Kağıthane'de Bina Yönetimi: Eski Apartmanlardan Rezidans ve Ofis Projelerine

Kağıthane'de bina yönetimi, birbirine hiç benzemeyen iki yapı stokunu aynı ilçede işletmek demektir. Bir yanda eski mahallelerde gecekondu parsellerinde yükselmiş, çoğu dört-beş katlı küçük apartmanlar; öbür yanda Seyrantepe ve Cendere yolu çevresinde eski fabrika arsalarında yapılmış, konut, ofis ve ticari bölümleri bir arada barındıran projeler. İlk grupta sorun çoğunlukla tapu ve bakım, ikinci grupta ise kullanım türleri arasındaki gider ayrımıdır.

Rakamlarla Kağıthane'nin bina stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Kağıthane kitapçığında 19 mahallede 29.103 bina analiz edildi. Kitapçık ilçe nüfusunu TÜİK'in 2019 verisiyle 448.025 olarak veriyor.

Tablonun yönetim açısından anlamı şudur: ilçedeki binaların yüzde 98'inden fazlası 8 kat ve altında, beşte dördü 2000 öncesinden kalma. Yığma binaların payı da küçük değil. Yığma bir binada taşıyıcı duvar aynı zamanda bölümler arasındaki duvardır; zemin kattaki dükkâna vitrin açmak gibi tadilatlar doğrudan yapının sağlamlığını ilgilendirir. Kat maliki kendi bölümünde anayapıya zarar verecek onarım ve değişiklik yapamaz (KMK md. 19), yöneticinin bu tür işleri başlamadan önce fark etmesi gerekir.

Eski mahallelerde yönetimin temeli: tapu

TDV İslâm Ansiklopedisi'ne göre Kâğıthane zamanla gecekondularla dolarak bir sanayi bölgesine dönüştü ve Şişli'ye bağlı bir köyken hızlı büyümesi nedeniyle 1987'de ilçe oldu. Bu geçmişin bugünkü yönetime yansıması, eski mahallelerdeki binalarda tapu kaydının çoğu zaman binanın fiili durumunun gerisinde kalmasıdır. Sık karşılaştığımız tablo, katların zaman içinde eklendiği ve kimin hangi daireyi kullandığının tapuda değil, maliklerin hafızasında durduğu binalardır.

Hangi kuralların uygulanacağını önce tapu belirler:

Küçük apartmanlarda yönetim çoğunlukla maliklerden birinin gönüllü olarak üstlendiği bir iştir ve giderler fatura geldikçe bölüşülür. Bu düzen sorun çıkana kadar işler; bir malik ödemeyi bıraktığında ise elde ne onaylı bir işletme projesi ne de kurul kararı vardır. Hangi kuralın uygulanacağını bilmeden aidat takibi de dönüşüm görüşmesi de sağlam başlamaz.

Rezidans, ofis ve dükkân aynı projede

Ekonomist'in Ocak 2023 tarihli haberine göre Kağıthane–Seyrantepe aksında fabrika alanları konut, ofis ve alışveriş merkezlerine dönüştürülüyor; aksta o tarihte 13 proje vardı. Bu tür projelerde yönetimin dört konuyu baştan netleştirmesi gerekir:

• Kullanım türü tapudan okunur. "Rezidans" bir satış adıdır; hukuki nitelik kat mülkiyeti kütüğündeki kayıttır. Kütükte mesken görünen bölümde dükkân, lokanta veya imalathane ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle açılabilir. Mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen hiçbir bölümde hastane, klinik veya poliklinik kurulamaz (KMK md. 24).
• Gider merkezleri yönetim planında yazılı olmalı. Aksine anlaşma yoksa ortak yerlerin bakım ve işletme giderleri arsa payı oranında, kapıcı ve bekçi giderleri eşit paylaşılır (md. 20). Ofis bloğunun iklimlendirmesi ile konut bloğunun havuzu gibi farklı kullanılan tesislerin giderini ayırmak ancak yönetim planındaki açık bir hükümle mümkündür. Yönetim planı tüm malikleri bağlayan bir sözleşmedir ve değiştirilmesi beşte dört oy ister (md. 28).
• "Kullanmıyorum" savunması geçerli değildir. Bir malik ortak tesisten yararlanmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz (md. 20). Ofis maliklerinin spor salonu, konut maliklerinin toplantı salonu gideri üzerine itirazları bu yüzden yönetim planı düzeyinde çözülmelidir.
• Bloklar ve toplu yapı. Birden çok parsel üzerinde, ortak tesisleri olan projeler toplu yapı sayılabilir (md. 66). Bu durumda her blok kendi ortak yerlerini kendi blok kurulunda yönetir (md. 69). 7579 sayılı Kanunla toplu yapılarda yönetim planı değişikliği için gereken oran üçte ikiye indi.

Yönetim planının nasıl okunacağını ve hangi maddelerin sonradan tartışma çıkardığını yönetim planı yazımızda ayrıntılı anlattık.

Dere hattında bodrum, otopark ve sigorta

Yeni Şafak'ın 16 Ekim 2026 tarihli haberine göre son yağışlarda taşan dereler arasında Kağıthane Deresi de vardı; Sadabad Camii'nin bahçesi ve çevresindeki yapılar sular altında kaldı. Dere hattına yakın binalarda yağış mevsiminden önce yönetimin yapması gerekenler:

1. Bodrum ve otopark drenaj pompalarını çalıştırarak test etmek, yedek pompa ihtiyacını belirlemek.
2. Otopark rampası ızgaralarını ve bina rögarlarını temizletmek.
3. Bodrumdaki elektrik panosu, hidrofor ve asansör kuyusu dibinin su baskınına karşı durumunu kontrol ettirmek.
4. Bina sigortası varsa poliçede su baskını ve sel teminatını okumak. Anagayrimenkulün sigortalanmasına kat malikleri kurulu karar verir, primler arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20, 21).

Eski apartmanlarda otopark sıkıntısı da sık tartışma konusudur. Bahçenin otoparka çevrilmesi ortak yerde inşaat ve değişiklik sayıldığından, tüm kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir (KMK md. 19).

Aidat ve genel kurul: 7579 sonrası takvim

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, küçük apartmanlarda alışılmış "yıl başında aidatı biraz artıralım" usulünü değiştirdi:

• İşletme projesini genel kurul onaylar. Onaylı proje yoksa yönetici geçici proje hazırlar; bu proje en geç 3 ay içinde onaylanmalıdır (KMK md. 37).
• Geçici projedeki artış o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz. Genel kurulca onaylanan projede kanuni tavan yoktur.
• Yönetici avansı yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplayabilir (md. 35).
• Proje maliklere imza karşılığı veya taahhütlü tebliğ edilir; onaylı proje ve kararlar icra takibinde belge niteliğindedir. Gecikmede aylık yüzde 5 gecikme tazminatı işler (md. 20).

Ödenmeyen aidatta izlenecek yolu ortak gider tahsilatı yazımızda adım adım ele aldık. Binanız için deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse ilçeye özgü dönüşüm konularını Kağıthane kentsel dönüşüm sayfamızda bulabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Merkez ofisimiz Kağıthane'de, Emniyetevler Mahallesi'nde Eski Büyükdere Caddesi üzerinde; ilçedeki binalarda genel kurula, teknik keşfe ve malik toplantılarına yerinde katılabiliyoruz. Kapıcı bordrosundan aidat takibine, genel kurul dosyasından 3 aylık mali rapora kadar yönetim işlerini şirket içi mimar ve avukat ekibimizle birlikte yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.