Esenyurt'ta Kentsel Dönüşüm: 1990'ların Orta Katlı Apartmanları ve Bina Bazlı Süreç

İBB kitapçığı Esenyurt'un nüfusunu TÜİK'in 2019 verisiyle 954.579 olarak veriyor ve ilçede 38.685 bina analiz ediyor. Bu stokun çekirdeği 1980'ler ve 1990'larda, kısa sürede yükselen beş-sekiz katlı apartmanlardan oluşuyor. Esenyurt'ta dönüşüm sorusu bu yüzden çoğunlukla şudur: zaten yüksek olan bir apartman, yeni projede maliklerine ve müteahhide nasıl yeter?

İBB senaryosunda Esenyurt: risk tek bir mahallede değil

İBB'nin 2020 tarihli Esenyurt kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 563 binada çok ağır, 1.768 binada ağır, 7.911 binada orta hasar tahmin ediliyor. Kitapçığın ifadesiyle binaların ortalama yüzde 26'sı, yaklaşık 10.242 bina, orta ve üstü hasar görebilir. Gece senaryosunda ilçede ortalama 1.003 civarında can kaybı ve yaklaşık 67.410 hanenin acil barınma ihtiyacı tahmin ediliyor.

Tablodaki altı mahalle, ilçedeki orta ve üstü hasar tahmininin yalnızca yaklaşık dörtte birini oluşturuyor; geri kalanı 37 mahalleye dağılıyor. En düşük tahminler Cumhuriyet, Gökevler ve Piri Reis mahallelerinde. Kitapçık bu sayıların mahalle ortalaması olduğunu, tekil binalar hakkında bilgi vermediğini ve önceliğin 2000 öncesi yapılara verilmesi gerektiğini belirtiyor.

Riskli alan yok, bina bazlı süreç var

Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nün plan duyurularında Esenyurt için bir riskli alan veya rezerv yapı alanı planına rastlamadık. Kitapçığa göre ilçede 1980 öncesine ait yalnızca 499 bina var; kitapçığın öncelik verilmesini önerdiği grup ağırlıkla 1980–2000 arasında yapılmış 23.302 binadan oluşuyor. Bu binalarda dönüşüm, maliklerin başvurusuyla ve masrafı kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluşun yapacağı riskli yapı tespitiyle başlar (6306 sayılı Kanun md. 3/1). Sonuca itiraz etmek isteyen malikin, ilan süresinin bitmesiyle başlayan 15 günlük süreyi kaçırmaması gerekir; itirazı üniversite ve Başkanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyet inceler.

Kitapçık risk azaltmanın tek bina yerine en azından ada bazında planlanmasını öneriyor. Kanun da bunun yolunu açık tutuyor: riskli yapıların bulunduğu parsellerde, parsellerin birleştirilmesine veya imar adası bazında uygulama yapılmasına hisseleri oranında salt çoğunlukla karar verilebilir (md. 6/1). Esenyurt'ta yan yana dar parsellere oturan apartmanlar için birleşme, otopark ve sığınak gibi ihtiyaçları çözen tek yol olabilir.

5–8 katlı apartmanda pay hesabı

Kitapçığa göre ilçedeki binaların 19.063'ü (yüzde 49,3) beş ila sekiz katlı. Bu yükseklikteki bir binada imar hakkının büyük kısmı zaten kullanılmıştır; yeni projede müteahhide bırakılacak ek alan sınırlı kalabilir. Bu stokta sık rastlanan iki sorun şunlardır:

• Sonradan eklenmiş katlar: 2018 imar barışında Yapı Kayıt Belgesi alınmış bir kat bugün kullanılabilir; ancak bina yıkılıp yeniden yapılırken belgenin hükmü biter ve yeni proje yürürlükteki plana göre çizilir (3194 sayılı Kanun geçici md. 16). O katın malikine ne verileceği, kanunun değil maliklerin aralarındaki anlaşmanın konusudur.
• Daire büyüklüğü beklentisi: Malikler eski brüt alanlarını korumak ister; yeni yönetmeliklerin otopark, sığınak ve ortak alan ihtiyaçları ise net daire alanını düşürür. Paylaşım, net ve brüt alanların ayrı ayrı yazıldığı bir tabloyla konuşulmalıdır.

Ek alan yetmiyorsa malikler maliyete katılmak zorunda kalabilir; Yarısı Bizden yapım desteği bu hesapta önemli bir kalemdir. Teklif almadan önce imar durumunu ve mevcut tapu alanlarını tek dosyada toplamak, farklı müteahhitlerin tekliflerini karşılaştırılabilir kılar. Binanızı kardeş girişimimiz BinaBina'ya listeleyerek aynı dosya üzerinden birden fazla müteahhitten teklif toplayabilirsiniz. Müteahhit seçerken bakılacak ölçütleri müteahhit seçimi yazımızda anlattık.

Kiracının oturduğu dairelerde tahliye takvimi

Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için maliklere verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Kiracının oturduğu dairelerde bu süre, kiracının da yeni ev bulması için gereken süredir. Bakanlığın kira yardımı ve İBB'nin kira desteği kiracıyı da kapsar; İBB desteğinde hızlı taramada D veya E sınıfı şartı aranır. Güncel tutarları kira yardımı sayfamızda topladık. Kiracıyı tespit raporu çıktığı gün bilgilendirmek, sonradan tahliye davasıyla kaybedilecek ayları kazandırır.

Esenyurt'ta sık yapılan hatalar

1. Komşu binayı beklemek: Ada bazında birleşme fikri iyi bir hedeftir; ama komşunun kararını beklerken kendi binanızın tespitini yıllarca ertelemek, riski olduğu yerde bırakır. Tespiti yaptırıp birleşmeyi paralel konuşmak mümkündür.
2. Raporu müteahhide bırakmak: Tespiti müteahhidin yaptırması ve maliklerin raporu görmeden sözleşme imzalaması, 15 günlük itiraz hakkını fiilen kullanılmaz hâle getirir.
3. Tapu ile fiilî durumu karşılaştırmamak: Kat irtifakı kurulmadan hisseli tapuyla satılmış dairelerde kimin hangi daireyi kullandığı tapudan anlaşılmaz. Paylaşım tablosundan önce bu eşleşmeyi yazılı hâle getirin.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Esenyurt'ta apartman veya komşu parsellerle birlikte dönüşüm düşünen maliklere tapu, Yapı Kayıt Belgesi ve imar durumunu bir arada değerlendiren bir pay tablosu hazırlıyoruz; şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimiz süreci kararla sınırlı bırakmadan inşaat boyunca takip ediyor. Dönüşüme kadar yönetim düzeni için Esenyurt bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.