Maltepe'de Kentsel Dönüşüm: Gülsuyu–Gülensu Planları, Riskli Yapı Plan Notları ve Apartman Süreci

Maltepe'de kentsel dönüşümün iki ayrı yüzü var. E-5'in kuzeyindeki Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük gibi plansız gelişmiş mahallelerde önce imar planı ve tapu sorunlarının çözülmesi gerekiyor. İlçenin geri kalanında ise 1980–2000 döneminde yapılmış apartmanlar, maliklerin anlaşabildiği ölçüde bina bazında yenileniyor. Bu sayfada senaryo hasarının nerede yoğunlaştığını, plan tarafında son yıllarda neyin değiştiğini ve apartmanlarda sürecin nerede tıkandığını anlatıyoruz.

İBB senaryosu: Maltepe'de hasar tahmini nerede yoğun?

İBB'nin 2020 tarihli Maltepe kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçedeki 28.742 binanın 237'sinde çok ağır, 690'ında ağır ve 3.388'inde orta hasar bekleniyor; binaların yüzde 57'sinin hasarsız kalacağı tahmin ediliyor. Mahalle bazında en yüksek tahminler:

Listede birinci sıradaki Gülensu, üçüncü sıradaki Gülsuyu ve altıncı sıradaki Başıbüyük, ilçenin uzun süre plansız kalmış mahalleleri. Kitapçık, yapıların yaklaşık yüzde 86'sının 2000 ve öncesinde yapıldığını belirterek önceliğin bu gruba verilmesini ve risk azaltmanın en azından ada ölçeğinde planlanmasını öneriyor.

Gülsuyu, Gülensu ve Başıbüyük: önce plan ve tapu

Milliyet'in 16 Eylül 2018 haberine göre İBB Meclisi, Başıbüyük, Gülensu ve Gülsuyu'nun 1/1000 ölçekli imar planlarını oybirliğiyle onayladı; Başıbüyük'ün 1/5000 ölçekli planı Mart 2017'de onaylanmıştı. Habere göre Gülsuyu ve Gülensu'da yaklaşık 1,5 milyon m²'lik alanda 7 bin civarında bina ve 35 bin kişi bulunuyordu; plan, yerinde dönüşümü öngörüyordu ve mahallelerdeki arazinin yaklaşık yüzde 30'una sahip olan belediyenin bu alanları tapu sorunu yaşayanlara tahsis etmesi planlanıyordu. Başıbüyük'te ise arazinin bir kısmında tapu tahsis belgesi bulunduğu, büyük bölümünde tapusuz kullanım olduğu aktarılıyordu.

Bu mahallelerde bir binanın dönüşümü konuşulmadan önce şu sorular yanıtlanmalıdır:

• Binanın oturduğu parselde tapu kimin adına; tahsis belgesi tapuya dönüştü mü?
• Bina tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakıyla mı, yoksa yalnızca arsa üzerinde hisseyle mi kayıtlı?
• Parsel yürürlükteki planda konut alanında mı, yoksa yol, park veya okul gibi bir donatı alanında mı kalıyor?

Karar maliklerin hisseleri oranında alındığından, tescili tamamlanmamış paylar karar aşamasında doğrudan sorun çıkarır (6306 md. 6/1).

Plan notlarında ne değişti?

Maltepe Belediyesi'nin 2022 faaliyet raporuna göre, İBB Meclisi'nin İstanbul genelindeki riskli yapılara ilişkin 17.12.2020 tarihli ve 1370 sayılı kararı doğrultusunda hazırlanan plan notları; Maltepe E-5 Güneyi, Maltepe E-5 Kuzeyi, Esenkent, Başıbüyük ve Gülsuyu-Gülensu uygulama imar planlarına eklendi. Değişiklik 18.01.2022'de onaylandı ve 05.09.2022–05.10.2022 arasında askıya çıktı. İBB Kentsel Dönüşüm Planlama Şube Müdürlüğü de bu değişikliği "Maltepe İlçesi, Riskli Yapılara İlişkin Plan Notu Değişikliği" başlığıyla yayımlıyor.

Esenkent için ayrıca bir yapılaşma revizyonu yapıldı. Aynı rapora göre 2012–2014 tasdikli Esenkent uygulama imar planının yapılanma koşulları altında eski binaların yenilenemediği gerekçesiyle emsal değerleri yeniden düzenlendi; değişiklik 20.09.2022'de onaylandı ve 20.01.2023–18.02.2023 arasında askıya çıktı. Esenkent'te ya da bu beş planın kapsadığı bir parselde müteahhitle görüşmeden önce, hangi plan notunun parselinize uygulandığını güncel imar durumu belgesiyle teyit edin.

1980–2000 apartmanları: oybirliği yanılgısı

Kitapçığa göre Maltepe'deki binaların 18.144'ü (yüzde 63) 1980–2000 arasında yapılmış; 11.070'i 5–8 katlı. Bu binalarda dönüşümü en çok geciktiren şey teknik değil, kararın nasıl alınacağına dair yanlış bilgidir. Türkiye Gazetesi'nin 26 Nisan 2025 haberine göre Girne Mahallesi'nde yaklaşık 40 yıllık, dört bloklu bir site, 23 Nisan'daki Silivri açıklı depremin ardından yapılan incelemede depreme dayanıksız bulunup tahliye edildi; sakinler daha önceki dönüşüm görüşmelerinin oybirliği sağlanamadığı için sonuçsuz kaldığını anlatıyordu.

Oysa riskli yapıda oybirliği aranmaz: karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir ve anlaşmayanların payları, rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır (6306 md. 6/1). Süreç, masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşa yaptırılan riskli yapı tespitiyle başlar (md. 3/1). Binasını müteahhitlerin teklifine açmak isteyen malikler, kardeş girişimimiz BinaBina'ya binalarını listeleyerek karşılaştırılabilir teklif toplayabilir; müteahhidi değerlendirirken bakılacak ölçütleri müteahhit seçimi yazımızda anlattık.

Maltepe'de sık yapılan hatalar

1. Tapu türünü sonradan öğrenmek: Hisseli tapulu bir binada malik listesi ve paylar netleşmeden karar ve sözleşme süreci yürümez.
2. Eski plan notuna göre hesap yapmak: 2022'den sonra birçok parselde yapılaşma koşulları değişti; komşu binanın birkaç yıl önceki projesi emsal değildir.
3. Tespitin tebliğini kaçırmak: Riskli yapı tespiti binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; son ilan günü tebliğ sayılır (6306 md. 3/2). İtiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür; yurt dışındaki ya da adresi eski malikler bu süreyi çoğu zaman haberleri olmadan kaçırır.
4. Depremi beklemek: Hasar sonrası tahliye, malikleri kira, taşınma ve pazarlık sürecine hazırlıksız yakalar. Destekler için Yarısı Bizden sayfamıza bakın.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Maltepe'de parselin tapu yapısını, uygulanan plan notunu ve elde edilebilecek inşaat alanını karar öncesinde şirket içindeki şehir plancısı, mimar ve avukat ekibimizle raporluyoruz. Hizmetlerimiz kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında; dönüşüme kadar yönetim düzeni için Maltepe bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.