Sarıyer'de Kentsel Dönüşüm: Boğaziçi, Sit Alanları ve Tapu Sorunları

Sarıyer'de kentsel dönüşüm, senaryo hasar oranının görece düşük olduğu, ama hukuki ve planlama engellerinin en yoğun olduğu ilçelerden birinde yürür. Boğaziçi öngörünümü, sit alanları ve tapu sorunları, Sarıyer'de pek çok binanın dönüşümünü teknik riskten bağımsız olarak zorlaştırır.

İBB senaryosunda Sarıyer

İBB'nin 2020 tarihli Sarıyer kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 49.391 binanın ortalama yüzde 6'sının (yaklaşık 2.955 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor; çok ağır hasar tahmini ilçe genelinde 102 binadır. Kitapçık, yapıların büyük oranda 1–4 katlı olduğunu ve yaklaşık yüzde 67'sinin 2000 ve öncesinde yapıldığını belirtiyor.

Risk hem Boğaz kıyısındaki Merkez, Büyükdere ve İstinye'de hem de Çayırbaşı, Ayazağa ve Fatih Sultan Mehmet gibi kıyıdan uzak mahallelerde yoğunlaşıyor. Kıyıda engel çoğunlukla koruma mevzuatı, iç kesimde ise çoğunlukla tapu ve plan sorunlarıdır.

Boğaz kıyısı: öngörünüm ve sit alanları

Sarıyer Belediyesi'nin Anadolu Ajansı'na aktardığı bilgilere göre Boğaziçi öngörünüm bölgesinde ve sit alanlarında kalan yerlerde, süreç koruma kurullarına bağlı olduğu için kentsel dönüşüm çalışması yürütülemiyor. Aynı açıklamaya göre Bahçeköy'de üç mahallenin imar planları, sit sınıflandırma çalışması tamamlanmadığı için onaylanamıyor.

• Sit statüsündeki alanlarda 6306 uygulaması yapılacaksa Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır (6306 md. 9/3).
• Boğaziçi alanında yeni yapının boyutunu 2960 sayılı Kanun ve Boğaziçi planları belirler; riskli yapı kararı bu sınırları kendiliğinden kaldırmaz.
• Bu nedenle kıyıdaki eski bir binada, yeniden yapım ile güçlendirmenin maliyet ve izin açısından karşılaştırılması özellikle önemlidir. Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında güçlendirilebileceği tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (md. 6/8).

Boğaziçi mevzuatının arka planını 2960 sayılı Kanun yazımızda özetledik.

Tapu sorunları ve riskli alan kararları

Belediye açıklamasına göre ilçede tapu ve mülkiyet sorunları yaygın ve dönüşüm çoğunlukla bina bazında ilerliyor. Ayazağa'daki uzun süreli tapu ve imar sorununun İBB Meclisi kararıyla çözüldüğü de açıklandı. Maliklerin gerekli çoğunluğa ulaşamadığı yerlerde yenileme duruyor.

Fatih Sultan Mehmet Mahallesi'nin (Armutlu) bazı bölümleri, 2012/4125 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla riskli alan ilan edildi; karar 20 Ocak 2013 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Bu karara itirazlar ve davalar basına yansıdı; alandaki güncel uygulama durumunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve belediyeden teyit edin. Riskli alanlarda karar etap veya ada bazında alınır ve İBB kira desteği İBB yetkisindeki riskli alanlarda daha yüksek tutarlar öngörür.

Hisseli tapulu bir binada da 6306 kapsamındaki karar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır (md. 6/1). Ancak kimin malik olduğu, hisselerin doğru tescil edilip edilmediği ve tapuda olmayan kullanım anlaşmaları, karar aşamasında en çok uyuşmazlık çıkaran konulardır. Dönüşüme girmeden önce güncel tapu kayıtlarının ve varsa intikal işlemlerinin tamamlanması süreci kısaltır.

Çoğunluğa ulaşılamayan binalarda sahada gördüğümüz başlıca neden, maliklerin projeyi değil birbirlerinin niyetini tartışmasıdır. Bağımsız bir uzmanın hazırladığı mevcut durum raporu, imar hakkı hesabı ve örnek paylaşım senaryoları masaya konduğunda tartışma somut verilere döner. Kardeş girişimimiz BinaBina'da başvurudan sonra ücretsiz hazırlanan fizibilite raporu, kat karşılığı ve imar senaryolarını içerdiği için böyle bir başlangıç verisi sağlayabilir. Yurt dışında yaşayan veya ulaşılamayan malikler için tebligat usulünün baştan doğru kurulması da kararın sonradan iptal edilmesini önler.

Sarıyer'de dönüşüm öncesi kontrol listesi

1. Statü: Parsel Boğaziçi alanında mı; öngörünüm, geri görünüm veya etkilenme bölgesinde mi? Sit alanı veya orman sınırı yakınında mı?
2. Plan: Yürürlükte onaylı bir uygulama imar planı var mı?
3. Tapu: Kat mülkiyeti, kat irtifakı veya hisseli tapu? Mirasçılar arasında intikal tamamlandı mı?
4. Tespit: Malikler, masrafı kendilerine ait olmak üzere lisanslı kuruluşa başvurur (md. 3/1); tespite 15 gün içinde itiraz edilebilir.
5. Toplantı ve karar: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır (4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği). Katılmayanlara karar ve teklif noter veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
6. Takvim: Yıkım için tanınacak süre en fazla 90 gündür (md. 5/3). Plan veya izin belirsizliği olan bir parselde bu süre işlemeye başlamadan yol haritası hazır olmalıdır.

Destekler

Sarıyer'de destek tutarı, binanın tek başına riskli yapı olarak mı yoksa bir riskli alan içinde mi dönüştüğüne göre değişir. İBB yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda İBB kira desteği ayda 18.000 TL'dir (emekliye 20.000 TL) ve malike 48 aya kadar ödenebilir; tek bina dönüşümünde ikamet eden malik için tutar ayda 10.000 TL ve süre 18 aydır. Yarısı Bizden yapım yardımı da 31.12.2027'ye kadar sürüyor. Güncel koşullar için kira yardımı sayfamıza, sitelerin günlük yönetimi için Sarıyer bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sarıyer'de parselin Boğaziçi, sit ve tapu durumunu dönüşüm kararından önce raporluyor; hisseli mülkiyetteki malik yapısını karar sürecine hazırlıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.