Esenyurt'ta Bina ve Site Yönetimi: Eski Apartmanlar, Yeni Siteler ve Kiracılı Daireler

Esenyurt'ta aynı sokakta iki farklı yönetim sorunu yan yana durur. Bir tarafta 1990'larda yapılmış, dairelerinin bir kısmı kiraya verilmiş ve yöneticilik görevini kimsenin üstlenmek istemediği beş-sekiz katlı apartmanlar; diğer tarafta yüzlerce dairelik, havuzlu, güvenlikli yeni siteler. Bu sayfa iki grubun en sık karşılaştığı hukuki ve pratik konuları ayrı ayrı ele alıyor.

Esenyurt'un yapı stoku

İBB'nin 2020 tarihli Esenyurt kitapçığı 43 mahalledeki 38.685 binayı şöyle sınıflandırıyor:

Kitapçık, Esenyurt'ta beş-sekiz katlı binaların bir-dört katlılardan fazla olduğunu ayrıca vurguluyor. Komşu Avcılar, Beylikdüzü ve Büyükçekmece'de bir-dört katlı binalar açık ara çoğunlukta; Esenyurt'taki tablo yönetim yükünü doğrudan artırıyor: daha çok daire, daha çok malik, daha çok ortak gider.

Eski apartmanlarda: yönetici bulunamıyorsa

Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binada yönetici atanması zorunludur ve yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır (KMK md. 34). Kimse görevi almak istemiyorsa veya malikler toplanamıyorsa, bir malikin başvurusu üzerine sulh mahkemesi binaya yönetici atar. Mahkemenin atadığı yönetici, kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez.

Esenyurt'ta bu yol, yıllardır yönetimsiz kalmış ve çatı, asansör veya kazan gibi ortak sorunları çözülemeyen binalar için gerçekçi bir çıkıştır. Dışarıdan profesyonel bir yöneticinin seçilmesi de mümkündür; Kanun yöneticinin kat maliklerinden olmasını şart koşmaz.

Uzun süre yönetimsiz kalan binalarda en çok eksik çıkan şey karar defteridir. Kat malikleri kurulu kararları sayfaları noter mühürlü bir deftere yazılıp toplantıdaki maliklerce imzalanır (md. 32); yönetici bu defteri ve giderlerin belgelerini saklamak ve defteri her yılın bitiminden itibaren bir ay içinde notere kapattırmakla yükümlüdür (md. 36). Yeni yönetici göreve başlarken önce bu defteri ve banka hesaplarını tutanakla teslim almalıdır.

Kiracılı dairelerde aidat ve bildirim

Esenyurt'taki apartmanlarda dairelerin önemli kısmında malik değil kiracı oturabilir. Kanun bu durumu iki noktada düzenler:

• Kiracının sorumluluğu: Bağımsız bölümden kira sözleşmesine dayanarak devamlı yararlanan kişi, malikin ortak gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından malikle birlikte müteselsilen sorumludur; ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK md. 22).
• İşletme projesinin bildirimi: Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir (md. 37). Kiracılı dairelerde bildirimin hem malike hem kiracıya yapılması, sonradan çıkacak itirazları azaltır.

Borç yine de ödenmezse mahkemece tespit edilen borç için bağımsız bölüm üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilebilir (md. 22). Gecikilen günler için aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır (md. 20). Tahsil yollarını ortak gider tahsilatı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Yeni sitelerde: aidat artışı ve şeffaflık

2000 sonrasında yapılan büyük sitelerde en sık tartışma konusu aidat artışlarıdır. 7579 sayılı Kanunla bu alanda açık kurallar geldi:

• Aidatı belirleyen belge genel kurulun onayladığı işletme projesidir; yönetici kendi başına yalnızca geçici proje yapabilir ve onu da üç ay içinde genel kurulun önüne getirmek zorundadır (md. 37).
• Yönetici geçici projeyle aidatı ancak Vergi Usul Kanunu'na göre ilan edilen yeniden değerleme oranı kadar artırabilir; 2026'da bu sınır yüzde 25,49. Genel kurul daha yüksek bir artışı onaylayabilir.
• Toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için temsil edilen bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu yeterlidir (md. 70).

Büyük sitelerde güveni koruyan şey düzenli raporlamadır: aylık gelir-gider dökümü, açık ihale ile seçilen hizmet firmaları ve denetçi raporunun genel kurula yazılı sunulması. Mali raporlama düzenini mali yönetim sayfamızda anlattık.

Asansör ve yangın güvenliği

Beş-sekiz katlı binaların çoğunda asansör bulunur ve bu binaların büyük kısmı 1980–2000 arasında yapıldığı için asansörler de yaşlıdır. Yıllık periyodik kontrolde kırmızı veya sarı etiket alan bir asansörün eksiklerini gidermek yöneticinin işidir; giderler aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20). Kontrol takvimi ve etiketlerin anlamı için asansör periyodik kontrol yazımıza bakabilirsiniz. Merdiven boşluğunda yangın tüpünün bulunması, dolum tarihinin takibi ve kaçış yollarının eşya ile kapatılmaması da aynı bakım listesine girmelidir.

Dönüşüm yaklaşırken yönetimin rolü

Esenyurt'taki eski apartmanların önemli kısmı yakın yıllarda dönüşüm gündemiyle karşılaşacak. Yönetici riskli yapı tespiti kararını tek başına veremez; ama malik listesini, tapu bilgilerini ve iletişim adreslerini güncel tutarak toplantı çağrısını ve bildirimleri kolaylaştırabilir. Binanızın hasar tahmini ve süreç için Esenyurt kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Esenyurt'ta yönetimsiz kalmış apartmanlarda yönetimi devralıyor, büyük sitelerde ise işletme projesi, raporlama ve hizmet ihalelerini şirket içindeki avukat ve mimar ekibimizle yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.