Sancaktepe · Bina Yönetimi
Sancaktepe'de Bina Yönetimi: Belde Döneminden Kalan Apartmanlar ve Orta Katlı Binalar
Sancaktepe'de binaların yarısından fazlası 1980–2000 arasında yapıldı; yönetimin ilk işi çoğu zaman tapu ve yönetim planı düzenini kurmak.
- Son güncelleme
Kısaca
İBB'nin 2020 kitapçığına göre Sancaktepe'deki 30.295 binanın yüzde 52'si 1980–2000 arasında yapılmış, yüzde 31'i 5–8 katlı. Bu stokta yönetimin ana konuları; tapuda kat mülkiyeti ve yönetim planının durumunu netleştirmek, sekiz ve üzeri bağımsız bölümlü binalarda zorunlu olan yöneticiyi atamak, aidat tahsilatını 7579 sonrası kurallara oturtmak ve dönüşüm gündemindeki binalarda bakım harcamasını doğru ölçmektir.
Bu sayfada 6 başlık
Sancaktepe'nin apartmanlarının büyük kısmı, ilçe kurulmadan önceki Samandıra, Sarıgazi ve Yenidoğan belde döneminde yapıldı. Bu binalarda profesyonel yönetime geçerken ilk karşılaşılan konu çoğu zaman teknik değil hukukidir: tapuda kat mülkiyeti kurulu mu, yönetim planı var mı, kararlar düzgün bir karar defterine işlenmiş mi? Bu sayfa Sancaktepe'deki yönetimlerin bu temeli nasıl kuracağını ve orta katlı binalarda gündelik işletmeyi anlatıyor.
Sancaktepe'nin yapı stoku
İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Sancaktepe kitapçığında 20 mahallede 30.295 bina analiz edildi.
| Ölçüt | Bina sayısı | Kitapçıktaki oran |
|---|---|---|
| 1–4 katlı | 20.631 | Yüzde 68,10 |
| 5–8 katlı | 9.459 | Yüzde 31,22 |
| 9–19 katlı | 205 | Yüzde 0,68 |
| 1980 öncesi | 460 | Yüzde 2 |
| 1980–2000 arası | 15.873 | Yüzde 52 |
| 2000 sonrası | 13.962 | Yüzde 46 |
| Betonarme | 26.976 | Yüzde 89,04 |
| Yığma | 3.097 | Yüzde 10,22 |
Yönetim açısından en belirleyici satır 1980–2000 arasıdır: bu dönemin binaları artık otuz yaşın üzerinde ve çatı, tesisat ve cephe yenilemesi sırası gelmiş durumda. 5–8 katlı bina sayısının yüksekliği ise merkezi ısıtma, hidrofor ve asansör gibi ortak tesislerin işletmesini gündemde tutuyor.
İşe tapu ve yönetim planıyla başlayın
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim hükümleri, tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binalarda uygulanır. Arsa üzerinde yalnızca paylı mülkiyetle kullanılan bir binada ilişkiler farklı kurallara tabidir ve aidat alacağının takibi zorlaşır. Belde döneminden kalan bir binanın yönetimini devralırken şu kontrol listesi işe yarar:
- Tapu kaydı: Ana taşınmaz sayfasında kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı, yoksa yalnızca arsa payı mı görünüyor?
- Yönetim planı: Tapuda kayıtlı bir yönetim planı var mı? Varsa son hâli hangisi? Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlar; değiştirilmesi beşte dört çoğunluk gerektirir (634 sayılı KMK md. 28).
- Karar defteri: Kat malikleri kurulu kararları noter onaylı bir defterde mi tutulmuş? Karar defteri olmayan binada önce defter açtırılmalıdır.
- Proje ve ruhsat: Onaylı proje ve yapı kullanma izni belediye arşivinden istenmeli; sonradan eklenen katlar veya kapatılan alanlar ileride hem yönetim hem de dönüşüm sürecinde sorun çıkarır.
Yönetim planında olması gereken başlıkları yönetim planı yazımızda anlattık.
Yönetici ve denetçi
Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazla olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi dışarıdan bir kişi veya şirket de olabilir. Kat malikleri kurulu yöneticinin hesaplarını denetlemek için denetçi de seçebilir (md. 41). Yönetimi maliklerin sırayla üstlendiği binalarda en sık aksayan iş, her devirde hesap dökümünün yazılı yapılması ve banka yetkilerinin güncellenmesidir.
Aidat tahsilatı ve işletme projesi
7579 sayılı Kanun'dan bu yana (yürürlük 22.05.2026) işletme projesinin onay mercii genel kuruldur. Genel kurul onayı alınamamışsa yöneticinin hazırladığı geçici proje en çok 3 ay süren bir köprüdür ve bu projede artış yeniden değerleme oranıyla (2026'da yüzde 25,49) sınırlıdır (KMK md. 37). Proje imza karşılığı veya taahhütlü olarak tebliğ edilir; onaylı proje ve kararlar ilamsız takipte İİK 68 belgesi niteliği taşır. Ortak gidere katılma payını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (md. 20). Takip adımlarını ortak gider tahsilatı yazımızda sıraladık.
Dönüşüm gündemindeki binada bakım kararları
Riskli yapı tespiti yapılmış veya dönüşüm görüşmeleri başlamış bir binada, yönetim büyük harcamalarda temkinli olmalıdır. Birkaç yıl içinde yıkılacak bir binada cephe yalıtımı veya asansör revizyonu gibi pahalı işler yerine, can ve mal güvenliği için zorunlu onarımlar (elektrik tesisatı, doğalgaz, düşme riski taşıyan parçalar, su kaçakları) öncelikli tutulmalıdır. Bu ayrımı genel kurul kararına bağlamak, sonradan "neden yapılmadı" tartışmasını önler. Binanızın risk durumu ve ilçedeki rezerv alanlar için Sancaktepe kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.
ADAADA nasıl yardımcı olur?
Sancaktepe'deki apartmanlar için tapu ve yönetim planı kontrolü, karar defteri ve işletme projesi düzeni ile aidat tahsilatını yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.
Sık sorulan sorular
Binamızda yönetim planı olup olmadığını nasıl öğreniriz?
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binalarda yönetim planı tapu müdürlüğündeki ana taşınmaz kaydında bulunur. Tapu müdürlüğünden veya e-Devlet üzerinden tapu kaydına bakarak kontrol edebilirsiniz.
12 daireli apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu?
Evet. Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazla olan binalarda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Yönetici maliklerden biri veya dışarıdan bir kişi ya da şirket olabilir.
Aidatı ödemeyen malike ne uygulanır?
Geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (KMK md. 20). Onaylı işletme projesi ve kurul kararlarıyla ilamsız icra takibi başlatılabilir.
Riskli raporu çıkan binada asansör revizyonu yapmalı mıyız?
Dönüşüm takvimi belliyse pahalı yenilemeler yerine güvenlik için zorunlu onarımlar önceliklendirilmelidir. Hangi işlerin yapılacağını genel kurul kararına bağlamak tartışmayı önler.
Kaynaklar
Binanız için doğru adımı birlikte planlayalım.
Bina yönetimi veya kentsel dönüşüm sürecinizi anlatın; size özel değerlendirme ve teklifle dönelim.