Üsküdar'da Kentsel Dönüşüm: Boğaziçi Planları, Riskli Alan ve Apartman Yenileme

Üsküdar'da kentsel dönüşüm, İstanbul'un en büyük bina stoklarından birinde, Boğaziçi plan bölgeleri ile iç kesimdeki yoğun mahalleler arasında çok farklı koşullarda yürür. Kıyıya yakın mahallelerde belirleyici olan Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme bölgesi planlarıdır; iç kesimde ise 1980–2000 döneminde yapılmış az katlı apartmanların yenilenmesi.

İBB senaryosunda Üsküdar

İBB'nin 2020 tarihli Üsküdar kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 41.731 binanın ortalama yüzde 10'unun (yaklaşık 3.980 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. İlçe genelinde tahmin edilen çok ağır hasarlı bina sayısı 146, ağır hasarlı bina sayısı 493'tür. Kitapçığa göre yapıların yüzde 85'i 2000 ve öncesinde yapılmış.

En düşük tahminler Kandilli, Kuleli ve Bulgurlu gibi mahallelerde. Senaryo hasarı tek bir bölgede değil, ilçenin iç kesimine yayılmış durumda. Bu tablo mahalle ölçeğinde bir tahmindir; tek bir binanın riskli olup olmadığını lisanslı kuruluşun yapacağı tespit belirler.

Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme bölgeleri

İBB Meclisi, Mart 2016'da "Üsküdar İlçesi 1/5000 Ölçekli Geri Görünüm ve Etkilenme Bölgeleri Koruma Amaçlı Revizyon Nazım İmar Planı"nı oy çokluğuyla kabul etti. Haberlere göre plan 16 mahalleyi ve ilçe nüfusunun yaklaşık yarısını ilgilendiriyordu. Dönemin belediye başkanı, planın 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu çerçevesinde yeni imar hakları getirdiğini, dönüşümün yerinde yapılmasını ve mahalle sakinlerinin aynı yerde kalmasını hedeflediğini açıklamıştı.

Bu bölgelerdeki bir parselde dönüşümün ilk adımı, parselin hangi Boğaziçi bölgesinde kaldığını ve 1/1000 ölçekli uygulama planındaki güncel hakları belediyeden yazılı olarak almaktır. Basında yer alan kat sayıları genel ifadelerdir; parselinize ne uygulanacağını plan notları ve imar durumu belirler. Boğaziçi alanında riskli yapı kararı da yeni yapının bu planlara göre tasarlanması gerekliliğini ortadan kaldırmaz. Konunun arka planını Boğaziçi'nde yapılaşma yazımızda anlattık.

Çengelköy çevresi: riskli alan

Basına yansıyan listelere göre Çengelköy, Çengel Ferah ve Çengel Küplüce mahallelerinde yaklaşık 18,25 hektarlık bir alan, son yıllarda İstanbul'da riskli alan ilan edilen bölgeler arasında yer alıyor. İBB senaryosunda da Çengelköy ve Ferah, ağır hasar tahminleri yüksek mahalleler arasında. Riskli alanlarda süreç tek bina dönüşümünden farklı işler:

• Karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6/1).
• Satış yoluyla anlaşma sağlanamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir.
• İBB yetkisindeki riskli ve rezerv alanlarda İBB kira desteği ayda 18.000 TL'dir (emekliye 20.000 TL); malike 48 aya, kiracıya 12 aya kadar ödenebilir.

Parselinizin bu alanda kalıp kalmadığını ve alandaki uygulamayı hangi idarenin yürüttüğünü Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya Üsküdar Belediyesi'nden teyit edin.

İç mahallelerde apartman dönüşümü

Yavuztürk, Bahçelievler, Ünalan ve Kirazlıtepe gibi iç mahallelerde dönüşüm genellikle tek parselde, az katlı bir apartmanın yeniden yapımı şeklinde yürür. Bu binalarda karar aşamasından önce şu konular netleşmelidir:

1. Tapu durumu: Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi, hisseli tapu mu? Projeye aykırı eklenmiş katlar veya bölümler hak sahipliği hesabını etkiler.
2. Tespit başvurusu: Başvuruyu maliklerden biri de yapabilir; masraf maliklere aittir ve rapora 15 gün içinde itiraz edilebilir (md. 3/1-2). Başvuru öncesinde kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti hakkındaki yazısına da göz atabilirsiniz.
3. Toplantı: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla çağrılır; 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği çağrı ispatı ve tutanak arar.
4. Karar ve bildirim: Parsel bazında salt çoğunluk; katılmayanlara karar ve teklif noter veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
5. Yıkım süresi: Riskli yapıyı boşaltmak ve yıktırmak için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

Kaçak eklenmiş bir kat veya çatı katı, tapuda bağımsız bölüm olarak görünmüyorsa yeni projede hak olarak karşılık bulmayabilir. Bu konuyu malikler arasında sözleşmeden önce açıkça konuşmak, sonradan çıkacak uyuşmazlıkların en yaygın nedenini ortadan kaldırır.

Destekler

Üsküdar'da riskli alan uygulamalarında ve TOKİ ya da Emlak Konut eliyle yürütülen alan bazlı projelerde Yarısı Bizden'in yapısı farklıdır: basına yansıyan güncel tutarlara göre bu projelerde bağımsız bölüm başına 875.000 TL hibe ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor, kredi kalemi yer almıyor. Tek bina dönüşümünde ise hibe ve kredi birlikte uygulanıyor. Program 31.12.2027'ye uzatıldı; başvurudan önce koşulları doğrulayın. Kira destekleri için kira yardımı sayfamıza, günlük yönetim için Üsküdar bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Üsküdar'da parselin Boğaziçi bölgesini, riskli alan durumunu ve tapu yapısını dönüşüm kararından önce raporluyor, malikleri bu çerçevede karara hazırlıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.