Şişli'de Kentsel Dönüşüm: Yaşlı Apartman Stoku, Alan Hesabı ve İşyerleri

Şişli'de kentsel dönüşümün temel özelliği, yaşlı ve yoğun bir apartman stokunun küçük parseller üzerinde bina bina yenilenmesidir. İlçede yeni bina oranı çok düşük; bu yüzden dönüşüm adayı bina sayısı yüksek, ama her parselde mevcut inşaat alanını yeni projeye sığdırmak zordur. Şişli'de dönüşüm pazarlığının merkezinde bu hesap durur.

İBB senaryosunda Şişli

İBB'nin 2020 tarihli Şişli kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 20.689 binanın ortalama yüzde 7'sinin (yaklaşık 1.283 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. İlçe genelinde tahmin edilen çok ağır hasarlı bina sayısı 68, ağır hasarlı bina sayısı 207'dir. Kitapçık yapıların yaklaşık yüzde 92'sinin 2000 ve öncesinde yapıldığını vurguluyor.

En düşük tahmin Kaptanpaşa'da (0 çok ağır, 1 ağır). Kuştepe, Paşa ve Yayla gibi mahallelerde tahminlerin ilçe ortalamasının üzerinde olması, bu bölgelerde riskli yapı tespitlerinin daha sık gündeme gelebileceğini gösteriyor. Yine de tek bir binanın durumunu yalnızca lisanslı kuruluşun tespiti belirler.

Basına yansıyan listelere göre Fulya Mahallesi'nde yaklaşık 1,5 hektarlık bir alan da son yıllarda riskli alan ilan edilen bölgeler arasında yer alıyor. Riskli alanlarda karar etap veya ada bazında alınır; parselinizin böyle bir alanda kalıp kalmadığını Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya belediyeden teyit edin.

Küçük parselde büyük bina: alan hesabı

Şişli'deki binaların yüzde 59'u 5–8 katlıdır ve çoğu, bugünkü yönetmeliklerin aradığı çekme mesafeleri ve otopark şartları olmadan yapılmıştır. Dönüşümde maliklerin en sık karşılaştığı sürpriz, yeni projede daire sayısı veya büyüklüğünün beklentinin altında kalmasıdır.

1. Mevcut durum: Tapudaki bağımsız bölüm alanları ile binanın gerçek toplam inşaat alanı ayrı ayrı çıkarılmalı.
2. Plan hakkı: Yürürlükteki plana göre parselde yapılabilecek alan belediyeden yazılı alınmalı.
3. Yönetmelik yükleri: Otopark, sığınak, asansör ve yangın merdiveni gibi zorunlu alanların yeni projede ne kadar yer kaplayacağı mimara hesaplatılmalı.
4. Paylaşım: Müteahhit teklifleri bu üç hesap üzerinden karşılaştırılmalı; yalnızca "yüzde kaç" paylaşım oranına bakmak yanıltıcıdır. Binasını kardeş girişimimiz BinaBina'da listeleyen malikler de gelen teklifleri bu üç hesapla sınamalıdır.

Otopark gibi yükler parsel içinde karşılanamadığında çözüm yolları ve maliyetleri projeden projeye değişir; bu noktada komşu parselle birlikte hareket etmek de değerlendirilebilir. 6306 kapsamında parsel birleştirme ve imar adası bazında uygulama mümkündür.

İşyerleri ve kiracılar

Şişli'de pek çok apartmanın zemin ve ara katlarında dükkan, büro veya muayenehane bulunur. Bu bağımsız bölümlerin sahipleri ve kiracıları için dönüşüm, yalnızca taşınma değil gelir kaybı anlamına da gelir; bu yüzden kararın en çok uzadığı yer burasıdır.

• Birden fazla işyeri olan malikler için Yarısı Bizden'de ilk işyerine hibe ve kredi, ek işyerlerine ise yalnızca kredi (basına yansıyan tutarla 875.000 TL) öngörülüyor. Programın süresi 31.12.2027'de doluyor; tutarları başvuru öncesinde teyit edin.
• Yeni projede işyerlerinin konumu (zemin kat, cephe) ve teslim sırası sözleşmede ayrıca düzenlenmelidir.
• İBB kira desteği, hızlı taramada D veya E sınıfı olan riskli yapıların yıkımında ikamet eden malike ve kiracıya ayda 10.000 TL öngörüyor; ikamet etmeyen malik için tutar ayda 6.500 TL'dir.

Şişli'de sık karşılaştığımız sorunlar

• Uzun süreli işyeri kiracıları: Malik dönüşüme evet dese de kiracı işletmenin taşınma takvimi netleşmeden tahliye uzayabilir. Kiracılarla erken görüşmek ve tahliye tarihini kira ilişkisiyle uyumlu planlamak gerekir.
• Mirasçılar arasında paylaşılmış daireler: Eski binalarda bir bağımsız bölümün birden fazla mirasçısı olması yaygındır. Bunlar kat malikleri kurulunda içlerinden birine vekâlet vermelidir; intikal yapılmamışsa toplantı çağrısı ve tebligat aşamasında sorun çıkar.
• Yaşlı malikler: Taşınma ve kira yükü, yaşlı maliklerin dönüşüme direncinin ana nedenidir. İBB kira desteğinde emekli malike ayda 12.000 TL öngörülmesi bu görüşmelerde somut bir veri olarak paylaşılabilir.

Karar süreci

1. Tespit: Başkanlığın lisans verdiği bir kuruluş seçilir; ücreti malikler öder (6306 md. 3/1). Rapor tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.
2. Toplantı: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; 4 Şubat 2026 tarihli yönetmelik değişikliği çağrının ispatını ve tutanağı arar.
3. Karar: Hisseleri oranında salt çoğunlukla, parsel bazında (md. 6/1). Katılmayanlara karar ve teklif noter veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
4. Ruhsat ve tahliye: Ruhsat başvurusundan önce tebligatlar ve varsa pay satışı tamamlanmalıdır. Yıkım için en fazla 90 gün süre verilir (md. 5/3).

Müteahhitle ilişkilerde sık yaşanan sorunları kat malikleri ve müteahhitler yazımızda ele aldık. Kira destekleri için kira yardımı sayfamıza, dönüşüm öncesi ve sonrası yönetim için Şişli bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Şişli'de mevcut ve yapılabilir alan hesabını müteahhit görüşmelerinden önce çıkarıyor, işyeri sahipleri ile konut sahiplerinin beklentilerini aynı masada uzlaştırmaya çalışıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda.