Üsküdar'da Apartman Yönetimi: Kat İrtifakındaki Binalar ve Ortak Alanlar

Üsküdar'da bina yönetiminin tipik konusu, 1980–2000 arasında yapılmış, en fazla dört katlı, çoğu zaman kapıcısı ve profesyonel yöneticisi olmayan bir apartmandır. Sahada bu binalarda sık karşılaştığımız tablo şu: tapu kat irtifakı aşamasında kalmış, yapı kullanma izni alınmamış ya da proje ile mevcut durum birbirini tutmuyor. Yönetimdeki sorunların çoğu da bu belgesel eksiklikten doğuyor.

Üsküdar'ın bina stoku

İBB'nin 2020 tarihli Üsküdar kitapçığında 41.731 bina analiz edildi:

Kitapçık, binaların büyük ölçüde 1–4 katlı olmasını ilçenin çok eski yerleşim yerlerinden biri olmasına bağlıyor; yapıların yüzde 85'i 2000 ve öncesinde yapılmış. Bu sayfalarda ele aldığımız ilçeler içinde 1980–2000 dönemine ait binaların payı en yüksek Üsküdar'da. Bu dönemin binaları ne tarihi yapı ne de yeni site; bakım ihtiyacı büyük, belgesi ise çoğu zaman eksik bir ara kuşaktır. Üsküdar Belediyesi de 2016'da, Boğaziçi geri görünüm ve etkilenme bölgelerindeki yapıların büyük bölümünün kaçak olduğunu ve mevcut planın çok üzerinde yapılaşma bulunduğunu açıklamıştı.

Kat irtifakında kalmış binalarda yönetim

Üsküdar'da yönetimini devraldığımız binalarda sık gördüğümüz durum, tapuda kat mülkiyetine hiç geçilmemiş olmasıdır. Bu, yönetimin kurallarını belirsiz bırakmaz:

• Kat irtifakı kurulmuş bir taşınmazda yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanır (634 sayılı KMK md. 17).
• Yani yönetici atanması, genel kurul, işletme projesi ve gider paylaşımı kuralları bu binalarda da geçerlidir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur (md. 34).
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti hiç kurulmamış, hisseli tapulu binalarda ise ilişkiler Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine göre yürür; bu durumda yazılı bir kullanım sözleşmesi şarttır.

Yapı kullanma izninin olmaması da bazı haklara erişimi etkiler. Örneğin 7579 sayılı Kanunla getirilen ve malik başvurusuyla yapılan periyodik yangın güvenliği denetimi, yapı kullanma izinli binalar için öngörülmüştür.

Az katlı apartmanda ortak alan uyuşmazlıkları

Üsküdar'ın az katlı apartmanlarında en çok tartışılan konular bahçe, otopark, çatı arası ve sığınak gibi ortak alanların kullanımıdır. Zemin kat malikinin bahçeyi kendine ayırması, çatı arasının bir daireye katılması veya bodrumun depo olarak kiraya verilmesi, sık karşılaştığımız örneklerdir.

• Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım veya tesis yaptıramaz (KMK md. 19).
• Bahçenin veya otoparkın belirli bir bağımsız bölüme tahsisi ancak yönetim planında ya da tüm maliklerin katıldığı yazılı bir anlaşmada düzenlenmişse geçerlidir.
• Yöneticinin rolü, mevcut kullanımı fotoğraf ve tutanakla belgelemek ve kurul kararına taşımaktır; tek başına çözüm dayatmak değildir.

Yargıtay'ın bu konudaki yaklaşımını ortak yer uyuşmazlıkları yazımızda derledik.

Kapıcısız apartmanda temizlik ve hizmet alımı

Az katlı Üsküdar apartmanlarının çoğunda kapıcı yoktur; merdiven temizliği ve çöp toplama ya maliklerin sırayla üstlendiği bir iş ya da dışarıdan alınan bir hizmettir. Sırayla temizlik düzeni, kiracı değiştikçe bozulur ve en sık komşuluk şikâyetlerinden birine dönüşür.

• Bir temizlik görevlisi doğrudan apartman adına çalıştırılıyorsa apartman işveren konumuna geçer; sigorta ve bordro yükümlülükleri doğar.
• Hizmetin bir firmadan faturalı olarak alınması bu yükü firmaya bırakır, ancak sözleşmede hizmet sıklığı ve kapsamı yazılı olmalıdır.
• Temizlik gideri bir personel gideri olarak eşit mi, yoksa ortak yer bakım gideri olarak arsa payına göre mi paylaşılacak? KMK md. 20'deki ayrım nedeniyle bunun kurul kararında açıkça yazılması tartışmayı önler.

Boğaz kıyısındaki mahalleler

Üsküdar'ın Kuzguncuk, Beylerbeyi, Çengelköy ve Kandilli gibi kıyı mahalleleri 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamındaki alanda kalır. Bu mahallelerdeki binalarda çatı, cephe veya bahçe düzenini değiştiren işler, kat malikleri kurulunun kararına ek olarak Boğaziçi mevzuatına ve gerekiyorsa koruma kurulu kararlarına uygun olmalıdır. Onarım bütçesi, izin süreci hesaba katılarak planlanmalıdır.

Yönetim takvimi önerisi

1. Ocak ayında olağan kat malikleri kurulu ve işletme projesinin onayı; yönetim planında başka zaman yazılı değilse kurul her takvim yılının ilk ayında toplanır (md. 29).
2. Kış öncesi çatı, oluk ve baca kontrolü.
3. Yıllık yangın tüpü dolum ve bakımı; ortak alan elektrik panolarının kontrolü.
4. Tapu, iskan ve proje belgelerinin tamamlanması için yıllık bir hedef belirlenmesi.

Binanız için deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse Üsküdar kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Üsküdar'da kat irtifakında kalmış veya belgeleri eksik binalarda önce hukuki durumu netleştiriyor, ardından yönetim planı, işletme projesi ve bakım takvimini kuruyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.