Zeytinburnu'nda Kentsel Dönüşüm: Riskli Alanlar, Uzlaşma ve Mahalle Hasar Tahminleri

Zeytinburnu'nda kentsel dönüşüm, ilçenin farklı köşelerinde farklı hızlarda ilerliyor. Beştelsiz'de tamamlanmış bir proje, Merkezefendi'de uzlaşma görüşmeleri, Seyitnizam'da plan çalışmaları ve bu alanların dışında kalan binlerce apartmanın kendi kararını bekleyen malikleri aynı ilçede yan yana. Zeytinburnu kentsel dönüşüm sürecinde bu yüzden ilk iş, parselin bir alan kararına tabi olup olmadığını öğrenmek.

Zeytinburnu'ndaki riskli alan ve rezerv alan kararları

Nakliyeciler Sitesi riskli alanına ait 18. madde imar uygulaması Mayıs 2017'de askıya çıkarıldı. Bakanlığın İstanbul'daki altyapı ve kentsel dönüşüm birimi, 16 Mart 2023'te Merkezefendi'nin Arnavut mevkiindeki riskli alanda hak sahipliği tespitinin tamamlandığını ve uzlaşma görüşmelerinin başladığını duyurdu. Beştelsiz'de ise Bakanlığın Nisan 2026 tarihli açıklamasına göre 20.570 m²'lik alanda 12 blokta 286 konut ve 14 işyeri Emlak Konut GYO ile yapıldı ve 2023'te tamamlandı.

Bu kararlar mahallelerin yalnızca bir kısmını kapsar. Aynı mahallede bir sokak riskli alan içinde, bitişik sokak dışında olabilir. Parselinizin durumunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Zeytinburnu Belediyesi'nden yazılı olarak teyit edin. Diğer ilçelerdeki kararları kentsel dönüşüm alanları tablomuzda derledik.

İBB senaryosunda Zeytinburnu

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Zeytinburnu kitapçığı 13 mahallede 16.000 binayı analiz ediyor. Mw 7,5 senaryo depreminde binaların yalnızca yüzde 27'sinin hasarsız kalması bekleniyor; yüzde 24'ü orta, yüzde 6'sı ağır, yüzde 3'ü çok ağır hasar görebilir. Gece senaryosunda ortalama 668 civarında can kaybı ve yaklaşık 31.030 hanelik acil barınma ihtiyacı tahmin ediliyor.

Tablodaki mahallelerin çoğunda bir alan kararı da bulunuyor; Telsiz ve Maltepe ise hasar tahmininde başı çektiği hâlde yukarıdaki listede yer almıyor. En düşük tahminler Yenidoğan ve Kazlıçeşme'de. Kitapçığa göre binaların büyük kısmı 5–8 katlı ve yaklaşık yüzde 79'u 2000 ve öncesinde yapılmış; kitapçık risk azaltmanın tekil yapı yerine en azından ada ölçeğinde planlanmasını öneriyor.

Riskli alanda uzlaşma: malikin bilmesi gerekenler

Alan uygulamasında proje, hak sahipliği oranları ve etap sırası idare tarafından belirlenir; malikin pazarlık konusu, kendisine önerilen karşılığın içeriğidir. Uzlaşma masasına oturmadan önce şunları bilin:

• Karar ölçeği: Karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Anlaşmayan maliklerin payları rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır; satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1).
• Hizmetler: Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse, hak sahiplerinin görüşü alınarak elektrik, su ve doğalgaz hizmeti durdurulabilir (md. 4/3).
• Belgeler: Tapu kaydı, intikal durumu ve varsa kira sözleşmeleri, hak sahipliği tespitinde belirleyicidir. Eksik intikal, uzlaşmayı geciktiren en yaygın sebeplerdendir.
• Destek: Riskli alanda kira yardımının süresi tek bina dönüşümünden uzun olabilir; güncel tutar ve süreler için kira yardımı sayfamıza bakın.

Kanunun hangi maddesinin hangi durumda uygulandığını kardeş girişimimiz BinaBina'nın 6306 sayılı Kanun rehberi sade bir dille özetliyor. Uzlaşma teklifini imzalamadan önce yeni bağımsız bölümün metrekaresini, konumunu, borçlanma tutarını ve teslim tarihini yazılı olarak almak gerekir.

Alan dışındaki apartmanlar

Riskli alan sınırı dışında kalan bir apartmanda dönüşüm, maliklerin başvurusuyla lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle başlar; masraf maliklere aittir (md. 3/1). Karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Zeytinburnu'ndaki binaların yüzde 61,2'si 5–8 katlı olduğundan, yeni projede elde edilecek alanın mevcut kat alanını karşılayıp karşılamayacağı imar durumuyla birlikte en baştan hesaplanmalıdır. Boşaltma ve yıkım için maliklere tanınacak süre en fazla 90 gündür (md. 5/3).

Telsiz ve Maltepe gibi hasar tahmini yüksek olduğu hâlde alan kararı bulunmayan mahallelerde tipik sıra şöyledir:

1. Tapu, ruhsat ve varsa projeye aykırı eklentilerin listelenmesi; vefat eden paydaşların mirasçılarının belirlenmesi.
2. Belediyeden güncel imar durumu belgesinin alınması.
3. Lisanslı kuruluşa riskli yapı tespiti başvurusu; sonuç binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir.
4. Bir malikin talebiyle bütün maliklerin Ek-12 formuyla toplantıya çağrılması ve kararın alınması; katılmayanlara noter veya muhtarlık ilanıyla bildirim.

Zeytinburnu'nda sık yapılan hatalar

• Alan içindeyken ayrı müteahhitle sözleşme imzalamak: Alan uygulamasını idare yürütür; parsel bazlı bir sözleşme projeyle çelişebilir.
• Uzlaşma teklifini sözlü bilgiyle değerlendirmek: Teklifin bütün unsurları yazılı olmalı; komşunun aldığı teklif sizinkiyle aynı olmayabilir.
• Kiracıyı süreçten habersiz bırakmak: Tahliye takvimi kiracıların da hayatını belirler; erken ve yazılı bilgilendirme anlaşmazlıkları azaltır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Zeytinburnu'nda parselin alan kararlarıyla ilişkisini teyit ediyor, uzlaşma tekliflerini ve tek bina sözleşmelerini şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle malik adına değerlendiriyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüm öncesi ve sonrası yönetim için Zeytinburnu bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.