Arnavutköy'de Kentsel Dönüşüm: Yenişehir Rezerv Alanı, İmar Uygulaması ve Apartman Süreci

Arnavutköy'de kentsel dönüşüm, İstanbul'un merkez ilçelerindeki yoğun apartman yenilemesinden farklı bir gündemle yürür. Yaklaşık 506 km²'lik ilçenin büyük bölümü orman ve tarım alanı; yerleşim, köy kökenli mahallelerin çevresinde dağınık biçimde büyüdü. Bu yüzden maliklerin önündeki ilk soru çoğu zaman binanın sağlamlığı değil, parselin hangi planlama sürecinde kaldığıdır. Bu sayfa önce İBB senaryosundaki tabloyu, ardından Yenişehir Rezerv Yapı Alanı'nı ve tek apartmanda izlenecek yolu anlatıyor.

İBB senaryosunda Arnavutköy

İBB'nin 2020 tarihli Arnavutköy kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki binaların ortalama yüzde 78'inin hasar görmeyeceği tahmin ediliyor. Analiz edilen 31.948 binanın 41'inde çok ağır, 243'ünde ağır, 1.704'ünde orta hasar bekleniyor; orta ve üstü toplam 1.988 bina, yani yaklaşık yüzde 6. İlçe ortalaması düşük olsa da tahminler birkaç mahallede toplanıyor:

En düşük tahminler Balaban, Durusu ve Yassıören'de. Kitapçığa göre binaların yüzde 91'i 1–4 katlı, yüzde 21'i (6.695 bina) yığma. 1980 öncesine ait bina yalnızca 96; buna karşılık 19.203 bina (yüzde 60) 1980–2000 arasında yapılmış. Kitapçığın sınıflamasında bu dönem binalarının 1975 deprem yönetmeliğine göre tasarlandığı varsayılıyor; yani dönüşümün ana adayı çok eski yapılar değil, 1998 yönetmeliğinden önce yapılmış az katlı betonarme ve yığma binalardır. Kitapçık, risk azaltmanın tekil yapı yerine en azından ada bazlı veya bölgesel ölçekte planlanmasını öneriyor.

Yenişehir Rezerv Yapı Alanı: parseliniz hangi süreçte?

Kanal İstanbul projesi için belirlenen Yenişehir Rezerv Yapı Alanı, Arnavutköy'de Sazlıbosna, Hacımaşlı ve Dursunköy gibi mahallelerdeki arazileri de kapsıyor. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İstanbul İl Müdürlüğü'nün duyurusuna göre alanın 1., 2. ve 3. etap planlama sahasında İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre hazırlanan imar uygulaması, Bakanlık Makamı'nın 10.01.2022 tarihli ve 2655615 sayılı Olur'u ile onaylandı ve 17.01.2022'den itibaren 30 gün askıya çıktı. Sonraki yıllarda bu mahalleler için ayrı plan ve uygulama duyuruları yayımlandı; Dursunköy'deki imar uygulaması 04.02.2026'da onaylanıp 09.02.2026'dan itibaren 15 gün askıda kaldı.

Yargı süreci de takip edilmeli. Basına yansıyan kararlara göre İstanbul 11. İdare Mahkemesi, Yenişehir'in 1. etap imar planlarını İBB'nin itirazı üzerine, 2. ve 3. etap planlarını da 29.12.2023 ve 30.01.2024 tarihli kararlarla iptal etti; kararlar istinaf yolu açık olarak verildi. bianet'in 25.12.2024 tarihli haberine göre de İstanbul 5. İdare Mahkemesi, Kanal İstanbul'a ilişkin rezerv yapı alanı ilanını ve buna bağlı 1/100.000 ölçekli çevre düzeni planı değişikliğini iptal etti. Bakanlığın 2025 ve 2026'da da alan içinde uygulama onayları verdiği görülüyor; kararın kesinleşip kesinleşmediğini ve parselinize etkisini Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak sorun.

Bu alanda malikler için önemli noktalar:

• Askı süresi: 18. madde uygulamasında yeni parselinizin yeri, yüzölçümü ve hisse oranı askıda ilan edilir. İtiraz süresi kısa olduğundan duyuruları düzenli izleyin.
• Kesinti: Düzenleme ortaklık payı, düzenlemeye giren arazinin düzenlemeden önceki yüzölçümünün yüzde 45'ini geçemez ve kural olarak aynı parselden bir defadan fazla alınmaz (3194 sayılı Kanun md. 18).
• Karar nisabı: Rezerv yapı alanında karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; açık artırmada satılamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1).

Arnavutköy'deki ilan edilmiş alanları kentsel dönüşüm alanları sayfamızdaki tabloyla birlikte takip edebilirsiniz.

Yerleşik mahallelerde tek bina dönüşümü

Arnavutköy Merkez, Hadımköy, Bolluca ve İmrahor gibi planlı mahallelerde bir apartmanın dönüşümü, maliklerin başvurusuyla lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle başlar; masrafı maliklere aittir (6306 md. 3/1). Tespit binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; itiraz için tebliğden itibaren 15 gün vardır.

İlçede yeniden yapılacak binanın büyüklüğünü belirleyen önemli bir düzenleme, İBB Meclisi'nin Aralık 2020'de kabul ettiği riskli yapılara ilişkin ilave plan notudur. İBB, Arnavutköy'de Merkez ve Çevresi, Hadımköy ve Bolluca Deresi–İmrahor planları dahil bir dizi nazım plana bu notun işlendiğini yayımlıyor. Notun ana ilkeleri şunlar:

• Bina 6306 kapsamında riskli yapı olarak tespit edilmiş ve ruhsatı ve/veya yapı kullanma izni bulunuyor olmalıdır.
• Toplam inşaat alanı, onaylı ruhsat veya yapı kullanma izin belgesindeki alan esas alınarak hesaplanır; tamamı gömülü ilave otopark bu hesaba girmez.
• Yapı kayıt belgesine konu alanlar kazanılmış hak oluşturmaz; ruhsattan sonra parsel ifraz edilmişse not uygulanmaz; plandaki yol ve donatı terkleri yapılmadan uygulama yapılamaz.

Sonuç olarak ruhsatsız eklenmiş katlar ve sonradan bölünmüş parseller, yeni projede karşılık bulmayabilir. Müteahhitle görüşmeden önce ruhsat, iskân ve tapu kayıtlarını belediyeden toplayın; teklifleri aynı imar durumu üzerinden karşılaştırmak için kardeş girişimimiz BinaBina'nın teklif toplama sürecini inceleyebilirsiniz. Sözleşme aşamasında dikkat edilecekler için müteahhit seçimi yazımıza bakın.

Arnavutköy'de sık yapılan hatalar

1. Rezerv alan haberini bekleyip binayı belirsizlikte bırakmak: Parselin Yenişehir sınırında olup olmadığını yazılı olarak öğrenin. Sınır dışındaysanız tek bina süreci kendi takviminizle yürüyebilir.
2. Hisseli tarla parselini imar parseli sanmak: Köy kökenli mahallelerde imar uygulaması tamamlanmamış, hisseli parseller bulunabilir. 18. madde uygulaması sonuçlanmadan bina bazında proje konuşmak çoğu zaman erkendir.
3. Havza ve plan kısıtlarını sormamak: Kuzeydeki mahallelerde içme suyu havzası ve orman sınırı yapılaşma koşullarını değiştirebilir. İmar durumu belgesinde bu kısıtları ayrıca sorun.
4. Tebligatı eksik yapmak: Karara katılmayan maliklere karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (6306 md. 6/1). Ruhsat başvurusundan önce bu tebligat tamamlanmış olmalıdır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Arnavutköy'de parselin Yenişehir sınırı, plan notu ve tapu durumuyla ilişkisini; şehir plancısı, mimar ve avukatlardan oluşan ekibimizle dönüşüm kararından önce dosya hâlinde çıkarıyoruz. İstanbul genelinde verdiğimiz hizmetlerin kapsamı kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar binanın yönetimi için Arnavutköy bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.