski binaların bakımı değil, yeni ve büyük sitelerin ilk kuruluşu demek.

Müteahhitten site devralırken

Yeni bir sitede ilk yıllar, sonraki on yılın düzenini belirler. Devir aşamasında dikkat edilmesi gerekenler:

1. Tapu ve kullanma izni: Tapuda hâlâ kat irtifakı görünse bile yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa yönetimde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır (KMK md. 17). Yapı kullanma izninin alınıp alınmadığını ve kat mülkiyetine geçişin takvimini yazılı olarak sorun.
2. Yönetim planı: Müteahhidin hazırladığı yönetim planı, müteahhidin elindeki bağımsız bölümler için gider muafiyeti ya da uzun süreli yönetim hakkı gibi hükümler içerebilir. Toplu yapıda yönetim planı, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir ve plandaki kanuna aykırı hükümler uygulanmaz (KMK md. 70, 7579 sayılı Kanunla değişik).
3. Belge teslimi: Onaylı projeler, asansör, jeneratör, yangın ve hidrofor sistemlerinin garanti belgeleri, bakım sözleşmeleri ve işletme talimatları yönetime yazılı tutanakla teslim alınmalıdır.
4. Eksik ve kusurlar: Ortak alanlardaki eksik ve kusurları teslimden sonra kısa sürede bir uzmana tespit ettirip müteahhide yazılı olarak bildirin; sözlü şikâyetler sonradan kanıtlanamaz.

İlk genel kurulda işletme projesini onaylatmak da önemlidir: 7579 sayılı Kanun'la yönetici avansı ancak işletme projesi onaylanıncaya kadar toplayabiliyor ve onaylı proje yoksa geçici proje en geç 3 ay içinde genel kurula sunulmalı. Ayrıntılar için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Tünel kalıp ve perde duvarlı bloklarda tadilat

Pendik'te 696 tünel kalıp bina bulunuyor; yüksek blokların önemli kısmı da perde duvarlı betonarme sistemle yapılmış. Bu binalarda daireler arasındaki ve daire içindeki duvarların çoğu taşıyıcıdır. Mutfağı salona açmak, kapı boşluğu genişletmek ya da klima ve kombi bacası için büyük çaplı delik açmak taşıyıcı sisteme zarar verebilir. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; kusuruyla verdiği zarardan diğer maliklere karşı sorumludur (KMK md. 19).

Yönetimin yapabileceği şey, daire içi tadilatlarda yazılı bildirim ve gerektiğinde inşaat mühendisi görüşü şartı koymak, tadilat ekiplerinin çalışma saatlerini ve moloz taşıma kurallarını belirlemektir. Bu kurallar genel kurul kararıyla yazılırsa tartışmasız uygulanır.

Havuz, spor salonu ve otopark: sosyal tesis giderleri

Yeni sitelerin çoğunda havuz, spor salonu, kapalı otopark ve peyzaj alanları bulunur; bunların işletmesi aidatın büyük kısmını oluşturur. Aksine bir anlaşma yoksa ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır ve bir malik ortak tesisi kullanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20). Tartışmanın kaynağı genellikle bu kuralın kendisi değil, yönetim planında belirsiz bırakılan ayrıntılardır: misafir kullanımı, kiracıların erişimi, havuzun sezon dışı bakımı ya da otopark yerlerinin tahsisi. Bu konuları ilk yıllarda yönetim planına ve kullanım yönergesine yazmak, site büyüdükçe çıkacak anlaşmazlıkları baştan azaltır. Eşit paylaşım, arsa payı ve karma yöntemlerin sitenize nasıl yansıyacağını aidat hesaplama yöntemleri yazımızda örneklerle karşılaştırdık; özellikle farklı büyüklükte dairelerin ve dükkânların bulunduğu sitelerde bu seçim aidatı doğrudan değiştirir.

Yüzlerce dairelik sitede aidat tahsilatı

Büyük sitelerde birkaç düzine borçlu daire, bütün bütçeyi sarsabilir. Tahsilatı sağlam kurmak için onaylı işletme projesinin imza karşılığı veya taahhütlü olarak tebliğ edilmesi gerekir; usulüne uygun tebliğ edilmiş onaylı proje ve kararlar İİK 68 belgesidir (7579 sayılı Kanunla değişik KMK). Borçlu listelerini ortak alanlara asmak ise kişisel verilerin korunması açısından risklidir; basına yansıyan bilgilere göre Kişisel Verileri Koruma Kurulu Şubat 2026'da bu konuda bir ilke kararı aldı. Borç bildirimlerini kişiye özel kanallarla yapın. Süreç için ortak gider tahsilatı yazımıza bakın.

Kuzey mahallelerinde ek yapı ve havza

Emirli ve çevresindeki köy kökenli mahallelerde müstakil evler, bahçe içi ek yapılar ve sundurmalar yaygındır. Bu bölgelerin bir kısmı Ömerli Barajı havzasında kalıyor ve havza kuralları ruhsatsız ek yapılara karşı sert sonuçlar doğurabiliyor; Evrensel'in Ağustos 2026 haberine göre Emirli'de havza koruma kuşağındaki 59 yapı kaldırıldı. Ortak kullanılan parsellerde ek yapı kararı vermeden önce plan ve havza durumunu belediye ve İSKİ'den öğrenin. Binanızın deprem riski ve alan kararları için Pendik kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Pendik'teki siteler için müteahhitten devir sürecinin takibi, yönetim planının güncellenmesi, tadilat kuralları ve aidat tahsilat düzenini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle kuruyoruz. Hizmetlerin ayrıntısı bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.