Silivri'de Site ve Bina Yönetimi: Yazlık Siteler, Kıyı Kuralları ve Uzaktaki Malikler

Silivri'de bir sitenin yönetimi takvime bağlıdır. Haziran'da dolan, Eylül'de boşalan sitelerde su, elektrik, güvenlik ve bahçe işleri mevsime göre değişir; malikler ise çoğu zaman başka bir ilçede veya şehirde yaşar. İBB kitapçığı da ilçenin "yazlık" fonksiyonuyla kullanılan çok sayıda yapı barındırdığını not ediyor. Bu sayfa, bu ritimdeki sitelerin yönetiminde sık karşılaşılan sorunları ele alıyor.

Silivri'nin yapı stoku

İBB'nin 2020 kitapçığında Silivri'nin 50.096 binalık stoku kat, yaş ve yapım türüne göre şöyle dağılıyor:

Yığma binaların payı ilçeyi komşularından ayırıyor: Büyükçekmece'de bu oran yüzde 7,5, Beylikdüzü'nde yüzde 4,5. Yönetim açısından bu, çatı, duvar nemi ve taşıyıcı duvarlara dokunulmaması gibi konuların bakım listesinin başında olması demek.

Boş geçen aylar: kış bakımı ve güvenlik

Yazlık sitede en pahalı arızalar çoğu zaman kimsenin olmadığı aylarda çıkar. Sahada sık gördüğümüz kalemler şunlar:

• Su tesisatı: Boş dairelerde ana vanaların kapatılması, açıkta kalan boruların ve sayaçların dondan korunması. Bir dairedeki patlak boru, alt kattaki daireye ve ortak alanlara zarar verir.
• Çatı ve oluk: Sonbahar fırtınalarından önce kiremit ve oluk kontrolü; yığma binalarda duvara su alınması uzun vadede taşıyıcı sistemi zayıflatır.
• Güvenlik: Kış aylarında bekçi veya kamera düzeninin nasıl sürdürüleceği ve maliyeti işletme projesinde ayrıca gösterilmeli.
• Havuz ve bahçe: Sezon kapanışında havuzun kışa hazırlanması, sulama hatlarının boşaltılması.

Bu giderlerin bir kısmı yalnız yaz aylarında oturan malikler tarafından "kullanmadığım hizmet" olarak görülür. Oysa bir malik ortak yer veya tesisleri kullanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20).

Sezonluk personel ve hizmet giderleri

Yazlık sitelerde bahçıvan, havuz görevlisi ve bekçi çoğu zaman yalnız sezon boyunca çalışır; kış aylarında ise daha küçük bir kadroyla devam edilir. Aksine anlaşma yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20). Havuzun yalnız bazı bloklara ait olduğu sitelerde bu ayrım işletme projesinde açıkça gösterilmeli; sezonluk sözleşmelerin başlangıç ve bitiş tarihleri de genel kurul kararına bağlanmalıdır. Böylece kışın siteye hiç gelmeyen malikle yazın sürekli oturan malik arasındaki tartışma, rakamlar üzerinden yürür.

Genel kurulu malikler buradayken yapın

Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda toplanır; plan bir zaman göstermiyorsa toplantı takvim yılının ilk ayında yapılır (KMK md. 29). Ocak ayında yapılan bir genel kurul, malikleri İstanbul'un öbür ucundan veya başka şehirden getirmeyi gerektirir ve çoğunlukla yeter sayıya ulaşamaz. Yönetim planına genel kurulun Temmuz veya Ağustos'ta yapılacağını yazmak bu sorunu çözer. Toplu yapılarda ise kurullar en geç iki yılda bir toplanır.

Plan değişikliği için tek binada kat maliklerinin beşte dördünün, toplu yapıda temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu gerekir (md. 28, 70). Hazırlık için genel kurul rehberimize bakabilirsiniz.

Uzaktaki maliklerden aidat tahsili

İşletme projesi kat maliklerine imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve genel kurulca kabul edildiğinde icra takibinde İİK 68. maddedeki belgelerden sayılır (md. 37). Yazlık sitelerde bildirimin sitedeki adrese değil, malikin sürekli adresine yapılması gerekir; güncel adres listesi bu yüzden yönetimin en önemli kaydıdır. Ödenmeyen aidat için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler (md. 20); borç tahsil edilemezse bağımsız bölüm üzerine kanuni ipotek tescili istenebilir (md. 22).

Kıyıya sınır sitelerde dikkat

Silivri'nin kıyı boyunca uzanan sitelerinde yönetimlerin sık karşılaştığı bir istek, sitenin önündeki sahili çitle veya duvarla "siteye ait" hâle getirmektir. Kıyı Kanunu buna izin vermez: kıyı herkesin eşitlik ve serbestlikle yararlanmasına açıktır, burada yapı yapılamaz; duvar, çit, parmaklık, tel örgü ve benzeri engeller oluşturulamaz (3621 sayılı Kanun md. 6). Sahil şeridinde yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir (md. 5). Site bütçesinden bu tür bir engel için harcama yapmak, hem yıkım hem de yönetici açısından sorumluluk doğurur.

Kısa süreli kiralama

Yazlık dairelerin günlük veya haftalık kiraya verilmesi Silivri'de yönetimlerin gündemine sık gelir. 7464 sayılı Kanun'a göre 100 günden kısa süreli turizm amaçlı kiralama Kültür ve Turizm Bakanlığı iznine bağlıdır ve izin için kat maliklerinin oybirliği gerekir; sitelerde bu oybirliği yalnız ilgili bina için aranır. Ayrıntıları kısa süreli kiralama yazımızda anlattık. Binanızın deprem riski ve dönüşüm seçenekleri için Silivri kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Silivri'deki yazlık ve sürekli oturulan siteler için mevsime göre bakım takvimi, uzaktaki maliklere uygun bildirim düzeni ve yönetim planı güncellemesini şirket içindeki mimar ve avukat ekibimiz hazırlıyor ve uyguluyor. Ayrıntılar bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.