Çatalca'da Kentsel Dönüşüm: Ferhatpaşa Rezerv Alanları, Yığma Yapılar ve Süreç

Çatalca, İstanbul'un batı sınırında, 40 mahallenin çoğunun kırsal karakterini koruduğu bir ilçe. TÜİK 2019 verisine göre nüfusu 73.718; binaların neredeyse tamamı en fazla dört katlı. Bu yüzden Çatalca'da kentsel dönüşüm, yüksek apartmanların yeniden yapımından çok yığma yapıların, köy evlerinin ve uzun süre plansız kalmış alanların durumuyla ilgilidir. Bu sayfa, senaryo hasarının yoğunlaştığı mahalleleri ve ilçedeki rezerv yapı alanı kararlarını anlatıyor.

İBB senaryosu: hasar dört mahallede toplanıyor

İBB'nin 2020 tarihli Çatalca kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki binaların ortalama yüzde 78'inin hasar görmeyeceği tahmin ediliyor. Analiz edilen 27.302 binanın 63'ünde çok ağır, 301'inde ağır, 1.656'sında orta hasar bekleniyor; orta ve üstü toplam 2.020 bina. Dağılım birkaç mahallede yoğunlaşıyor:

Çakıl, Ferhatpaşa ve Kaleiçi'ye Ovayenice de eklendiğinde dört mahalle, ilçedeki orta ve üstü hasar tahmininin yaklaşık yarısını oluşturuyor. Celepköy, Hisarbeyli, Başak ve Belgrat gibi küçük kırsal mahallelerde ise tahminler tek haneli. Kitapçığa göre binaların yüzde 97'si 1–4 katlı, yaklaşık yüzde 26'sı (7.191 bina) yığma; 1.863 bina (yüzde 7) 1980 öncesine, 16.173 bina (yüzde 59) 2000 sonrasına ait. Senaryo gece gerçekleşirse ilçede ortalama 4 can kaybı tahmin ediliyor; bu, İstanbul ölçeğinde düşük bir sayı olsa da tek tek binalar için güvence değildir.

Kaleiçi ve Ferhatpaşa: plansız alandan rezerv yapı alanına

İBB Şehir Planlama'nın yayımladığı plan geçmişi, iki mahallenin yakın tarihini özetliyor. Kaleiçi ve Ferhatpaşa, 29.01.2009 tarihli TOKİ Başkanlık Oluru ile Gecekondu Önleme Bölgesi ilan edilip mevcut planların onama sınırı dışında bırakıldı. TOKİ daha sonra bu ilanı iptal ederek 16.08.2010 tarihli ön protokolü feshetti; Çatalca Belediyesi 30.05.2017'de alanların plansız kaldığı gerekçesiyle plan revizyonu talep etti.

Bayıraltı Mevkii için hazırlanan 1/5000 ölçekli nazım imar planı 17.09.2020 tarihli ve 893 sayılı İBB Meclis kararıyla uygun bulundu, 25.09.2020'de onaylandı ve 16.08.2021–14.09.2021 arasında askıda kaldı. İBB'nin aktardığına göre plan alanının bir kısmı, Ferhatpaşa'da Bakanlık Makamı'nın 29.11.2021 tarihli ve 2322984 sayılı Olur'u ile rezerv yapı alanı olarak belirlenen 15,3 hektarlık alanın içinde kalıyor.

Ferhatpaşa'da ikinci bir rezerv alan kararı daha var. Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü duyurusuna göre 130 ada 3, 8 ve 9 parsellerin bir bölümü 14.11.2023 tarihli ve 79423223 sayılı Makam Oluru ile rezerv yapı alanı ilan edildi; nazım ve uygulama imar planları 21.08.2024'te onaylanıp 29.08.2024'ten itibaren 15 gün askıya çıktı. Aynı parseller için İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre hazırlanan imar uygulaması da ayrıca ilan edildi.

Bu iki mahallede malik olarak ilk iş, parselin rezerv alan sınırında olup olmadığını ve yeni parsel dağıtımındaki yerinizi askı belgelerinden kontrol etmektir. Rezerv yapı alanında karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 md. 6/1). İstanbul'daki ilan edilmiş alanların listesi için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

Yığma ve köy evlerinde riskli yapı tespiti

Rezerv alan dışındaki bir binada süreç, malikler veya kanuni temsilcilerinin lisanslı kuruluşa başvurusuyla başlar; masraf maliklere aittir (6306 md. 3/1). Yığma ve az katlı yapılarda tespitin nasıl yapıldığını ve raporda neye bakmanız gerektiğini kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti yazısı ayrıntılı anlatıyor. Sonuç tutanağı binaya asıldıktan, e-Devlet'ten bildirildikten ve muhtarlıktaki 15 günlük ilan bittikten sonra tebliğ edilmiş sayılır; itiraz süresi de bu tarihten itibaren 15 gündür.

Yeni binanın büyüklüğü için İBB'nin riskli yapılara ilişkin plan notu belirleyicidir. İBB, notu Çatalca'da Çatalca Merkez ve Yakın Çevresi Revizyon Nazım İmar Planı (2010), Ovayenice Revizyon Nazım İmar Planı (2013) ve birçok köy planı dahil 24 plana işlediğini yayımlıyor. Notta toplam inşaat alanı, onaylı ruhsat ve/veya yapı kullanma izin belgesindeki alana göre hesaplanır; ruhsatı veya yapı kullanma izni bulunmayan yapılar bu nottan yararlanamaz. Köy kökenli mahallelerde binanın hangi belgeyle yapıldığını, dönüşüm konuşulmadan önce belediye arşivinden araştırın.

Havza ve plan kısıtları

Çatalca'nın önemli bir bölümü İstanbul'un içme suyu havzalarıyla ilişkilidir ve bu durum yeni yapının yoğunluğunu doğrudan etkiler. Bayıraltı planında da teklif planın nüfus ve yoğunluğu, 09.08.2018'de İSKİ'nin uygun görüşüyle netleşti. Bu nedenle mevcut bina kadar, hatta daha fazla inşaat alanı beklentisiyle yola çıkmadan önce imar durumu belgesini ve parselin havza koruma statüsünü yazılı olarak öğrenin. Dönüşüm adımlarının sırası için kentsel dönüşüm süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Çatalca'da sık yapılan hatalar

• Rezerv alan askısını kaçırmak: Ferhatpaşa'daki plan ve imar uygulaması duyuruları 15 günlük askı süreleriyle yayımlandı; bu sürede itiraz edilmeyen dağıtım sonradan değiştirilmesi zor bir sonuç doğurur.
• Mahalle ortalamasını binanın sonucu sanmak: Düşük tahminli bir kırsal mahalledeki yığma ev de riskli olabilir; karar tespit raporuna dayanmalıdır.
• Miras paylarını sona bırakmak: Köy kökenli parsellerde mirasçılık belgesi alınmamış paylar, salt çoğunluk hesabını ve tebligatı geciktirir. Mirasçılık işlemleri sürecin başında tamamlanmalıdır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Çatalca'da parselin plan ve rezerv alan geçmişini, ruhsat durumunu ve havza kısıtlarını tek bir dosyada topluyor; yığma veya az katlı binanız için yeniden yapım ile güçlendirme seçeneklerini karşılaştırıyoruz. Hizmet kapsamı kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; yönetim konuları için Çatalca bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.