Şile'de Bina ve Site Yönetimi: Yazlık Siteler, Kış Bakımı ve Kısa Süreli Kiralama

Şile'de site yönetimi, yıl boyu dolu bir apartmanın yönetiminden farklıdır. Yazın kalabalıklaşan, kışın büyük ölçüde boşalan sitelerde sorunlar da mevsime göre değişir: yazın ortak tesis kullanımı ve kısa süreli kiracılar, kışın donan tesisat, fırtına hasarı ve boş dairelerdeki nem. Bu sayfa Şile'deki site ve bina yönetimlerinin bu döngüyü nasıl yöneteceğini anlatıyor.

Şile'nin yapı stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Şile kitapçığında 62 mahallede 20.102 bina analiz edildi; aynı kitapçığa göre ilçenin 2019 nüfusu 37.692.

Bina başına düşen kayıtlı nüfus ikinin altında. Bu, Şile'deki konutların önemli bir kısmının ikinci konut olarak kullanıldığını düşündürür; yönetim açısından da maliklerin önemli kısmının ilçede yaşamadığı anlamına gelir. Stokun yüzde 93'ü 2000 ve öncesine ait olduğu için çatı, tesisat ve dış cephe onarımları bütçenin ağır kalemleridir.

Uzakta yaşayan maliklerle aidat ve tebligat

Mayıs 2026'dan beri işletme projesinin kat maliklerine imza karşılığı ya da taahhütlü postayla tebliğ edilmesi gerekiyor. Projeyi genel kurul onaylıyor; onay gelene kadar yöneticinin geçici projesi en çok üç ay kullanılabiliyor ve bu projede artış yeniden değerleme oranını (2026'da yüzde 25,49) aşamıyor (KMK md. 37). Yazlık sitelerde tebligatın sonuç vermesi, güncel adres bilgisine bağlıdır.

• Adres kaydı: Her malikin yazışma adresi, telefonu ve e-posta adresi yıllık olarak güncellenmeli; tebligat için tapudaki adresin güncel olmadığı unutulmamalıdır.
• Aidatın yıla yayılması: Giderlerin önemli kısmı (kış bekçisi, ısıtma, bakım) sitenin boş olduğu aylarda oluşur. Aidatı yalnızca yaz aylarında toplamak kasada açık yaratır; işletme projesinde giderler on iki aya yayılmalıdır.
• Gecikme: Ödemede geciken kat maliki, geciken günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı öder (634 sayılı KMK md. 20).

Genel kurulu ne zaman yapmalı?

Kat malikleri kurulu yönetim planında belirlenen zamanda ve her hâlde yılda en az bir kez toplanır (KMK md. 29). Mevsimlik kullanılan sitelerde toplantıyı maliklerin büyük kısmının ilçede olduğu yaz aylarına almak katılımı artırır; yönetim planı kışa denk gelen bir ay öngörüyorsa bunu değiştirmek plan değişikliği gerektirir (md. 28). Kış dönemi için yapılacak büyük bakım işlerinin yaz genel kurulunda onaylanması, ihaleyi ve malzeme alımını zamanında yapma imkânı verir.

Kış hazırlığı kontrol listesi

1. Tesisat: Kullanılmayan dairelerin ve ortak alanların su tesisatı don riskine karşı boşaltılmalı veya korunmalı; ana vanaların yeri ve sorumlusu belli olmalı.
2. Çatı ve oluk: Sonbaharda oluk, iniş borusu ve çatı örtüsü kontrol edilmeli; fırtına sonrası hasar tespiti için bir sorumlu belirlenmeli.
3. Nem ve havalandırma: Yığma ve ahşap binalarda boş dairelerin dönemsel havalandırılması, nem kaynaklı hasarı azaltır.
4. Güvenlik: Kış bekçisi veya kamera sistemi kullanılıyorsa sözleşme ve sorumluluk alanı yazılı olmalı; kamera kayıtlarında KVKK'nın aydınlatma yükümlülüğüne uyulmalı.

Kısa süreli kiralama

Yazlık sitelerde dairelerin günlük veya haftalık kiraya verilmesi sık bir tartışma konusudur. 7464 sayılı Kanun'a göre konutun 100 günden kısa süreyle turizm amacıyla kiralanması Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın iznine bağlıdır ve izin için kat maliklerinin oybirliğiyle verilmiş karar gerekir; sitelerde bu karar yalnızca ilgili blok için aranır. Kuralları turizm amaçlı kiralama yazımızda anlattık.

Yangın ve ortak tesisler

Ahşap bina sayısının görece yüksek olduğu ve ormana komşu sitelerin bulunduğu Şile'de, yaz öncesinde ortak alanlardaki kuru otun temizlenmesi ve yangın söndürücülerin kontrol tarihlerinin takibi bakım takviminin sabit kalemi olmalıdır. Havuz ve spor alanı gibi ortak tesislerin işletme giderleri, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır; tesisi yalnızca birkaç hafta kullanan malik de payını öder (KMK md. 20). Binanızın deprem riski ve kıyıdaki yeniden yapım kuralları için Şile kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Şile'deki yazlık siteler ve apartmanlar için işletme projesi, malik kaydı ve tebligat düzeni, kış bakım takvimi ve yönetim planı güncellemesini yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.