Küçükçekmece'de Site ve Bina Yönetimi: Toplu Yapılar, Tünel Kalıp Bloklar ve Yüksek Binalar

Küçükçekmece'de bina yönetimi iki ayrı dünyayı kapsar. Eski mahallelerde az katlı, çoğu zaman yöneticisi olmayan apartmanlar; Halkalı ve çevresinde ise onlarca blok, ortak otopark, peyzaj ve sosyal tesis barındıran siteler. Bu sayfa ağırlıklı olarak ikinci gruba, yani toplu yapıların yönetimine odaklanıyor; çünkü ilçede 2000 sonrası yapılaşmanın büyük kısmı bu biçimde gerçekleşti ve 2026'da bu siteleri doğrudan etkileyen bir kanun değişikliği yürürlüğe girdi.

Küçükçekmece'nin yapı stoku

Kaynak: İBB Küçükçekmece kitapçığı (2020). Bin binayı aşan 9 kat ve üzeri bina ile 817 tünel kalıp bina, ilçenin bir bölümünde yönetimin artık tek bir apartmandan değil, çok bloklu yerleşimlerden oluştuğunu gösteriyor.

Toplu yapıda yönetim nasıl kurulur?

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde onaylı bir yerleşim planına göre yapılmış; altyapı, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler bakımından birbirine bağlı birden çok yapıdır (KMK md. 66). Bu sitelerde yönetim üç kademede işler:

• Blok kat malikleri kurulu: Her blok, kendi sorunlarını ve yalnız o bloğa ait ortak yerleri kendi malikleriyle yönetir (md. 69).
• Toplu yapı temsilciler kurulu: Blokların seçtiği temsilcilerden oluşur; bütün siteyi ilgilendiren ortak alan ve tesislerin yönetimini üstlenir.
• Toplu yapı yöneticisi ve denetçi: Temsilciler kurulunun kararlarını uygular ve siteyi günlük olarak işletir.

Toplu yapılarda kurullar, yönetim planında başka bir zaman öngörülmemişse en geç iki yılda bir toplanır (md. 29). Buna karşılık işletme projesinin onayı ve aidatın güncellenmesi için 7579 sayılı Kanunla getirilen kurallar sitelerde de geçerlidir: onaylı proje yoksa yöneticinin geçici projesi en geç üç ay içinde onaya sunulmalıdır (md. 37). İki yılda bir toplanan bir sitede bu, ara dönemde olağanüstü toplantı ihtiyacı doğurabilir. Genel kurulun usulünü divan seçimi yazımızda anlattık.

2026 değişikliği: yönetim planı artık üçte ikiyle değişiyor

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, toplu yapılarda yönetim planının değiştirilmesi için gereken oyu, temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettiği bağımsız bölümlerin beşte dördünden üçte ikisine indirdi. Geçici yönetimle ilgili hükümler de bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyuyla değiştirilebiliyor; yönetim planlarının bu maddeye aykırı hükümleri uygulanmıyor (KMK md. 70). Tek binalık apartmanlarda ise beşte dört kuralı sürüyor (md. 28).

Bu değişiklik, müteahhidin hazırladığı ve yıllardır değiştirilemeyen yönetim planlarını güncellemenin önünü açıyor. Otopark tahsisi, sosyal tesislerin kullanım ücreti, ticari birimlerin gider payı ve güvenlik hizmetinin kapsamı gibi konular, planın en sık yeniden yazılması gereken bölümleri. Değişiklik önerisini, oylamadan önce bütün bloklara yazılı olarak ulaştırmak itirazları azaltır.

Kısa süreli kiralama: sitede kimin onayı gerekir?

Büyük sitelerde dairelerin günlük veya haftalık kiraya verilmesi, güvenlik ve ortak tesis kullanımı açısından sık tartışılan bir konudur. 7464 sayılı Kanun'a göre konutun 100 günden kısa süreyle turizm amaçlı kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın iznine bağlıdır ve izin için kat maliklerinin oybirliği aranır. Toplu yapılarda bu oybirliği bütün siteden değil, yalnızca ilgili bloktan istenir.

Site yönetiminin rolü, izinsiz kısa süreli kiralamayı tespit edip belgelemek ve ortak tesislerin kullanım kurallarını herkese eşit uygulamaktır. Havuz, spor salonu veya otopark girişinde misafir kaydı gibi kuralların yönetim planında yazılı olması, uygulamayı kişisel bir tartışma olmaktan çıkarır.

Ticari birimler ve sosyal tesis giderleri

Pek çok sitede giriş katında market, kafe veya ofis olarak kullanılan ticari birimler bulunur. Kat malikleri başka türlü anlaşmadıkça ortak tesis işletme giderleri arsa payına göre dağıtılır; tesisi kullanmamak, payı ödememek için geçerli bir gerekçe sayılmaz (KMK md. 20). Havuzu hiç kullanmayan bir dükkânın havuz giderine katılıp katılmayacağı bu yüzden ancak yönetim planındaki açık bir hükümle farklı düzenlenebilir; 7579 sonrası üçte iki nisabı bu tür düzenlemeleri kolaylaştırıyor.

Tünel kalıp bloklarda tadilat

Tünel kalıp sistemde binanın duvarları ve döşemeleri birlikte dökülen betonarme perdelerdir; iç duvarların büyük kısmı taşıyıcıdır. Mutfağı salona açmak, kapı boşluğu genişletmek veya duvara büyük bir delik açmak, sıradan bir apartmandaki bölme duvar müdahalesiyle karşılaştırılamaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım ve değişiklik yapamaz (KMK md. 19).

Sitelerde bu riski yönetmenin pratik yolu, tadilat başvurusunu yazılı bir sürece bağlamaktır: işin kapsamı, uygulayıcı firma ve çalışma saatleri önceden bildirilir; perde duvara dokunan işler için statik proje veya mühendis görüşü istenir. Teknik takibin nasıl yapılandırılacağını teknik yönetim sayfamızda anlattık.

Yüksek bloklarda teknik işletme

9 kat ve üzeri binalarda asansör, hidrofor, yangın pompası ve jeneratör gibi sistemler bütçenin büyük bölümünü oluşturur. İBB kitapçığı da yüksek binaların deprem etkileri altında tekil olarak incelenmesini, yapısal olmayan unsurların (giydirme cephe, mekanik ve elektrik donanımı, asma tavan) hasarının da değerlendirilmesini öneriyor. Yönetim açısından bu, ağır ekipmanların sabitlenmesi ve teknik hacimlerin düzenli kontrolü demektir. Binanızın dönüşüm durumu için Küçükçekmece kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Küçükçekmece'deki çok bloklu siteler için yönetim planını 7579 sonrası kurallara göre güncelliyor, temsilciler kurulu ve blok kurulları toplantılarını hazırlıyor, teknik işletmeyi ve bütçeyi yürütüyoruz. Kapsam için bina, site ve tesis yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.