Küçükçekmece'de Kentsel Dönüşüm: Kanarya, Fatih ve İkitelli Riskli Alanları

Küçükçekmece, 37,75 km² yüzölçümü ve TÜİK 2019 verisine göre 792 bini aşan nüfusuyla Avrupa Yakası'nın en büyük ilçelerinden biri. Göl kıyısından Halkalı'ya, Kanarya'dan Atakent'e uzanan ilçede yapı stoku da tek tip değil: bir yanda 1980–2000 arasında yükselen az katlı mahalleler, öte yanda 2000 sonrası yapılmış yüksek bloklar ve siteler var. Küçükçekmece kentsel dönüşüm sürecinde bu yüzden önce parselin hangi gruba girdiğini anlamak gerekiyor.

Küçükçekmece'deki riskli alan kararları

Resmî Gazete'de Küçükçekmece için tespit edebildiğimiz riskli alan kararları şunlar:

Kararlar mahallelerin tamamını değil, eklerinde kroki ve koordinatla gösterilen alanları kapsar. 2013 kararlarının üzerinden on yıldan fazla geçti; bu sürede sınırlarda, uygulamayı yürüten idarede veya planlarda değişiklik olup olmadığı yalnızca güncel kayıtla anlaşılır. Parselinizin durumunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan ve Küçükçekmece Belediyesi'nden yazılı olarak sorun. İlçe ilçe ilan edilmiş alanların özeti kentsel dönüşüm alanları sayfamızda.

İBB senaryosunda Küçükçekmece

İBB'nin Haziran 2020 tarihli Küçükçekmece kitapçığı 21 mahallede 40.136 binayı analiz ediyor. Mw 7,5 senaryo depreminde binaların yüzde 34'ünün hasarsız kalması, yüzde 22'sinin orta, yüzde 7'sinin ağır, yüzde 3'ünün çok ağır hasar görmesi bekleniyor. Gece senaryosunda ortalama 1.515 civarında can kaybı tahmin ediliyor.

Kanarya, hem 2013'te riskli alan ilan edilen hem de senaryoda çok ağır hasar tahmini en yüksek olan mahalle. En düşük tahminler Beşyol (7 çok ağır, 17 ağır) ve Atakent'te (8 çok ağır, 25 ağır). Kitapçık, mahalle sayılarının ortalama tahminler olduğunu ve tekil binaların performansını göstermediğini vurguluyor.

İki farklı stok: eski az katlı binalar ve yeni bloklar

Kitapçığa göre ilçedeki binaların yüzde 54'ü 1–4 katlı, yüzde 41'i 5–8 katlı ve 1.003'ü 9–19 katlı. Yüzde 51'i 1980–2000 arasında, yüzde 19'u 1980 öncesinde, yüzde 30'u 2000 sonrasında yapılmış. 817 bina tünel kalıp sistemle inşa edilmiş; bu sayı komşu Bağcılar'da 267. Tünel kalıp, çoğunlukla çok bloklu toplu konut projelerinde kullanılan bir sistemdir.

Bu ikili yapı, dönüşüm sorusunu da ikiye ayırır. 1980–2000 arasında yapılmış az katlı bir binada soru genellikle "ne zaman ve hangi müteahhitle" olur. 2000 sonrası bir blokta ise önce gerçekten bir risk olup olmadığı sorulmalıdır; yapım yılı tek başına belirleyici değildir. İki durumda da binanın riskli olup olmadığını, masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşun yapacağı tespit gösterir (6306 md. 3/1).

Eski binalarda hisseli tapu ve bildirim

Küçükçekmece'nin eski mahallelerindeki az katlı binalarda sık rastlanan tablo şudur: bina birkaç kardeş veya ortak arasında hisseli, paydaşların bir kısmı vefat etmiş, mirasçılar farklı şehirlerde. Bu binalarda dönüşümün en uzun süren aşaması inşaat değil, karar ve bildirimdir. 4 Şubat 2026 tarihli Uygulama Yönetmeliği değişikliği bu aşamayı daha belirgin kurallara bağladı:

1. Toplantıya çağrı: Bir malik talep ederse bütün malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır. Çağrı muhtarlıkta veya binada 15 gün ilan, noter veya e-tebligatla yapılabilir; tutanak ve çağrının ispatı saklanmalıdır.
2. Karar: Riskli yapı için karar parsel ölçeğinde verilir ve maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluk yeter. Katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; maliklerin teklifi incelemek için 15 günü vardır (md. 6/1).
3. Pay satışı: Anlaşmayanların payları rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Tekrar satışlarda Ek-13 formuyla 15 gün ilan yapılır ve bütün maliklere e-Devlet bildirimi gider.
4. Ruhsat öncesi: Ruhsat başvurusundan önce tebligatların usulüne uygun yapılmış ve varsa pay satışının tamamlanmış olması gerekir.

Mirasçılık belgesi alınmamış veya intikali yapılmamış paylar, bu takvimi aylarca uzatabilir. Belge envanterini müteahhit görüşmelerinden önce tamamlamak en büyük zaman kazancıdır.

Müteahhit seçimi

Teklifler ancak aynı imar durumu, aynı metrekare tablosu ve aynı teslim koşulları üzerinden karşılaştırılabilir. Kardeş girişimimiz BinaBina, maliklerin binalarını listeleyip müteahhitlerden şeffaf teklif alabildiği bir platform; binasını listelemek isteyen malikler BinaBina başvuru sayfasını kullanabilir. Teklifleri değerlendirirken bakılacak ölçütleri müteahhit seçimi yazımızda sıraladık.

Küçükçekmece'de sık yapılan hatalar

• 2013 kararını güncel sınır sanmak: Eski kararların sınırlarında ve uygulamasında değişiklik olabilir; güncel teyit şarttır.
• Yeni binayı tespitsiz "güvenli" saymak: 2000 sonrası yapılmış olmak, binanın riskli olmadığı anlamına gelmez; şüphe varsa tespit yaptırılmalıdır.
• Ulaşılamayan paydaşı yok saymak: Usulüne uygun çağrı ve bildirim yapılmadan alınan karar, ruhsat aşamasında geri döner.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Küçükçekmece'de parselin riskli alan kararlarıyla ilişkisini, tapu ve mirasçılık durumunu ve imar koşullarını şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle inceliyor, karar ve bildirim takvimini malikler için planlıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; site ve blokların yönetimi için Küçükçekmece bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.