Eyüpsultan'da Kentsel Dönüşüm: Mahalle Riskleri, Riskli Alanlar ve Apartman Süreci

Eyüpsultan'da kentsel dönüşüm, ilçenin güneyindeki eski ve yoğun mahallelerde yoğunlaşıyor. İBB verilerine göre binaların üçte biri 1980 öncesine ait ve yaklaşık her dört binadan biri yığma. Dönüşüm üç yoldan ilerliyor: Akşemsettin ve Çırçır'daki riskli alan projesi, belediye ile Bakanlığın yürüttüğü yerinde dönüşüm alanları ve maliklerin kendi başlattığı apartman yenilemeleri.

İBB senaryosunda Eyüpsultan

İBB'nin 2020 tarihli Eyüp kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 34.363 binanın ortalama yüzde 61'inin hasarsız kalması, yüzde 14'ünün (yaklaşık 4.935 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. İlçe genelinde tahmin edilen çok ağır hasarlı bina sayısı 300, ağır hasarlı 841, orta hasarlı 3.794'tür. Kitapçık, senaryo sonrasında yaklaşık 16.067 hanenin acil barınma ihtiyacı doğacağını hesaplıyor. Orta ve üstü hasar tahmini en yüksek mahalleler şunlar:

Tablodaki değerler mutlak bina sayısıdır. Kitapçık mahalle bazında toplam bina sayısını vermediği için bunları oran olarak okumamak gerekir. Çok ağır hasar tahmininde Defterdar, Topçular, Merkez ve Nişancı öne çıkıyor; en düşük tahminler ise kuzeydeki İhsaniye, Odayeri ve Çiftalan'da. Kitapçık, risk azaltmada tekil yapı yerine en azından ada bazlı veya bölgesel yaklaşımların benimsenmesini öneriyor. Tek bir binanın durumunu ise lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti gösterir.

Akşemsettin ve Çırçır: riskli alan deneyimi

Akşemsettin ve Çırçır mahallelerindeki bir alan, Bakanlar Kurulu'nun 2018/11406 sayılı kararıyla riskli alan ilan edildi (Resmî Gazete, 31.03.2018, sayı 30377). İBB'nin proje sayfasına göre:

• Alan 24,45 hektardır; Atatürk Caddesi, Nihal Sokak ve Cengiz Topel Caddesi ile sınırlanır. İlan tarihi 05.02.2018, yetki devri tarihi 26.04.2018'dir.
• Maliklerle yüz yüze görüşmek için 31.08.2020'de alanda bir imar ve mülkiyet çözüm ofisi açıldı.
• 122 ada 494 parsel ve 854 ada 8 parselde proje tamamlandı, ruhsat 11.01.2022'de alındı. Projede 703 konut, 12 ticari birim, bir kreş ve bir mahalle evi var; temel 29.02.2024'te atıldı ve inşaat sürüyor.

Aynı mahallede 113 ada ve çevresini kapsayan 8 hektarlık alan için 20.11.2017'de alınan riskli alan kararı ise maliklerin açtığı davayla 30.11.2020'de iptal edildi. Bu alan için hazırlanan 1/5000 ve 1/1000 ölçekli planlar 2023'te askıya çıktı. İtirazlar İBB Meclisi'nin 13.07.2023 tarihli kararıyla reddedildi ve planlar kesinleşti. İki örnek birlikte okunduğunda riskli alan kararının yargı denetimine açık olduğu ve plan dayanağı netleşmeden sürecin yıllarca uzayabileceği görülüyor. Riskli alanlarda karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; satışla anlaşma sağlanamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 sayılı Kanun md. 6/1).

Yerinde dönüşüm: İslambey ve çevresi

Eyüpsultan Belediyesi, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı ile birlikte İslambey Mahallesi'nde 4,59 hektarlık bir alanda yerinde dönüşüm projesi yürütüyor. Basına yansıyan bilgilere göre Şubat 2024'teki temel atma töreninde alanda 211 binanın yıkıldığı, yerine 637 konut ve 20 ticari birim yapılacağı açıklandı. Aynı habere göre Akşemsettin, Çırçır, Yeşilpınar ve Karadolap'ta da yerinde dönüşüm çalışmaları başlatılmıştı.

Bu mahallelerde parseli olan bir malik için ilk adım, parselin bir proje sınırı içinde kalıp kalmadığını ve hak sahipliği hesabının nasıl yapılacağını belediyeden yazılı olarak öğrenmektir. Alan projesine dahil bir parsel için ayrıca bir müteahhitle sözleşme imzalamak, iki ayrı sürecin çakışmasına yol açabilir.

Eski mahallelerde apartman bazında dönüşüm

Alan projelerinin dışında kalan Eyüp merkez, Nişancı, Topçular, Rami veya Alibeyköy'deki bir apartmanda dönüşüm, riskli yapı tespitiyle başlayan parsel bazlı bir süreçtir:

1. Tespit: Malikler veya kanuni temsilcileri, masrafı kendilerine ait olmak üzere tespiti Başkanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırır. Rapora tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (md. 3).
2. Toplantı ve karar: Malikler usulüne uygun çağrıyla toplanır ve tutanak tutulur. Riskli yapıda karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; komşu parselle birleştirme (tevhit) de aynı çoğunlukla yürütülür (md. 6/1).
3. Bildirim ve pay satışı: Katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir. Anlaşmayanların payları rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır.
4. Tahliye ve yıkım: Riskli yapıyı boşaltmak ve yıktırmak için maliklere verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

Eyüpsultan'ın yığma ve az katlı stokunda sık karşılaştığımız güçlük, parselin küçük olması nedeniyle tek başına ekonomik bir proje çıkmamasıdır. Bu durumda komşu parsellerle birleşme seçeneğini erken konuşmak, İBB kitapçığının ada bazlı yaklaşım önerisiyle de örtüşür. Tek parselde ilerleme kararı verilirse, kardeş girişimimiz BinaBina'ya yapılacak bir başvuruyla bina müteahhitlerin teklifine açılabilir. Müteahhit seçiminde dikkat edilecekleri müteahhit seçimi yazımızda, mali destekleri ise Yarısı Bizden ve kira yardımı sayfalarımızda bulabilirsiniz.

Tarihi Eyüp'te ek görüş

Eyüp'ün tarihi merkezindeki bir parselde önce parselin sit alanında veya yenileme alanında kalıp kalmadığını öğrenin. 6306 kapsamındaki bir uygulama 2863 veya 5366 sayılı kanunların kapsamındaki bir alanda yapılacaksa, alanın sit statüsü gözetilerek Kültür ve Turizm Bakanlığının görüşü alınır (md. 9/3). Bu, proje ve ruhsat sürecine ek bir aşama ve süre demektir; sözleşme takvimi buna göre kurulmalıdır. Bu bölgedeki binaların günlük yönetimi için Eyüpsultan bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

• İBB'nin mahalle tablosunu binanın riskli olduğunun kanıtı saymak. Tablo bir tahmindir; hukuki süreci tespit raporu başlatır.
• Parselin bir alan projesi, plan değişikliği veya dava konusu bir plan sınırında kalıp kalmadığını öğrenmeden müteahhitle sözleşme imzalamak.
• Kat irtifakında kalmış veya hisseli tapulu binalarda, sonradan eklenen katların yeni projede hak sayılıp sayılmayacağını sözleşmeden önce konuşmamak.
• Kiracılara tahliye takvimini geç bildirmek ve kira desteği başvurularını zamanında takip etmemek.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Eyüpsultan'da parselin riskli alan, proje alanı ve plan durumunu, tapu yapısını ve maliklerin beklentilerini dönüşüm kararından önce raporluyoruz. Şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle mimari proje ve inşaat takibini de üstleniyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.