Çatalca'da Bina ve Site Yönetimi: Müstakil Ev Siteleri, Yazlık Konutlar ve Yığma Yapılar

Çatalca'da bina yönetimi, İstanbul'un merkez ilçelerindeki apartman yönetiminden belirgin biçimde farklıdır. İlçede yüksek bina neredeyse hiç yok; yönetim gerektiren yapılar çoğunlukla bahçeli müstakil ev siteleri, az katlı apartmanlar, köy kökenli mahallelerdeki eski evler ve yılın bir bölümünde kullanılan konutlardır. Bu sayfa, bu yapı stokunda yönetimin pratikte nelerle uğraştığını anlatıyor.

Rakamlarla Çatalca'nın bina stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Çatalca kitapçığında 40 mahallede 27.302 bina analiz edildi:

Bu tablo yönetim bütçesinin yapısını da belirler. Asansör, merkezi ısıtma ve yüksek bina teknik sistemleri ilçede istisnadır; buna karşılık site içi yollar, çevre duvarı, aydınlatma, su deposu ve hidrofor, peyzaj ve güvenlik giderleri öne çıkar. Binaların yüzde 59'unun 2000 sonrasına ait olması, sitelerin önemli bir kısmının görece yeni ve ilk yönetim dönemlerinden yeni çıkmış olduğunu da gösterir.

Müstakil ev sitelerinde ortak alan ve gider paylaşımı

Bahçeli müstakil evlerden oluşan sitelerde en sık tartışma, her evin kendi bahçesi varken ortak alan giderinin nasıl paylaşılacağıdır. Aksine anlaşma yoksa kural şudur (KMK md. 20):

• Bekçi ve bahçıvan giderleri eşit paylaşılır.
• Ortak yerlerin bakım ve onarımı, sigorta, yönetici ücreti ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
• Bir malik ortak yolu veya tesisi kullanmadığını ileri sürerek payını ödemekten kaçınamaz.

Müstakil ev sitelerinde arsa payları bazen evlerin büyüklüğünü yansıtmaz. Site içi yol, çevre aydınlatması, güvenlik kulübesi ve ortak su sistemi gibi kalemlerin hangi esasla paylaşılacağını yönetim planında açıkça yazmak, her yıl yinelenen tartışmayı önler. Toplu yapı niteliğindeki sitelerde yönetim planı değişikliği için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir (KMK md. 70). Seçenekleri aidat hesaplama yazımızda karşılaştırdık.

Küçük yapılarda yönetici ve karar düzeni

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapıda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Daha küçük apartmanlarda ve birkaç evden oluşan sitelerde yönetim çoğu zaman gayriresmî yürür; malikler arasında sözlü anlaşmayla yapılan harcamalar, satış veya miras sonrası yeni malik geldiğinde tartışma konusu olur. Küçük ölçekte de olsa yılda bir kez kurul toplamak, kararları imzalı bir deftere yazmak ve gider belgelerini saklamak, bu tartışmaların önüne geçer. Kurul kararlarına karşı iptal davası, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılabilir (KMK md. 33).

Yılın bir kısmı boş kalan konutlarda aidat ve iletişim

İlçedeki konutların bir kısmı hafta sonu veya yaz aylarında kullanılır. Sahibi sürekli bulunmayan konutlarda en sık rastlanan sorun, aidatın düzensiz ödenmesi ve genel kurul çağrılarının malike ulaşmamasıdır. Yönetimin alabileceği önlemler:

1. İletişim kaydı: Her malikten güncel adres, e-posta ve telefon bilgisini yazılı olarak alın; değişiklikleri bildirme yükümlülüğünü yönetim planına ekleyin.
2. İşletme projesinin tebliği: İşletme projesi maliklere imza karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir; kesinleşen proje ve işletme giderlerine ilişkin kurul kararları İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesindeki belgelerden sayılır (KMK md. 37). Tebliği belgeli yapmak, sonraki tahsilatı kolaylaştırır.
3. Gecikme tazminatı: Gider ve avans payını ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder (KMK md. 20). Bunu her yıl genel kurulda hatırlatmak, ödemeleri düzenler.
4. Kış bakımı: Boş konutlarda donma ve su kaçağı, komşu evlere zarar verebilir. Kış öncesinde ana vanaların kapatılması ve çatı kontrolü için maliklere yazılı hatırlatma gönderin.

Genel kurul hazırlığı için genel kurul rehberimize bakabilirsiniz.

Yığma ve eski yapıların bakımı

Kitapçığa göre ilçede 7.191 yığma ve 70 ahşap bina var. Bu yapılarda bakım bütçesinin önceliği; çatı, saçak ve yağmur suyu sistemleri, temel çevresinde drenaj ve duvarlardaki nem ve çatlakların izlenmesidir. Yığma binalarda duvarlar taşıyıcı olduğundan yeni kapı ve pencere boşluğu açılması, yapının deprem davranışını zayıflatabilir; kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapamaz (KMK md. 19). Ahşap yapılarda elektrik tesisatının yenilenmesi ve soba ile baca kullanımının denetlenmesi, yangın riskini azaltmanın en etkili yoludur.

Havuz, müştemilat veya bahçe yapısı gibi eklemeler için ise önce imar durumunu öğrenin. İlçenin önemli bir bölümü içme suyu havzalarıyla ilişkili olduğundan, başka ilçelerde kolayca izin alınan bir ek yapı Çatalca'da plan kısıtlarına takılabilir. Binanızın deprem riski ve dönüşüm seçenekleri için Çatalca kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Çatalca'daki müstakil ev siteleri ve az katlı binalar için gider paylaşım düzeni, malik iletişimi, tebliğ ve tahsilat takibi ile yıllık bakım takvimini profesyonel yönetim hizmetimiz kapsamında kuruyoruz. Ayrıntılar bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.