Kağıthane'de Kentsel Dönüşüm: Mahalle Riskleri, Riskli Alanlar ve Apartman Süreci

Kağıthane'de kentsel dönüşüm, büyük ölçüde 2000 öncesinde yapılmış 1–8 katlı apartmanların tek tek yenilenmesi üzerinden yürüyor. İlçede iki bölgede riskli alan kararı bulunsa da sık karşılaştığımız tablo, aynı sokakta yan yana duran küçük binaların her birinin kendi karar sürecini ayrı ayrı yürütmesidir. Bu yüzden hem mahalle ölçeğindeki riski hem de tek parseldeki mülkiyet sorunlarını birlikte okumak gerekir.

İBB'nin Mw 7,5 senaryosunda Kağıthane

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Kağıthane kitapçığında 29.103 bina analiz edildi. Kitapçığa göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde binaların ortalama yüzde 73'ü hasarsız, yüzde 20'si hafif hasarlı kalabilir; yüzde 6'sı orta, yüzde 0,7'si ağır, yüzde 0,3'ü çok ağır hasar görebilir. Toplamda yaklaşık 2.096 binada orta ve üstü hasar bekleniyor. Kitapçık, orta hasarlı binalarda da onarım yerine yıkıp yeniden yapmanın çoğunlukla daha uygun olduğunu belirtiyor.

Orta ve üstü hasar tahmininin en yüksek olduğu mahalleler:

En düşük tahmin 20 binayla Emniyetevler'de. Kitapçık mahalle bazında bina sayısı vermediği için bu rakamlar oran değil adettir; büyük mahallelerde adetler doğal olarak yüksek çıkar. Kitapçık tekil binaların deprem performansı hakkında bilgi içermediğini de açıkça yazıyor: binanızın durumunu ancak riskli yapı tespiti gösterir. Aynı kitapçığa göre ilçedeki binaların yüzde 81'i 2000 öncesinde yapılmış, yüzde 11,7'si yığma.

Gürsel ve Yahya Kemal: ilçedeki riskli alan kararları

Resmî Gazete kayıtlarında Kağıthane için iki riskli alan kararı yer alıyor:

• Gürsel Mahallesi: Bakanlar Kurulu'nun 2017/9871 sayılı kararı, 17 Mart 2017 tarihli ve 30010 sayılı Resmî Gazete.
• Yahya Kemal Mahallesi: Cumhurbaşkanı'nın 1306 sayılı kararı, 10 Temmuz 2019 tarihli ve 30827 sayılı Resmî Gazete.

İki mahalle de senaryo tablosunda üst sıralarda. Ancak kararlar mahallenin tamamını değil, ekli kroki ve koordinat listesinde sınırları gösterilen alanı kapsar. Riskli alan içinde süreç tek bina dönüşümünden farklı işler: karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; satışla anlaşma sağlanamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1). Parselinizin sınır içinde kalıp kalmadığını kararın ekinden veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan teyit edin. Bu sayfanın hazırlandığı tarihte ilçe için bulabildiğimiz kararlar bu ikisidir; yeni ilanları Resmî Gazete'den izlemek gerekir.

Gecekondu kökenli parsellerde hak hesabı

İlçenin eski mahallelerinde dönüşümü en çok geciktiren konu teknik değil, mülkiyetle ilgilidir. Sık karşılaştığımız üç durum:

1. Hisseli tapu: Kat irtifakı kurulmamış binada kimin hangi daireyi kullandığı tapuda görünmez. Karar nisabı hisseler oranında hesaplanır (md. 6/1); fiili kullanım ile hisse oranı arasındaki fark, karardan önce yazılı olarak konuşulmazsa sözleşme aşamasında uyuşmazlığa dönüşür.
2. Sonradan eklenen katlar ve yapı kayıt belgesi: 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesine göre yapı kayıt belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir ve yeniden yapıma veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir; yenilemede yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Yani belgeyle kayda alınmış bir çatı katı, yeni projede kendiliğinden aynı alan hakkını doğurmaz. Bu katın malikine ne verileceği maliklerin kendi aralarındaki anlaşmayla belirlenir.
3. Küçük parsel: Dar parseldeki 4–5 katlı bir apartman tek başına yeniden yapıldığında yönetmelik çekme mesafeleri ve otopark şartı yüzünden çoğu zaman beklenen alanı vermez. Parsel birleştirme 6306 kapsamında salt çoğunlukla yürütülebilen işlemler arasındadır (md. 6/1); ancak komşu parselin maliklerinin de aynı yönde karar alması gerekir.

Bir Kağıthane apartmanında 6306 süreci

Kağıthane'de sık yapılan hatalar

• Mahalle tablosunu bina raporu gibi okumak: Talatpaşa'da oturmak binanın riskli olduğunu, Emniyetevler'de oturmak sağlam olduğunu göstermez.
• İmar durumunu almadan müteahhitle daire sayısı konuşmak: Teklifleri karşılaştırmadan önce imar durumunu ve müteahhit seçim kriterlerini netleştirin. Bu ikisi hazır olduğunda binanızı kardeş girişimimiz BinaBina'ya başvurarak listeleyebilir, teklifleri tek bir formatta alabilirsiniz.
• Zemin kattaki işyerlerini sürece geç dahil etmek: Cadde üzerindeki apartmanlarda dükkân malikleri ve kiracılarıyla tahliye takvimi ayrıca konuşulmalı.
• Komşu parselle birleşmeyi karardan sonra düşünmek: Birleşme seçeneği, proje ve paylaşım oranı belirlenmeden önce değerlendirilmeli.
• Destek başvurularını ertelemek: Kira ve yapım destekleri belirli koşullara ve sürelere bağlı. Güncel koşullar için kira yardımı ve Yarısı Bizden sayfalarımıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Merkez ofisimiz Kağıthane'de olduğu için ilçedeki malik toplantılarına ve bina incelemelerine yerinde katılabiliyoruz. Şirket içi şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle imar durumunu, tapu yapısını ve karar sürecini dönüşüm başlamadan raporluyor, ardından mimari proje ve inşaat takibini üstleniyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; günlük yönetim için Kağıthane bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.