Eyüpsultan'da Bina ve Site Yönetimi: Göktürk Siteleri ve Eski Mahalleler

Eyüpsultan'da bina yönetimi tek bir kalıba sığmaz. İlçenin kuzeyinde, Göktürk ve Kemerburgaz çevresinde havuzu, peyzajı ve güvenliği olan siteler; güneyde, Haliç'e doğru inen Eyüp merkez, Nişancı, Alibeyköy, Rami ve Topçular gibi mahallelerde ise çoğu en fazla dört katlı, eski apartmanlar bulunur. Sitelerde sorun ortak tesislerin işletilmesi ve gider paylaşımı, eski apartmanlarda ise ertelenmiş bakım ve eksik belgedir.

Rakamlarla Eyüpsultan'ın bina stoku

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Eyüp kitapçığında, 28 mahallede 34.363 bina analiz edildi:

Tablo ilçenin iki yüzünü açıkça gösteriyor. Binaların üçte biri 1980 öncesine ait ve yaklaşık her dört binadan biri yığma; buna karşılık 2000 sonrasında yapılanların payı da yüzde 35'in üzerinde. Göktürk ve Kemerburgaz, basında villa ve lüks konut projeleriyle şekillenen bir bölge olarak tanımlanıyor; 2017 başında bölgede yapımı ve satışı süren 21 proje bulunduğu bildirilmişti (Ekonomist, 10.01.2017).

Göktürk ve Kemerburgaz'da site yönetimi: toplu yapı kuralları

Birden çok yapının altyapı, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler bakımından birbirine bağlı olduğu siteler, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda toplu yapı olarak düzenlenir (634 sayılı KMK md. 66). Villaların ve az katlı blokların bir arada bulunduğu sitelerde bunun sonuçları şunlardır:

• Katmanlı yönetim: Her blok kendi ortak yerleri için blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Sitenin ortak yapı, yer ve tesisleri ise toplu yapı kat malikleri kurulunca ya da yönetim planı yetki veriyorsa toplu yapı temsilciler kurulunca yönetilir. Blok niteliğinde olmayan villalar bu kurulda kendi seçtikleri temsilcilerle yer alır (md. 69).
• Tek yönetim planı: Sitenin tamamı için tek bir yönetim planı düzenlenir. Değiştirilmesi için temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin üçte ikisinin oyu gerekir. Bu oran 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirildi (md. 70).
• İki yılda bir toplantı: Yönetim planında başka zaman yazılı değilse toplu yapı kurulları en geç iki yılda bir, ikinci takvim yılının ilk ayında toplanır (md. 29).
• Geçici yönetimin sınırı: Yönetim planı bir geçici yönetim öngörebilir. Ancak bu yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonrasına kadar sürer ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (md. 73).

Yeni projelerde sık karşılaştığımız durum, sitenin uzun süre müteahhit firmanın ya da onun belirlediği şirketin yönetiminde kalması ve maliklerin bu sürede bütçeye, sözleşmelere ve demirbaş listesine erişememesidir. Yönetimi devralmadan önce yönetim planının geçici yönetim maddesini md. 73'teki sürelerle karşılaştırmak gerekir. Yönetim planının nasıl okunacağını yönetim planı yazımızda anlattık.

Havuz, peyzaj ve güvenlik: ortak tesis giderinin paylaşımı

Geniş bahçeli, ormana yakın sitelerde bütçenin büyük kısmı personel, peyzaj sulaması, havuz işletmesi ve güvenlik için harcanır. Paylaşımın çerçevesi Kanunda bellidir, ayrıntıları ise yönetim planında çözülmelidir:

• Aksine anlaşma yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit paylaşılır. Ortak yerlerin bakım ve onarımı ile ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payına göre paylaşılır (md. 20).
• Yalnızca bazı yapıların kullanımına ayrılmış bir tesisin giderini o yapıların malikleri, bütün sitenin kullandığı tesislerin giderini ise bütün malikler karşılar (md. 72).
• Bir malik havuzu veya spor salonunu kullanmadığını ya da tesisin başka bir parselde olduğunu ileri sürerek gider payından kaçınamaz (md. 72).

Villa ile daire arasında arsa payı farkı büyükse, hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payına göre paylaşılacağı aidat tartışmalarının ana kaynağı olur. Güvenliğin firmadan hizmet alımıyla mı, doğrudan istihdamla mı sağlandığı da gider kalemini değiştirir. Bunu kurul kararında açıkça yazmak sonraki itirazları azaltır. Personel doğrudan çalıştırılıyorsa site işveren konumuna geçer; güncel maliyetler için kapıcı maaşları yazımıza bakabilirsiniz.

7579 sayılı Kanundan bu yana işletme projesi genel kurulda onaylanır. Onaylı proje yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar. Bu projedeki artış o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz ve proje en geç üç ay içinde onaylanmalıdır (md. 37). Büyük bütçeli sitelerde bu, genel kurulu ertelememek için güçlü bir nedendir.

Eski mahallelerde apartman yönetimi

Eyüp merkez, Nişancı, Defterdar, İslambey, Alibeyköy, Rami ve Topçular gibi mahallelerde yönetimin konusu çoğunlukla kapıcısı olmayan, az katlı bir apartmandır. Bu binalarda sık gördüğümüz sorunlar şunlardır:

• Yöneticisiz bina: Yönetici atanması sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan binalarda zorunludur (md. 34). Daha küçük binalarda görevi kimse üstlenmeyince çatı, tesisat ve cephe bakımı yıllarca ertelenir.
• Kat irtifakında kalmış tapu: Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılıyorsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa da yönetimde Kat Mülkiyeti Kanunu uygulanır (md. 17).
• Ortak yere yapılan eklemeler: Çatı arasının daireye katılması veya bahçeye yapı eklenmesi, kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadan yapılamaz (md. 19).

Yığma binada taşıyıcı duvarda açılan bir kapı veya pencere bütün yapının dayanımını etkileyebilir. Kat malikinin kendi bölümünde anayapıya zarar verecek değişiklik yapması zaten yasaktır (md. 19). Bu binalarda yönetimin görevi, tadilat taleplerini mühendis görüşüne bağlamak ve bakım bütçesini gerçekçi tutmaktır. Binanızda deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse Eyüpsultan kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

Tarihi Eyüp'te onarım ve cephe işleri

Eyüp'ün tarihi merkezi Eyüp Kentsel Sit Alanı olarak korunur. Nişancı Mahallesi bu alanın içindedir ve alanda 2010 ve 2012'de Bakanlar Kurulu kararlarıyla yenileme alanları ilan edilmiştir. Bu bölgedeki binalarda cephe, çatı veya doğrama değişikliği gibi işler, kat malikleri kurulu kararına ek olarak koruma amaçlı plan hükümlerine uygun olmalıdır. İşin izne tabi olup olmadığını belediyeden ve gerekiyorsa koruma bölge kurulundan teyit edin; onarım takvimini izin süresini hesaba katarak kurun. Bu tür yapılara yaklaşımımızı tarihi miras yönetimi sayfasında anlattık.

Yönetimi devralırken kontrol listesi

1. Tapu durumu: kat mülkiyeti, kat irtifakı veya hisseli tapu; sitelerde yönetim planının tapudaki son hâli.
2. Önceki yönetimden banka hesapları, son iki yılın gelir-gider kayıtları, açık icra dosyaları ve personel sözleşmeleri.
3. Havuz, jeneratör, hidrofor, asansör ve yangın sistemlerinin bakım sözleşmeleri ile periyodik kontrol raporları.
4. Site içi yol, otopark ve yeşil alanların imar planında kamuya mı, siteye mi ayrıldığı. Kamuya ayrılan yerlerin bakımı ancak yetkili kurumla mutabakat sağlanırsa site yönetimince üstlenilebilir (md. 68).
5. Genel kurul takvimi ve onaylı işletme projesi.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Kağıthane'deki merkez ofisimizden Eyüpsultan'daki site ve apartmanlara hizmet veriyoruz. Genel kurul dosyası ve divan desteği, işletme projesi, kapıcı ve personel bordrosu, aidat takibinde avukat desteği ve üç aylık mali raporlamayı kendi ekibimizle yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.