Ataköy'de Kentsel Dönüşüm: Çok Bloklu Parseller, Güçlendirme ve Karar Süreci

Ataköy'de kentsel dönüşüm, Bakırköy'ün eski merkez mahallelerindeki tek parselli apartman dönüşümünden farklı işler. Kısımların çoğunda bir parsel ya da ada üzerinde birden fazla blok ve geniş ortak alanlar bulunduğu için hem karar hem proje, blok değil parsel ve ada ölçeğinde düşünülmek zorundadır. Ataköy'de son yıllarda öne çıkan tartışma ise yıkıp yeniden yapmak ile güçlendirmek arasındaki tercihtir.

İBB deprem senaryosunda Ataköy mahalleleri

İBB ile Kandilli Rasathanesi'nin 2019 verilerine dayanan Bakırköy kitapçığında, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depremi için Ataköy'ün dört mahallesine ait bina hasar tahminleri şöyledir:

Aynı senaryoda Bakırköy ilçesinin tamamı için tahmin edilen çok ağır hasarlı bina sayısı 782'dir. Ataköy mahallelerindeki sayılar Yeşilköy (201) veya Şenlikköy (110) gibi mahallelerin oldukça altında kalıyor. Bu tablo bina bazında bir risk raporu değildir: bir bloğun durumunu ancak lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti gösterir. Ataköy'de blokların az katlıdan yüksek bloğa kadar çeşitlenmesi, aynı kısım içinde bile sonuçların farklı çıkabileceği anlamına gelir.

Karar nasıl alınır: parsel, ada ve blok

Riskli yapı tespit edilmiş bir binada yeniden yapım veya güçlendirme kararı, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla ve parsel bazında alınır (6306 sayılı Kanun md. 6/1). Bir parselde birden fazla blok varsa, oylamaya o parseldeki tüm maliklerin katılacağı hesaba katılmalıdır. Ruhsat, tevhit ve ifraz gibi idari işlemler de salt çoğunlukla yürütülebilir.

Ataköy'de malikler arasında sık duyduğumuz yanlış bilgi, güçlendirme ya da yıkım kararı için oybirliği gerektiğidir. Yürürlükteki metinde aranan çoğunluk, 7471 sayılı Kanunla üçte ikiden salt çoğunluğa inmiştir. Karara katılmayan maliklere karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; anlaşmayanların payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılabilir.

4 Şubat 2026'da değişen Uygulama Yönetmeliği'ne göre bir malik isterse tüm malikler toplantıya çağrılır; çağrının Ek-12 formuyla yapılması ve tutanağın saklanması gerekir. Çok bloklu parsellerde bu usulün eksiksiz izlenmesi, ileride açılabilecek davalarda belirleyici olur.

Güçlendirme mi, yeniden yapım mı?

Ataköy'ün erken etaplarında bazı malikler, bahçeli ve düşük yoğunluklu dokunun korunması için yıkım yerine güçlendirmeyi savunuyor. Basına yansıyan tartışmalarda, riskli yapı tespitinden sonra verilen sürenin kısalığı ve karar çoğunluğu konusundaki belirsizlik öne çıkıyor. Bilinmesi gerekenler:

• Tespiti kim yaptırır: Masrafı maliklere ait olmak üzere malikler veya kanuni temsilcileri, Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşa başvurur (md. 3/1). Tek bir malik de bu başvuruyu yapabilir.
• İtiraz: Tespite tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazı üniversite ve Bakanlık/Başkanlık üyelerinden oluşan teknik heyet inceler.
• Süre: Riskli yapının yıktırılması için maliklere en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3). Güçlendirme seçeneği konuşulacaksa teknik raporun bu süreden önce hazırlanması gerekir.
• Güçlendirme kredisi: Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında, güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılara Başkanlıkça güçlendirme kredisi verilebilir (md. 6/8).
• Kira desteği: İBB kira desteği Mart 2026'dan beri güçlendirme ruhsatı alan binaları da kapsıyor.

Güçlendirmenin mümkün olup olmadığı, betonun ve donatının durumuna, zemin koşullarına ve maliyetin yeni yapıma oranına bağlıdır. Bu soruya "duygusal" değil, mühendislik raporuna dayanarak cevap verilmelidir.

Ataköy'e özgü planlama ve ortak alan soruları

Ataköy'ün ortak yeşil alanları ve sosyal donatı alanları geçmişte imar değişiklikleri nedeniyle tartışma konusu oldu. Dönüşümden önce şu sorular netleştirilmelidir:

1. Blokların oturduğu parselin sınırları nerede, bloklar arası alan parselin mi yoksa kamunun mu?
2. Yürürlükteki imar planı ve plan notları, mevcut inşaat alanını yeniden yapmaya izin veriyor mu?
3. Otopark ihtiyacı yeni projede nasıl karşılanacak; ortak yeşil alan bundan etkilenecek mi?
4. Kısım içindeki diğer bloklar aynı anda dönüşüme girecek mi? Tek bloğun dönüşümü, site yönetim planını ve ortak gider dağılımını değiştirir.

Yeni bina tamamlandığında bloğun sitedeki konumu, yönetim planına işlenmeli ve toplu yapı kurullarıyla ilişkisi yeniden kurulmalıdır. Bu günlük yönetim konularını Ataköy bina yönetimi sayfamızda ayrıca anlattık.

Destekler

Yarısı Bizden yapım yardımı 31.12.2027'ye uzatıldı ve 6306 kapsamında riskli yapı onayı almış binalara bağlı. Basına yansıyan güncel tutarlar konut başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği şeklindedir; başvurudan önce güncel koşulları ilgili kurumdan doğrulayın. İBB kira desteğinde ise riskli yapı yıkımında ikamet eden malike 18 ay boyunca ayda 10.000 TL (emekliye 12.000 TL) ödeniyor; şart, hızlı taramada D veya E sınıfı olmak. Ayrıntılar için kentsel dönüşüm kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Ataköy'de çok bloklu parsellerde malik listesini, toplantı usulünü ve güçlendirme ile yeniden yapım seçeneklerini karşılaştırmalı olarak hazırlıyoruz. Müteahhit seçimi ve sözleşme aşamasındaki desteğimizi kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında bulabilirsiniz; sözleşme öncesi kontrol için müteahhit seçimi yazımız, birden fazla firmadan aynı formatta teklif toplamak için de kardeş girişimimiz BinaBina'nın teklif süreci yol gösterici olur.