Sancaktepe'de Kentsel Dönüşüm: Samandıra Mahallelerinde Risk, Rezerv Alanlar ve Orta Katlı Apartmanlar

Sancaktepe, 2008'de Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan ilk kademe belediyelerinin kaldırılmasıyla kurulan bir ilçe (5747 sayılı Kanun md. 1). Yapı stokunun yarısından fazlası 1980–2000 arasına, yani bu belde döneminin hızlı büyümesine ait. Bu sayfa İBB senaryosunda riskin nerede yoğunlaştığını, ilçedeki rezerv alan uygulamasını ve orta katlı bir apartmanda dönüşüm hesabının nasıl kurulacağını anlatıyor.

İBB senaryosunda Sancaktepe: risk eski Samandıra mahallelerinde

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Sancaktepe kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçede 84 binada çok ağır, 416 binada ağır ve 2.539 binada orta hasar tahmin ediyor. Toplam 3.039 bina, analiz edilen 30.295 binanın yaklaşık yüzde 10'u.

İlk beş mahalle 1.637 binayla ilçedeki tahminin yarısından fazlasını oluşturuyor; Osmangazi tek başına yaklaşık altıda birini. Bu mahallelerin tamamı, 5747 sayılı Kanun'un ekli listesinde eski Samandıra İlk Kademe Belediyesi'ne bağlı olarak sayılan mahalleler arasında. Kitapçık yapıların yaklaşık yüzde 54'ünün 2000 ve öncesinde inşa edildiğini, riskin azaltılmasında önceliğin bu yapılara verilmesini ve eylemlerin en azından ada bazında planlanmasını öneriyor. Tek bir binanın durumunu ise lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti gösterir (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Sarıgazi'de rezerv yapı alanı örneği

Sancaktepe'de Bakanlığın rezerv alan yetkisini kullandığı belgelenmiş bir örnek Sarıgazi Mahallesi'ndedir. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Sarıgazi 1752 parseldeki rezerv yapı alanına ilişkin 1/5000 ölçekli nazım ve 1/1000 ölçekli uygulama imar planı değişikliklerini 16.06.2022'de onayladı. Onay 1 Numaralı Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi md. 102(k), 6306 sayılı Kanun md. 6/6 ve 3194 sayılı İmar Kanunu md. 9'a dayanıyordu; planlar 01.07.2022'den itibaren bir ay askıya çıkarıldı.

7471 sayılı Kanunla bu süre kısaldı: 6306 kapsamındaki planların ilanı artık 15 gün sürüyor ve itiraz ancak bu 15 gün içinde, il müdürlüğüne yapılabiliyor. Bakanlık itirazı beş günde sonuçlandırıyor; ret hâlinde plan o tarihte kesinleşiyor (md. 6/6). Rezerv alan sınırına yakın bir parselin malikiyseniz Bakanlık İstanbul İl Müdürlüğü'nün duyurularını düzenli takip etmek bu yüzden önemlidir.

5–8 katlı apartmanda dönüşüm hesabı

Kitapçığa göre Sancaktepe'de 9.459 bina 5–8 katlı; bu, binaların yüzde 31'inden fazlası. Bu büyüklükteki bir apartmanda dönüşüm görüşmeleri genellikle şu üç noktada tıkanır:

1. Yeni projede elde edilecek alan: Mevcut kat sayısı, yürürlükteki planın izin verdiğinden fazlaysa yeni bina daha küçük olabilir. İmar durumu belgesi alınmadan yapılan her paylaşım konuşması varsayıma dayanır.
2. Oy ve pay hesabı: Karar parsel bazında, kişi sayısıyla değil hisseler oranında salt çoğunlukla alınır (md. 6/1). Arsa payları dairelerin büyüklüğüyle orantılı dağıtılmamışsa, oy hesabı ile maliklerin beklentisi arasında fark çıkar; bu fark sözleşmeden önce konuşulmalıdır.
3. Dükkân ve işyerleri: Zemin kattaki işyerinin yeni projedeki karşılığı ve faaliyetin durduğu dönem için yapılacak ödeme, ayrı bir madde olarak yazılmalıdır.

Karara katılmayanlara bildirim noter kanalıyla ya da muhtarlıkta 15 günlük ilanla yapılır. Yine de anlaşmayan malikin payı, Başkanlığın belirlettiği rayiç değerin altına düşmemek kaydıyla anlaşan maliklere açık artırmayla satılabilir (md. 6/1). Ruhsat başvurusundan önce bu tebligatın usulüne uygun yapılmış ve varsa pay satışının tamamlanmış olması gerekir.

Müteahhit tekliflerini karşılaştırmak

Orta katlı binalarda teklifler arasındaki fark çoğu zaman dağıtım oranından değil, teslim süresi, malzeme şartnamesi, kira yardımı ve teminat maddelerinden çıkar. Teminat konusunda kanun bir alt sınır koyuyor: müteahhit, yapı ruhsatı alınmadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmalı ya da Başkanlığın belirlediği teminatı vermelidir (md. 8/6). Binasını listeleyip müteahhitlerden aynı şartlar üzerinden teklif almak isteyen malikler, kardeş girişimimiz BinaBina'nın nasıl çalıştığını inceleyebilir. Malik ve müteahhit arasında sık çıkan sorunları bu yazımızda topladık; kira desteği koşulları için kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sancaktepe'de dönüşüm kararından önce parselin imar durumunu, mevcut ve yeni inşaat alanını ve arsa payı dağılımını aynı tabloda gösteren bir rapor hazırlıyoruz; malikler teklifleri bu tablo üzerinden karşılaştırabiliyor. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar yönetim için Sancaktepe bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.