Maltepe'de Bina Yönetimi: 1980–2000 Apartmanları, Tapu Türü ve Deprem Sonrası Hazırlık

Maltepe'de bina yönetimi, büyük ölçüde 1980–2000 döneminde yapılmış, bugün 30–45 yaşına gelmiş orta katlı apartmanların yönetimidir. Bu binaların bir kısmında kat mülkiyetine hiç geçilmemiş, bir kısmında ise tapu hâlâ arsa üzerinde hisseli. Yaşlanan çatı, cephe ve tesisatın yenilenmesi de genel kurulların en uzun tartışmalarını oluşturuyor. Bu sayfa, Maltepe'deki yönetimlerin bu üç konuyu nasıl ele alabileceğini anlatıyor.

Maltepe'nin yapı stoku

İBB'nin 2020 kitapçığından alınan bu tablo, Maltepe'yi tek bir dönemin damgasını taşıyan bir ilçe olarak gösteriyor: binaların üçte ikiye yakını aynı yirmi yılda yapılmış. Bu, birçok binada çatı, su ve kanalizasyon tesisatı, asansör ve cephe gibi büyük kalemlerin aynı yıllarda yenilenme ihtiyacına girdiği anlamına geliyor.

Tapu türü, hangi kuralların uygulanacağını belirler

Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük gibi plan ve tapu sorunlarının yakın zamana kadar sürdüğü mahallelerde hisseli tapulu binalara daha sık rastlanır; ilçenin başka mahallelerinde de tapusu bölünmemiş eski apartmanlar bulunabilir. Bu binalarda aidat tahsilatı, ortak gider paylaşımı ve karar alma, kat mülkiyetli bir binaya göre çok daha zayıf bir hukuki zemine dayanır. Yönetimin ilk işi, tapu kayıtlarının güncel bir dökümünü almak ve binanın kat mülkiyetine geçirilmesinin önündeki engelleri (yapı kullanma izni eksikliği, projeye aykırılık, mirasçılık) listelemektir. Kat mülkiyetine geçiş mümkün değilse, en azından maliklerin imzasıyla yazılı bir ortak kullanım ve gider sözleşmesi yapılmalıdır.

Büyük yenileme kararlarını doğru sıraya koymak

30–45 yaşındaki bir apartmanda çatı yenileme, ısı yalıtımlı cephe, asansör modernizasyonu ya da merkezi sistemden bireysel ısınmaya geçiş gibi kararlar aynı anda gündeme gelebilir. Bu kararları sıralarken üç soru sorulmalıdır:

1. Bina riskli olabilir mi? 1980–2000 arası yapılmış bir binada büyük bir cephe yatırımından önce, en azından ön değerlendirme ya da riskli yapı tespiti seçeneği konuşulmalıdır. Birkaç yıl içinde yıkılacak bir binaya yapılan cephe harcaması geri dönmez.
2. Hangi çoğunluk gerekiyor? Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis ile değişik renkte dış boya için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır (KMK md. 19); acil onarım ve güçlendirme zorunluluğu mahkemece tespit edilmişse bu oran aranmaz.
3. Nasıl finanse edilecek? Büyük işler işletme projesine ayrı kalem olarak yazılmalı ve genel kurulda onaylanmalıdır. Onaylı proje bulunmadığı dönemde yöneticinin geçici projesiyle yapılabilecek artış, 7579 sayılı Kanun'la yeniden değerleme oranına bağlandı (KMK md. 37); büyük bir iş için bu sınır yetmeyecekse genel kurul onayı şarttır.

Isınma sistemi değişikliğinde dikkat edilecekleri merkezi sistemden kombiye geçiş rehberimizde ayrıntılı anlattık.

Daire içi tadilatlar: taşıyıcı duvar ve kolon

Kitapçığa göre Maltepe'de 5.320 bina (yüzde 18,5) yığma. Yığma bir binada duvarların önemli kısmı taşıyıcıdır; betonarme binalarda da mutfağı salona açmak ya da balkonu odaya katmak için kolon, kiriş veya perde duvara dokunulması sık rastlanan bir hatadır. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz; her malik kusuruyla verdiği zarardan diğer maliklere karşı sorumludur (KMK md. 19).

Yönetimin yapabileceği en etkili şey, yönetim planına ya da genel kurul kararına basit bir kural koymaktır: duvar kaldırma, pencere boşluğu büyütme veya ıslak hacim taşıma gibi işlerden önce malikin yönetime yazılı bildirim yapması ve bir inşaat mühendisinden taşıyıcı sisteme etkisi olmadığına dair görüş sunması. Bu kural hem binayı korur hem de ileride yapılacak bir riskli yapı tespitinde, binada sonradan yapılmış müdahalelerin belgelenmesini sağlar.

Deprem sonrası incelemeye hazır bir bina dosyası

Türkiye Gazetesi'nin 26 Nisan 2025 haberine göre Girne Mahallesi'nde yaklaşık 40 yıllık dört bloklu bir site, 23 Nisan'daki Silivri açıklı depremin ardından yapılan incelemede tahliye edildi; sakinler eşyalarını kısa sürede boşaltmak zorunda kaldı. Böyle bir durumda yönetimin elinde düzenli bir dosya olması, hem incelemeyi hem de sonraki dönüşüm sürecini hızlandırır. Dosyada bulunması gerekenler:

• Onaylı mimari ve statik proje, varsa zemin etüdü; ruhsat ve yapı kullanma izni.
• Tapu kayıtlarının güncel dökümü ve maliklerin iletişim bilgileri.
• Yapılan esaslı onarımların, güçlendirmelerin ve projeye aykırı değişikliklerin listesi.
• Bina ve ortak alan sigorta poliçeleri ile bakım sözleşmeleri.
• Kiracıların ve işyerlerinin güncel listesi; tahliye gerekirse kime, hangi kanaldan ulaşılacağı.
• Asansör, elektrik ve doğal gaz tesisatının son periyodik kontrol raporları.

Binanız dönüşüm gündemindeyse plan notları ve karar süreci için Maltepe kentsel dönüşüm sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Maltepe'deki apartmanlar için tapu durumunun dökümü, kat mülkiyetine geçiş engellerinin listelenmesi, yenileme kararlarının önceliklendirilmesi ve bina dosyasının düzenlenmesini şirket içindeki mimar, şehir plancısı ve avukat ekibimizle yürütüyoruz. Tüm yönetim hizmetlerimiz bina, site ve tesis yönetimi sayfasında listeleniyor.