Hizmetler
Şehircilik Hizmetleri: İmar Durumu, Plan Analizi ve Plan Değişikliği Süreçleri
Bir parselde ne yapılabileceğini plan, plan notu ve özel mevzuat düzeyinde okuyup karar vermeden önce size açık bir rapor sunuyoruz.
- Son güncelleme
Kısaca
Şehircilik hizmetimiz, bir parsel veya alan için geçerli imar planlarını, plan notlarını ve özel mevzuatı birlikte okuyarak yapılaşma haklarını ve riskleri raporlar. Plan değişikliği, itiraz ve arazi düzenlemesi süreçlerinde malik tarafında teknik destek verir.
- Onaylanan imar planları bir ay ilan edilir; bu sürede itiraz edilebilir ve belediye meclisi itirazları 15 gün içinde karara bağlar (İmar Kanunu md. 8).
- Arazi ve arsa düzenlemesinde düzenleme ortaklık payı, önceki yüzölçümün yüzde 45'ini geçemez (İmar Kanunu md. 18).
Bu sayfada 6 başlık
Bir arsanın, binanın ya da mahallenin geleceği büyük ölçüde imar planında yazılıdır. Ne kadar inşaat alanı elde edilebileceği, parselin bir kısmının yola veya parka gidip gitmeyeceği, koruma kurallarının neyi sınırladığı plan, plan notu ve özel mevzuat birlikte okunmadan anlaşılmaz. Şehircilik hizmetimiz, şirket içindeki şehir plancısı ekibimizle bu okumayı yapar ve karar vermeden önce size açık bir rapor sunar.
Şehircilik hizmetlerimiz
- İmar durumu ve plan analizi: Nazım ve uygulama imar planları, plan notları ve yapılaşma koşullarının parsel ölçeğinde yorumlanması
- Özel alan analizi: Sit ve koruma alanları, Boğaziçi Alanı, riskli alan ve rezerv yapı alanı gibi özel düzenlemelerin parsele etkisi
- Fizibilite: Yapılaşma hakkının brüt ve net alana çevrilmesi, dönüşüm ve parsel birleştirme senaryolarının karşılaştırılması
- Plan değişikliği ve itiraz: Askıdaki planların incelenmesi ve teknik gerekçeli itiraz raporu
- Arazi ve arsa düzenlemesi: 18. madde uygulamalarında dağıtım cetvelinin ve hak sahipliğinin kontrolü
Bir parselin imar durumu nasıl okunur?
| Belge | Ne söyler? |
|---|---|
| Nazım imar planı | Arazi kullanım kararları ve yoğunluk gibi genel çerçeve |
| Uygulama imar planı | Yapı adaları, yollar, yapılaşma koşulları ve uygulamaya esas ayrıntılar |
| Plan notları | Planın üzerindeki özel hükümler; çoğu zaman yapılaşma hakkını en çok etkileyen kısım |
| İmar durumu belgesi | Belediyenin parsel için verdiği yapılaşma koşulları |
| Parselasyon (18. madde) planı | Düzenleme sonrası parselin yeni sınırları ve payı |
Planlar, plan değişiklikleri ve revizyonlar Bakanlığın elektronik plan arşivine yüklenir ve bir Plan İşlem Numarası alır (İmar Kanunu md. 8). Bu sayede bir parseldeki plan geçmişini izleyebiliyoruz. Boğaziçi gibi özel alanlarda ayrıca 2960 sayılı Kanun ve planları uygulanır; ayrıntılar Boğaziçi'nde yapılaşma yazımızda.
Plan askısı ve itiraz: süreleri kaçırmayın
Belediye meclisince onaylanan imar planları, belediyenin belirlediği ilan yerlerinde ve ilgili idarelerin internet sitelerinde bir ay süreyle eş zamanlı ilan edilir. Bu bir aylık sürede planlara itiraz edilebilir; belediye meclisi itirazları ve planları on beş gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar (İmar Kanunu md. 8). Plan değişikliklerinde askı ilanı muhtarlık panosunda duyurulur ve değişikliğe konu alanda en az iki tabela ile 30 gün bilgilendirme yapılır.
İtirazın etkili olması için teknik gerekçeye dayanması gerekir: planın üst ölçek plana, mevzuata veya bilimsel verilere aykırılığı somut olarak gösterilmelidir. İtiraz süresi kaçırıldığında başvurulacak yargı yolunu ve sürelerini avukatımızla birlikte değerlendiriyoruz.
Arazi ve arsa düzenlemesi (18. madde)
Belediyeler, imar sınırı içindeki arsa ve arazileri maliklerin muvafakati aranmadan birleştirmeye, imar planına uygun yeni parsellere ayırmaya ve hak sahiplerine dağıtmaya yetkilidir. Bu sırada kamu hizmet alanları ve değer artışı karşılığında düzenleme ortaklık payı düşülebilir; bu pay, düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45'ini geçemez (İmar Kanunu md. 18). Uygulamada en sık sorun, düzenleme sonrası hisseli bir parselde kalmaktır. Askıya çıkan dağıtım cetvelini kontrol ediyor, hata varsa itiraz raporunu hazırlıyoruz. Güncel bir örnek Beykoz Çubuklu riskli alanındaki 18. madde uygulamasıdır.
Sahada sık gördüğümüz hatalar
- Yalnızca imar durumu belgesine bakıp plan notlarını okumamak
- Askı ilanını görmeyip itiraz süresini kaçırmak
- Koruma alanında koruma bölge kurulu kararı gerektiğini hesaba katmadan proje çizdirmek
- Düzenleme ortaklık payından sonra kalan alanı ve hisse durumunu hesaplamadan alım-satım kararı vermek
ADAADA nasıl yardımcı olur?
Bir parsel, bina ya da ada için plan, mevzuat ve uygulama riskini tek raporda topluyoruz; dönüşüm ve proje kararlarınızı bu rapora dayandırabilirsiniz. İstanbul'daki ilan edilmiş alanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza, görüşmek için iletişim sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık sorulan sorular
İmar planına itiraz süresi ne kadar?
Onaylanan planlar bir ay süreyle ilan edilir ve bu süre içinde itiraz edilebilir. Belediye meclisi itirazları 15 gün içinde inceleyerek kesin karara bağlar (İmar Kanunu md. 8).
Düzenleme ortaklık payı en fazla ne kadar olabilir?
Arazi ve arsa düzenlemesinde alınan düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45'ini geçemez (İmar Kanunu md. 18).
İmar durumu belgesi yeterli mi?
Çoğu zaman değil. Yapılaşma hakkını plan notları, koruma veya Boğaziçi gibi özel düzenlemeler ve varsa riskli alan kararları da etkiler; bunların birlikte okunması gerekir.
Plan değişikliği yapılırken çevredekiler nasıl haberdar edilir?
Askı ilanı muhtarlık panosunda duyurulur ve değişikliğe konu alanda en az iki tabela ile 30 gün süreyle bilgilendirme yapılır (İmar Kanunu md. 8).
Kaynaklar
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.