Şile'de Kentsel Dönüşüm: Eski ve Az Katlı Stok, Kıyı ve Havza Sınırları

Şile, İstanbul'un yüzölçümü en geniş ilçelerinden biri: kitapçığa göre 779 km² alan ve 62 mahalle. Burada kentsel dönüşüm, yoğun apartman bölgelerindeki gibi bir "yıkıp daha büyüğünü yapma" hesabı değildir. Bina stoku eski ve az katlı, deprem senaryosunda beklenen hasar düşük, yeniden yapımı sınırlayan kurallar ise çok. Bu sayfa senaryo verisini, yapı stokunu ve Şile'de bir binanın yerine ne yapılabileceğini belirleyen kuralları anlatıyor.

İBB senaryosunda Şile

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Şile kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçede 22 binada çok ağır, 106 binada ağır ve 774 binada orta hasar tahmin ediyor. Toplam 902 bina, analiz edilen 20.102 binanın yaklaşık yüzde 4,5'i. Kitapçığa göre binaların yüzde 83'ünün hiç hasar görmemesi bekleniyor.

En yüksek tahminler Çavuş, Kumbaba ve Balibey'de; tablodaki altı mahalle dışındaki tüm mahallelerde sayı 30'un altında. Tablo mahalle düzeyinde bir tahmindir; kendi binanızın riskli olup olmadığını ancak lisanslı kuruluşun yapacağı tespit ortaya koyar, masrafı da maliklere aittir (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Eski ama az katlı bir stok

Kitapçığa göre Şile'de 6.762 bina 1980 öncesine, 11.923 bina 1980–2000 arasına ait; 2000 sonrası yapılan bina sayısı yalnızca 1.417 (yüzde 7). Binaların yüzde 98'i 1–4 katlı ve 9 kat üzeri bina yok. Yapı türünde 4.091 yığma ve 970 ahşap bina var; ikisi birlikte stokun yaklaşık dörtte biri. Kitapçık ilçenin seyrek ve saçaklanmış bir dokuda geliştiğini, yapıların yaklaşık yüzde 93'ünün 2000 ve öncesinde inşa edildiğini ve risk azaltmada önceliğin bu yapılara verilmesi gerektiğini belirtiyor.

6306 sayılı Kanun'a göre riskli yapı yalnızca yıkılma veya ağır hasar riski taşıyan değil, ekonomik ömrünü tamamlamış yapıyı da kapsar (md. 2/1-d). Eski yığma veya ahşap bir köy evi de bu tanıma girebilir; ancak yapı tescilliyse veya sit alanındaysa uygulamada Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın görüşü alınır (md. 9/3).

Yeniden yapımı belirleyen kurallar

Riskli yapı kararı parselin imar haklarını değiştirmez. Şile'de yeni binanın boyutunu çoğu zaman şu üç kural belirler:

• Sahil şeridi: Uygulama imar planı bulunmayan sahil şeritlerinde hiçbir yapı yapılamaz; planlı alanlarda da yapılar kıyı kenar çizgisine en fazla 50 metre yaklaşabilir (3621 sayılı Kıyı Kanunu md. 5, 8). 11.07.1992'den önce mevzuatına uygun yapılmış ve köyden mahalleye dönüşmüş kırsal yerleşik alanların sahil şeridinde kalan yapıları mevcut hâliyle korunur; bu yapılarda kat mülkiyeti kurulamaz, ancak can ve mal güvenliği için güçlendirme yapılabilir ve bu kısımlarda yeni yapı yapılamaz (Ek md. 3).
• Orman: Parselin orman sınırına girip girmediği ve tapu kaydının durumu, proje çizilmeden önce kontrol edilmelidir.
• İçme suyu havzası: Havzada kalan parsellerde imar planına ek olarak İSKİ'nin havza koruma kuralları uygulanır; parselin hangi koruma kuşağında kaldığını İSKİ'den yazılı olarak öğrenin.

Sahil şeridinde kalan eski bir yapı için yıkıp yeniden yapmak hiç mümkün olmayabilir; bu durumda güçlendirme tek gerçekçi yol hâline gelir. Bu durumda Başkanlığın güçlendirme kredisi gündeme gelir; kredi, riskli alan ve rezerv alan dışındaki ve teknik olarak güçlendirilebilir bulunan yapılar için verilebilir (6306 md. 6/8).

Kat karşılığı mı, kendi finansmanınızla mı?

Az katlı, düşük yoğunluklu parsellerde yeni projede müteahhide kalacak alan sınırlı olduğundan kat karşılığı teklif almak zorlaşabilir. Bu durumda maliklerin kendi finansmanıyla yapım ve devlet destekleri birlikte hesaplanmalıdır. Yarısı Bizden desteği 20.10.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan kararla 31.12.2027'ye uzatıldı. Basına yansıyan bilgilere göre destek İstanbul'un 39 ilçesini kapsıyor ve riskli yapı onayı almış binalara bağlı. Güncel tutar ve koşullar için Yarısı Bizden sayfamıza bakın. Binanızın müteahhitler için ilgi çekip çekmediğini görmek isterseniz, kardeş girişimimiz BinaBina'ya binanızı listeleyerek teklif toplayabilirsiniz. İki yolu karşılaştırırken dönüşüm mü, yeni ev mi yazımız da yardımcı olabilir.

Şile'de sık yapılan hatalar

1. Kıyı kenar çizgisini sormadan proje çizdirmek: Kıyıya yakın parsellerde ilk soru, parselin sahil şeridinde kalıp kalmadığıdır.
2. Yazlık maliklerine ulaşamamak: Maliklerin bir kısmı ilçede yaşamıyorsa toplantı çağrısı ve karar bildirimi baştan doğru kurulmalıdır. Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; karara katılmayanlara noter veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirim yapılır (md. 6/1).
3. Tespiti yaptırmadan destek beklemek: Kira ve yapım destekleri riskli yapı tespitine bağlıdır; süreç tespitle başlar.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Şile'de dönüşüm veya güçlendirme kararından önce parselin kıyı, orman, havza ve imar durumunu tek raporda topluyor; yeniden yapımın mümkün olup olmadığını ve hangi büyüklükte olabileceğini maliklere baştan gösteriyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; yönetim için Şile bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.