Silivri'de Kentsel Dönüşüm: Yığma ve Yazlık Stok, Kıyı Mahalleleri ve Rezerv Alanlar

Silivri, İstanbul'un en geniş ilçelerinden biri; İBB kitapçığına göre 862,54 km²'lik alanda 35 mahalle ve 50.096 bina bulunuyor. Kitapçık ilçenin seyrek ve saçaklanmış biçimde geliştiğini, yazlık olarak kullanılan çok sayıda yapı barındırdığını not ediyor. Bu yapı, kentsel dönüşümü kalabalık ilçelerdekinden farklı kılıyor: maliklere ulaşmak daha zor, binalar daha alçak ve yığma binaların payı yüksek.

İBB senaryosunda Silivri

Kitapçıktaki 7,5 büyüklüğündeki senaryo, Silivri için 444 çok ağır, 1.707 ağır ve 7.155 orta hasarlı bina öngörüyor. Toplam 9.306 bina, kitapçığın yuvarlamasıyla stokun ortalama yüzde 18'i. Binaların ortalama yüzde 58'inin hasarsız kalacağı, buna karşın senaryo sonrasında yaklaşık 13.481 hanenin acil barınma ihtiyacı duyacağı tahmin ediliyor. Oran düşük görünse de ilçenin bina sayısı büyük olduğu için etkilenecek bina sayısı da yüksek.

Kıyı boyunca uzanan Semizkumlar, Gümüşyaka ve Selimpaşa birlikte orta ve üstü hasar tahmininin yaklaşık üçte birini oluşturuyor. En düşük tahminler iç kesimdeki kırsal mahallelerde: Küçük Sinekli, Danamandıra ve Bekirli. Tablo bir mahalle fotoğrafıdır; aynı mahallede sağlam bir bina ile riskli bir bina yan yana durabilir. Kitapçık da önlemlerin tek yapıyla sınırlı kalmayıp ada veya bölge ölçeğinde düşünülmesini öneriyor.

Senaryonun bir tahmin olduğu, Silivri'de daha somut bir hatırlatmayla da görüldü: Milliyet'in AFAD verilerine dayanan haberine göre 23 Nisan 2025'te merkez üssü Silivri açıkları olan 6,2 büyüklüğünde bir deprem meydana geldi.

Yığma ve yazlık stok: dönüşümü zorlaştıran üç özellik

Kitapçıktaki adetlere göre ilçedeki binaların 47.543'ü bir ila dört katlı ve 8.509'u yığma (bina sayısına oranla sırasıyla yüzde 94,9 ve 17); 25.292 bina (yüzde 50,5) 1980–2000 arasında yapılmış. Bu tablo dönüşüm sürecinde üç somut zorluk doğuruyor:

1. Maliklere ulaşmak: Yazlık olarak kullanılan binalarda maliklerin çoğu yılın büyük kısmında başka ilçede veya şehirde yaşar. Karara katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (6306 md. 6/1). Malik toplantısı çağrısında da muhtarlıkta veya binada 15 gün ilan, noter ya da e-tebligat kullanılabilir; bu yollar uzaktaki malikler için süreci kısaltır.
2. Az kat, az ek alan: Bir-iki katlı yığma bir binada yeni projede kazanılacak alan tamamen planın izin verdiği yapılaşmaya bağlıdır. Kat karşılığı modelin işleyip işlemediğini imar durumu belgesi göstermeden konuşmak yanıltıcıdır.
3. Yığma binada güçlendirme sınırlı: Yığma yapılarda güçlendirme çoğu zaman betonarme binalardaki kadar ekonomik değildir; mühendislik değerlendirmesi bu karşılaştırmayı baştan yapmalıdır.

Karar parsel bazında, yapının paydaşı olup olmadıklarına bakılmaksızın hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Bu kuralın ayrıntılarını ve maliklerin haklarını kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun rehberi özetliyor; müteahhitlerle görüşmeye bu çerçeveyi bilerek başlamak pazarlığı kolaylaştırır.

Selimpaşa ve Alipaşa'daki rezerv yapı alanları ne anlama geliyor?

Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü, Silivri'de iki rezerv yapı alanına ilişkin plan değişikliklerini şu tarihlerde duyurdu:

• Selimpaşa: TOKİ'ye ait 6593 ada 3 parselde (eski 9374 parsel) 2022 Sosyal Konut Projesi için hazırlanan nazım ve uygulama imar planı değişiklikleri 12.05.2023'te re'sen onaylandı.
• Alipaşa: 8314 ada 1 ve 2 parsellere ilişkin plan değişikliği 06.06.2024'te 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesinin 6. fıkrası uyarınca onaylandı.

İki duyuru da bir mahallenin bütününü değil, ada ve parsel numarasıyla tanımlanan alanları konu alıyor. Selimpaşa duyurusu planın TOKİ'nin sosyal konut projesi için yapıldığını açıkça belirtiyor; Alipaşa duyurusunda planın amacı yazmıyor, ayrıntılar duyuru ekindeki plan raporunda. Bu planlar, sınırları dışında kalan bir apartmanın dönüşüm yolunu değiştirmez; bina yine masrafı maliklere ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle sürece girer (md. 3/1). Bakanlık duyurularında ilçe için bir riskli alan kararına rastlamadık; parselinizin durumunu yine de belediyeden teyit edin.

Silivri'de süreç için pratik notlar

• Tespit ve itiraz: Tespit sonucu e-Devlet'ten bildirilir, binaya asılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; itiraz süresi tebliğden başlayarak 15 gündür. Yazın tatildeki maliklerin bu süreyi kaçırmaması için yönetimin malikleri ayrıca haberdar etmesi önemlidir.
• Tahliye: Riskli yapının boşaltılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Sürekli oturulan dairelerle yazlık dairelerin tahliye ihtiyacı farklıdır; takvimi buna göre kurun.
• Destekler: İBB'nin kira desteği, riskli yapı yıkımında binada ikamet eden malike ayda 10.000 TL, ikamet etmeyen malike 6.500 TL öngörüyor; yazlık dairesi olan malik için bu fark önemlidir. Güncel koşulları kira yardımı sayfamızda takip ediyoruz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Silivri'de dağınık yaşayan maliklerin aynı bilgiyle karar verebilmesi için imar, mülkiyet ve teknik durumu tek dosyada topluyor, bildirim ve toplantı sürecini şirket içindeki avukat ve şehir plancısı ekibimizle yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; yazlık sitelerde yönetim için Silivri bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.