Kat Maliklerinin Müteahhitlerle Yaşadığı Sorunlar ve Alınabilecek Önlemler

Kat malikleri ile müteahhitler arasındaki sorunlar çoğunlukla beş başlıkta toplanır: teslimde gecikme, kira yardımının ödenmemesi, proje ve metrekare değişiklikleri, tapu devri ve müteahhidin borçları, eksik veya ayıplı imalat. Bu sorunların büyük kısmı sözleşmenin imza aşamasında önlenebilir; ortaya çıktıktan sonra ise 6306 sayılı Kanun ve genel hükümler malikler için belirli yollar sunar. Bu yazı en sık karşılaşılan sorunları, nedenlerini ve alınabilecek önlemleri anlatır.

Kat malikleri ve müteahhitler arasında en sık görülen sorunlar

Hukuki sorunlar

Tapu devri ve müteahhidin üçüncü kişilere borçları

Kat karşılığı modelde arsa payının müteahhide ne zaman geçeceği en kritik konudur. 6306 kapsamındaki projelerde, taşınmaz müteahhide devredilmişse kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere borçları için bu taşınmaza haciz ve tedbir uygulanamaz; malzeme ve işçilik alacakları bunun dışındadır. Yapım işine başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanabilir (6306 sayılı Kanun md. 6/10). Bu nedenle kat irtifakının zamanında kurulmasını takip etmek maliklerin çıkarınadır.

Müteahhit payına düşen bağımsız bölümlerin satışı da inşaatın ilerleyişine bağlıdır: idarenin belirlediği tamamlanma oranının yüzde on altına kadar satış yapılabilir, daha yüksek oranda satış tüm maliklerin muvafakatini gerektirir (md. 6/13). Müteahhit iflas ederse ne olacağını müteahhit iflasında malik hakları yazımızda ayrıntılı ele aldık.

Sözleşmenin şekli ve ihlali

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi taşınmaz devri borcu içerdiği için resmî şekilde, noterde düzenleme biçiminde yapılmalıdır. Adi yazılı sözleşmeyle başlayan projelerde tapu devri aşamasında ciddi uyuşmazlıklar çıkabilir. Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, taşınmazı devralan üçüncü kişilere karşı da maliklere koruma sağlar; ayrıntılar için üçüncü kişi hakları yazımıza bakabilirsiniz.

Ruhsat ve usul sorunları

4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliğinden sonra yapı ruhsatı başvurusundan önce karara katılmayan maliklere usulüne uygun tebligat yapılmış ve varsa pay satışı tamamlanmış olmalıdır. Müteahhitlerin "ruhsatı hemen alırız" vaadiyle bu adımları atlaması, dosyanın ruhsat aşamasında geri dönmesine yol açar. Usul işlerini kimin yürüteceği ve masrafı kimin karşılayacağı sözleşmede yazılmalıdır. Bu tür sorunları azaltmanın bir yolu da teklifleri birden fazla firmadan aynı koşullarla toplamaktır; kardeş girişimimiz BinaBina, maliklere bina listeleme ve teklif alma imkânı sunuyor.

Teknik sorunlar

Proje değişiklikleri

İnşaat sırasında yapılan değişiklikler, malikin dairesinin yerini, cephesini veya büyüklüğünü etkileyebilir. Avan proje ve bağımsız bölüm listesi sözleşmenin eki değilse, malikin neyi taahhüt aldığını ispat etmesi zorlaşır. Bağımsız bölümü etkileyen her değişiklik için ilgili malikin yazılı onayını şart koşun.

Malzeme ve işçilik kalitesi

"Birinci sınıf malzeme" gibi ifadeler yerine marka, model ve standart içeren bir malzeme listesi sözleşmeye eklenmelidir. Yapı denetim kuruluşu yapının taşıyıcı sistemini ve mevzuata uygunluğunu denetler; ancak ince işlerdeki kaliteyi malikler kendi teknik temsilcileriyle takip etmelidir. Teslimde eksiklikleri tutanağa yazdırın ve ayıpları fark ettiğiniz anda yazılı olarak bildirin; ayıp ihbarının geciktirilmesi hak kaybına yol açabilir.

Gecikmeler ve işin durması

Gecikmenin bedelini müteahhide yükleyen en etkili araç, sözleşmedeki aylık gecikme cezasıdır. İş tamamen durursa 6306 özel bir yol sunar: Müteahhitten kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmamışsa veya iş en az altı aydır projeyi bitirecek ekip ve ekipmanla sürdürülmüyorsa, malikler salt çoğunlukla fesih kararı alıp Başkanlığa başvurabilir. Başkanlık tespit yapar ve müteahhide 30 gün süre verir; işe başlanmazsa sözleşmeler resen feshedilmiş sayılır. Fesih tarihine kadar müteahhidin ödediği kira yardımları maliklerden geri istenemez (md. 6/14).

Finansal sorunlar

• Kira yardımı: Müteahhidin ödeyeceği kira yardımının tutarı, başlangıç tarihi, ödeme günü ve yıllık artış esası yazılı olmalıdır. Devlet kira yardımı ve İBB desteği bundan bağımsızdır; ayrıntılar için kira yardımı sayfamıza bakın.
• Ek maliyet talepleri: Malzeme fiyatı artışı gerekçesiyle sonradan ek para veya ek daire talebi sık görülür. Fiyat artışı ve mücbir sebep hükümlerinin sınırlarını baştan belirleyin.
• Vergi ve harçlar: 6306 kapsamındaki işlemler noter ve tapu harcı, belediye harçları ve damga vergisinden istisnadır (md. 7/9). Emlak vergisi istisna kapsamında değildir. Sözleşmede müteahhide ait masrafların listelenmesi, sonradan "bu masraf size ait" tartışmalarını önler.

Malikler arasındaki sorunlar

Müteahhitle yaşanan sorunların önemli bir bölümü aslında malikler arasındaki anlaşmazlıktan doğar: bir malik daha büyük daire ister, bir başkası ticari bölüm için ayrı şart talep eder. Riskli yapılarda karar arsa payı oranında salt çoğunlukla alınır ve karara katılmayanların payları Kanundaki usulle satılabilir (md. 6/1). Ancak bu yolun sonuna kadar gidilmesi zaman alır; anlaşmayan malikle şartları yazılı olarak görüşmek çoğu zaman daha hızlı sonuç verir.

Önlem kontrol listesi

1. Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde yapın ve tapuya şerh ettirin.
2. Avan projeyi, bağımsız bölüm listesini ve malzeme listesini sözleşmeye ekleyin.
3. Tapu devrini inşaat ilerlemesine bağlayın; teminat ipoteği veya teminat mektubu alın.
4. Kira yardımının ve gecikme cezasının tutarını ve takvimini yazın.
5. Malikler adına bir temsilci ve bağımsız bir teknik danışman belirleyin.
6. Şantiyeyi tarihli fotoğraflar ve yapı denetim raporlarıyla belgeleyin.

ADAADA, kat malikleri adına sözleşme hazırlığında ve inşaat dönemi takibinde danışmanlık yapar. Sorun başladıysa elinizdeki sözleşme ve yazışmalarla birlikte bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Uyuşmazlıklarda bir avukattan görüş alın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye yerine geçmez. Mevzuat ve destek tutarları değişebilir; karar vermeden önce güncel Resmî Gazete metnini ve ilgili kurumu kontrol edin veya bizden destek alın.