Sarıyer'de Site ve Bina Yönetimi: Az Katlı Siteler ve Tapu Sorunları

Sarıyer'de bina yönetimi, İstanbul'un merkez ilçelerindeki yoğun apartman yönetiminden belirgin biçimde farklıdır. İlçe 177 km² ile geniş, binaların ise ezici çoğunluğu en fazla dört katlıdır. Bu yüzden Sarıyer'de yönetimin konusu çoğu zaman tek bir apartman değil; birçok az katlı yapının, ortak bahçe, yol, güvenlik ve sosyal tesisleri paylaştığı sitelerdir. Bunun yanında, tapu ve mülkiyet sorunları nedeniyle kat mülkiyeti kurulamamış binalar da azımsanmayacak bir yer tutar.

Sarıyer'in yapı stoku: az katlı ve dağınık

İBB'nin 2020 tarihli Sarıyer kitapçığında 39 mahallede 49.391 bina analiz edildi. Bu, bu sayfalarda ele aldığımız ilçeler içinde en büyük bina sayısıdır:

Binaların üçte biri 2000 sonrasında yapılmış; bu oran Kadıköy, Beşiktaş veya Şişli'den belirgin biçimde yüksek. Yani Sarıyer'de yönetim gündemi, eski bina onarımından çok görece yeni sitelerin ortak alanlarını, peyzajını ve teknik sistemlerini işletmek üzerine kuruludur.

Az katlı sitelerde toplu yapı yönetimi

Birden fazla yapının ortak altyapı, sosyal tesis ve hizmetler bakımından birbirine bağlı olduğu siteler, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "toplu yapı" olarak düzenlenir (634 sayılı KMK md. 66). Sarıyer'deki az katlı sitelerde bunun pratik sonuçları şunlardır:

• Tek yönetim planı: Toplu yapı kapsamındaki tüm yapılar için tek bir yönetim planı düzenlenir. Değişiklik için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir (md. 70, 7579 sayılı Kanunla değişik).
• Toplantı sıklığı: Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında başka bir zaman gösterilmemişse en geç iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır (md. 29). Bu, iki yıllık bütçe ve iş planı hazırlamayı gerektirir.
• Ortak tesis giderleri: Havuz, spor alanı, peyzaj ve güvenlik gibi kalemler, aksine anlaşma yoksa arsa payına göre paylaşılır; bahçıvan ve bekçi giderleri ise eşit paylaşılır (md. 20). Bu ayrım, büyük bahçeli sitelerde aidat tartışmalarının ana kaynağıdır.

Az katlı sitelerde asansör veya hidrofor gibi sistemler az olsa da peyzaj sulaması, yağmur suyu drenajı, site içi yollar ve aydınlatma, bütçenin büyük kısmını oluşturur. Eğimli arazide kurulu sitelerde istinat duvarları ve drenaj kanallarının kış öncesi kontrolü ertelenmemelidir.

Yeni sitede müteahhitten yönetimi devralmak

2000 sonrası yapılmış sitelerde ilk yönetim çoğu zaman müteahhidin belirlediği geçici yönetimdir. Yönetim planındaki geçici yönetim hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir (KMK md. 70). Devir sırasında şu belgeler eksiksiz teslim alınmalıdır:

• Yapı kullanma izni, onaylı mimari ve tesisat projeleri, vaziyet planı.
• Asansör, jeneratör, havuz ve pompa gibi ekipmanların garanti belgeleri ve bakım sözleşmeleri.
• Ortak alanlardaki bilinen eksik ve kusurların tutanağı; bunlar müteahhide karşı hakların korunması için önemlidir.
• Geçici yönetim dönemine ait gelir gider kayıtları ve banka hesapları.

Kat mülkiyeti kurulmamış binalar

Sarıyer Belediyesi'nin Anadolu Ajansı'na aktardığı bilgilere göre ilçede tapu ve mülkiyet sorunları yaygın; dönüşüm de bu yüzden çoğunlukla bina bazında ilerliyor. Yönetim açısından bunun anlamı şudur: Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmamış, hisseli tapulu bir binada Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetici, genel kurul ve işletme projesi hükümleri doğrudan uygulanmaz. Paydaşlar arasındaki ilişki Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine (md. 688 vd.) göre yürür.

• Ortak giderlerin paylaşımı ve kimin neyi kullanacağı, paydaşlar arasında yazılı bir kullanım ve yönetim sözleşmesiyle düzenlenmelidir.
• Aidat alacağı için Kat Mülkiyeti Kanunu'ndaki kolaylıklara (onaylı işletme projesinin icra belgesi sayılması gibi) dayanılamayabilir; bu yüzden yazılı taahhütler daha da önemlidir.
• Kat mülkiyetine geçiş, yapının imar mevzuatına uygunluğuna ve paydaşların anlaşmasına bağlıdır; ileride kentsel dönüşüm kararlarında da kimin malik sayılacağını belirler.

İlçenin Ayazağa mahallesindeki uzun süreli tapu ve imar sorununun İBB Meclisi kararıyla çözüldüğü belediye tarafından açıklanmıştı. Benzer çözümlerin olup olmadığını parsel bazında belediyeden sorgulamak gerekir.

Profesyonel site yönetiminde raporlama

Büyük ve dağınık sitelerde kat maliklerinin en sık şikâyeti, paranın nereye harcandığını görememektir. Bir yönetim şirketiyle çalışırken şu raporlamanın sözleşmeye yazılmasını öneriyoruz:

1. Aylık gelir gider tablosu ve banka hesap dökümü.
2. Açık iş emirleri ve tamamlanan bakım işleri listesi.
3. Personel ve güvenlik hizmetinin vardiya ve maliyet özeti.
4. Aidat borçluları listesi; bu liste ortak alanlara asılmamalı, KVKK ilke kararına göre yalnızca ilgili kişilere iletilmelidir.

Aidat hesaplamasının yöntemlerini aidat hesaplama yazımızda anlattık. Binanız veya siteniz için dönüşüm gündemdeyse, Boğaziçi ve tapu kısıtlarını Sarıyer kentsel dönüşüm sayfamızda ele aldık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sarıyer'de toplu yapı yönetim planlarının güncellenmesi, iki yıllık bütçe ve bakım planı ile hisseli tapulu binalar için kullanım sözleşmesi hazırlığında destek veriyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.