Zeytinburnu'nda Bina Yönetimi: Uzlaşma Dönemi, Yeni Bloklarda Geçici Yönetim ve Ayıp Bildirimi

Zeytinburnu'nda bina yönetimi, ilçenin dönüşüm takvimiyle iç içe. Sümer, Seyitnizam ve Merkezefendi'deki alan uygulamalarında bazı binalar uzlaşma görüşmelerinin sonucunu beklerken, Beştelsiz gibi yerlerde dönüşümle yapılmış yeni bloklar teslim edildi. Her iki durumda da yönetimin işi sıradan bir apartman yönetiminden farklı. Bu sayfa, Zeytinburnu'nun yapı stokunu ve bu iki geçiş dönemindeki yönetim sorunlarını ele alıyor.

Zeytinburnu'nun yapı stoku

Kaynak: İBB Zeytinburnu kitapçığı (2020). Binaların yüzde 92'si betonarme, 1.146'sı yığma. Tablonun yönetime yansıyan sonucu şu: ilçedeki tipik bina, asansörlü, 1980–2000 döneminde yapılmış ve bugün kapsamlı bakım veya dönüşüm kararının eşiğinde olan bir apartman.

Uzlaşma sürerken apartman yönetimi

Alan uygulamalarında hak sahipliği tespiti, uzlaşma ve etaplama yıllar sürebilir. Bu sürede bina yaşamaya devam eder ve yönetimin karşılaştığı sorular değişir:

• Büyük harcamalar: Asansör yenilemesi veya cephe onarımı gibi kalemlerde, yatırımın binanın kalan ömrüyle orantılı olup olmadığı tartışılır. Güvenlik için zorunlu işler ile ertelenebilecek işleri genel kurul kararında ayrı ayrı yazmak, sonradan doğacak itirazları önler.
• Uzlaşan ve uzlaşmayan malikler: Aynı binada idareyle anlaşan ve anlaşmayan malikler bulunabilir. Bu fark, ortak gider yükümlülüğünü değiştirmez; yönetimin tarafsız kalması ve aidat takibini herkese aynı uygulaması gerekir.
• Hizmet kesintisi: Başkanlık, TOKİ veya İdare talep ederse hak sahiplerinin görüşü alınarak elektrik, su ve doğalgaz hizmeti durdurulabilir (6306 md. 4/3). Böyle bir bildirim geldiğinde yönetimin ilk işi tarihleri bütün maliklere ve kiracılara yazılı duyurmak, ortak alan aboneliklerinin son okumalarını kayda geçirmektir.
• Genel kurul: Uzlaşma görüşmeleri sürerken genel kurulun ertelenmesi sık görülür. Oysa işletme projesi onaylanmadan aidat güncellenemez; onaylı proje yoksa geçici proje en geç üç ay içinde onaya sunulmalıdır (KMK md. 37). Hazırlık adımlarını genel kurul hazırlık rehberimizde anlattık.

Yeni bloklarda geçici yönetim

Alan bazlı dönüşümde yapılan konutlar çoğunlukla birden fazla bloktan oluşan toplu yapılardır. Bu sitelerde yönetim planı, temsilciler kurulu oluşuncaya kadar bir geçici yönetim öngörebilir. Kanuna göre geçici yönetim, en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar devam edebilir ve bu süre her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (KMK md. 73).

Yeni bloklara taşınan maliklerin bu dönemde yapması gerekenler şunlardır: yönetim planını okumak, geçici yönetimin bitiş tarihini hesaplamak, blok kat malikleri kurullarını toplayıp temsilcileri seçmek ve temsilciler kurulunu kurmak. 7579 sayılı Kanunla geçici yönetime ilişkin yönetim planı hükümleri, bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebilir hâle geldi (md. 70). Geçici yönetimin süresi dolduğu hâlde devir yapılmaması, sitelerde sık karşılaşılan yönetim sorunlarındandır.

Malik listesi ve tapu kayıtları

Dönüşümle yapılan sitelerde ilk yıllarda tapu kayıtları değişkendir: kat mülkiyetine geçiş, hak sahipleri arasındaki devirler ve yeni satışlar birbirini izler. 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliğine göre yıkımdan sonra riskli yapı şerhi kalkar ve tapuya "6306 sayılı Kanun kapsamında" ibaresi yazılır. Yönetimin, aidat bildirimlerini ve genel kurul çağrılarını doğru kişiye yapabilmesi için malik listesini tapu kayıtlarıyla düzenli olarak karşılaştırması gerekir.

Yönetim planı ve sonradan yapılan değişikliklerin tarihi tapuda beyanlar hanesinde gösterilir (KMK md. 28). Yeni malikler bu nedenle planı tapudan da görebilir; yönetimin elindeki nüshanın tapudaki güncel metinle aynı olduğundan emin olmak, ilk genel kurulda sık çıkan "hangi plan geçerli" tartışmasını önler.

Ayıp bildirimi: süreleri kaçırmayın

Yeni bir binada ilk yıl, inşaat kusurlarının ortaya çıktığı dönemdir: çatıdan su alma, otoparkta nem, asansör veya hidrofor arızaları, cephe kaplamasında ayrışma. Türk Borçlar Kanunu'na göre iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır; taraflardan her biri bilirkişi incelemesi isteyebilir (TBK md. 474). Taşınmaz yapılarda ayıp nedeniyle açılacak davalar teslimden itibaren beş yılda, yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yılda zamanaşımına uğrar (md. 478).

Yönetimin pratik görevi, ortak alanlardaki kusurları tarihli fotoğraf ve tutanakla kayda geçirmek, müteahhide veya projeyi yürüten idareye yazılı bildirmek ve bildirimlerin ispatını saklamaktır. Bağımsız bölümlerdeki kusurları ise her malik ayrıca bildirmelidir. Müteahhitle yaşanan tipik sorunları kat malikleri ve müteahhitler yazımızda ele aldık.

Kıyıya yakın binalarda bakım

Zeytinburnu'nun güneyi Marmara Denizi'ne açılır. Kıyıya yakın binalarda tuzlu hava, çatı ve balkon demirlerinde, klima ünitelerinde ve asansör makine dairesinde korozyonu hızlandırır. Bu binalarda dış cephe ve metal aksamın bakım aralığını daha kısa tutmak, uzun vadede daha ucuzdur. Dönüşüm kararları ve alan uygulamaları için Zeytinburnu kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Zeytinburnu'nda uzlaşma dönemindeki apartmanların bütçe ve genel kurul düzenini kuruyor, yeni teslim edilen sitelerde geçici yönetimden temsilciler kuruluna geçişi ve ayıp bildirimlerini yürütüyoruz. Hizmet kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.