Arnavutköy'de Bina ve Site Yönetimi: Yeni Siteler, Kat İrtifakı ve Az Katlı Yapı Stoku

Arnavutköy'de bina yönetimi, iki farklı yapı stokunu aynı anda ilgilendirir. Bir yanda köy kökenli mahallelerde zamanla büyüyen, çoğu 1980–2000 arasında yapılmış az katlı apartman ve müstakil evler; diğer yanda 2000 sonrasında yapılan ve bir kısmı site düzeninde kurulan yeni konutlar var. Birincisinde mesele sınırlı bütçeyle doğru bakım önceliğini kurmak, ikincisinde ise yönetimi müteahhitten eksiksiz devralmaktır.

Rakamlarla Arnavutköy'ün bina stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Arnavutköy kitapçığı, 38 mahallede 31.948 binayı analiz ediyor:

Kitapçık, ilçenin yerleşim dokusunun seyrek ve saçaklanmış biçimde geliştiğini, yüzölçümünün büyük kısmının ormanlık ve yapılaşmamış alan olduğunu belirtiyor. Bu tablo yönetimin ölçeğini de gösterir: dokuz kat ve üzeri bina sayısı 211'de kalıyor; asansör, jeneratör ve merkezi ısıtma gibi büyük teknik sistemler ilçede sınırlı sayıda binayı ilgilendiriyor.

Yeni sitelerde yönetimi müteahhitten devralmak

Yeni teslim edilen sitelerde ilk yıllar, sonraki on yılın düzenini belirler. Sık karşılaştığımız durum, sitenin bir kısmı satılmışken yönetimin uzun süre müteahhidin elinde kalmasıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu dönem için açık bir kural koyar: kat irtifakı kurulmuş bir yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır (KMK md. 17). Yani malikler bu noktadan sonra genel kurul yapıp yönetici seçebilir.

Devir sırasında yönetimin istemesi gereken belgeler:

• Tapudaki yönetim planı ve onaylı mimari proje; kat irtifakı kurulurken yönetim planı tapuya verilir (KMK md. 14).
• Yapı kullanma izin belgesi; yoksa hangi bloklar için eksik olduğu ve nedeni.
• Asansör, hidrofor, yangın ve jeneratör sistemlerinin garanti belgeleri, bakım sözleşmeleri ve ilk muayene kayıtları.
• Ortak alan elektrik ve su aboneliklerinin kimin adına olduğu; devirden önceki dönemin borç durumu.
• Satılmamış bağımsız bölümlerin listesi. Bu bölümlerin aidatı ve gider payı da müteahhide aittir; ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek ödemekten kaçınamaz (KMK md. 20).

Yapım kusurlarını devralmadan önce kayda geçirmek önemlidir. Çatı izolasyonu, otopark su sızıntısı ve peyzaj drenajı gibi sorunları tarihli fotoğraf ve teknik raporla belgeleyin; bunların hangisinin müteahhidin sorumluluğunda kaldığını avukatınızla birlikte değerlendirin. Yönetim planındaki kuralların nasıl güncelleneceğini yönetim planı yazımızda anlattık.

Az katlı eski binalarda bakım önceliği

1980–2000 arasında yapılmış az katlı binalarda yönetim bütçesi genellikle küçüktür; harcama sırası bu yüzden kritiktir. Sahadaki deneyimimize göre öncelik, taşıyıcı sistemi ve yapı ömrünü doğrudan etkileyen işlere verilmelidir:

1. Su yalıtımı ve drenaj: Bodrum ve temel çevresinde biriken su, betonarme donatıda korozyonu hızlandırır. Yağmur suyu borularının ve bahçe drenajının bakımı ucuz ama etkili bir önlemdir.
2. Çatı: Yığma binalarda çatı ve saçak bakımı, duvarların nemlenmesini önler.
3. Elektrik tesisatı: Sonradan eklenen katlar ve dükkânlar nedeniyle yükü artmış ortak tesisatı bir elektrik mühendisine kontrol ettirin.
4. Kolon ve kirişlere müdahale yasağı: Dükkân açmak veya alan genişletmek için taşıyıcı elemana dokunulması, bütün binayı riske atar. Kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK md. 19).

Kitapçığa göre ilçede 6.695 yığma bina var. Bu binalarda duvarlarda açılan yeni kapı ve pencere boşlukları, yapının deprem davranışını zayıflatabilir; tadilat taleplerinde önce bir inşaat mühendisinin görüşünü isteyin.

Kitapçık, senaryo depreminin ardından ilçede yaklaşık 5.815 hanelik acil barınma ihtiyacı doğacağını tahmin ediyor. Yönetimin yapabileceği basit hazırlıklar var: en yakın toplanma alanını sakinlere duyurmak, doğal gaz ana vanası ile elektrik ana şalterinin yerini işaretlemek ve bu noktalara ulaşan yolu depo veya eşyayla kapatmamak.

Aidat, işletme projesi ve genel kurul

7579 sayılı Kanun'la işletme projesinin onaylanma usulü değişti. Proje kat malikleri genel kurulunda onaylanır; onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar ve bu proje en geç üç ay içinde onaya sunulmalıdır. Geçici projede artış, o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz; yönetici avansı da yalnızca proje onaylanıncaya kadar toplayabilir (KMK md. 35, 37). Yeni sitelerde ilk genel kurulda gerçekçi bir proje onaylatmak, sonraki yıllardaki tahsilat tartışmalarını azaltır.

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Bahçeli, müstakil evlerden oluşan sitelerde peyzaj, güvenlik ve yol bakımı gibi kalemlerin hangi esasla paylaşılacağı yönetim planında açıkça yazılmalıdır; aksine anlaşma yoksa bekçi ve bahçıvan gideri eşit, ortak tesis giderleri arsa payına göre paylaşılır (KMK md. 20). Hesaplama yöntemlerini aidat hesaplama yazımızda karşılaştırdık. Binanın deprem riski ve dönüşüm seçenekleri için Arnavutköy kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Arnavutköy'deki yeni sitelerde müteahhitten yönetim devrini, belge ve kusur tespitini; eski binalarda bakım önceliği ve aidat düzenini İstanbul genelinde yürüttüğümüz profesyonel yönetim hizmeti kapsamında üstleniyoruz. Ayrıntılar bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.