Şişli'de Apartman Yönetimi: Eski Bina Stoku ve Karma Kullanım

Şişli'de bina yönetimi, İstanbul'un en eski apartman stoklarından birini işletmek demektir. İlçedeki binaların yalnızca yüzde 8'i 2000 sonrasında yapılmış; tipik bina 5–8 katlı, 1980 öncesinden kalma bir apartmandır. Merkezi konum nedeniyle bu apartmanlarda konutlar, muayenehaneler, bürolar ve dükkanlar çoğu zaman aynı merdiveni paylaşır.

Şişli'nin apartman stoku

İBB'nin 2020 tarihli Şişli kitapçığında 25 mahallede 20.689 bina analiz edildi:

Kitapçığa göre yapıların yaklaşık yüzde 92'si 2000 ve öncesinde yapılmış. Bu oran, bu sayfalarda ele aldığımız ilçeler arasında en yüksek olanıdır. Yönetim açısından bunun anlamı, teknik sistemlerin büyük kısmının ilk kurulduğu günden bu yana birkaç kez elden geçmiş, çoğu zaman da belgelenmemiş olmasıdır.

Eski apartmanda teknik öncelikler

Şişli'deki eski apartmanlarda yönetimi devraldığımızda ilk iş, binanın teknik envanterini çıkarmaktır. En sık karşılaştığımız konular şunlar:

• Sonradan eklenmiş asansörler: Merdiven boşluğuna sonradan yerleştirilmiş asansörlerde periyodik kontrol eksikleri sık çıkar. Kontrol raporunun ve eksik listesinin takibi yöneticinin sorumluluğundadır.
• Elektrik tesisatı: Ortak alan panoları ve kolon hatları, dairelerdeki yük artışına göre yenilenmemiş olabilir. İşyeri olarak kullanılan bağımsız bölümler yükü artırır.
• Isınma: Merkezi kaloriferi olan binalarda kazan dairesinin durumu ve kombiye geçiş tartışması; geçiş kararı ortak tesisatı ve gider paylaşımını değiştirir.
• Yangın güvenliği: Bina yangın ekiplerinin kurulması Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik'in 126. maddesinde düzenlenen eski bir yükümlülüktür; 1 Temmuz 2025 değişikliği mevcut binalara eksiklerini gidermek için 31.12.2025'e kadar süre tanımıştı (Geçici Madde 4). 7579 sayılı Kanunla yapı kullanma izinli binalarda malik başvurusuyla periyodik yangın güvenliği denetimi de yapılabiliyor; eksikler 6 ayda giderilmeli.

Asansör ve ortak alanlardaki iş güvenliği konularını apartmanlarda iş sağlığı ve güvenliği yazımızda ele aldık.

Konut, muayenehane ve büro aynı binada

Şişli'nin merkezi mahallelerinde bir apartmanın birkaç dairesinin büro, muayenehane veya klinik olarak kullanılması yaygındır. Kat Mülkiyeti Kanunu bu konuda net sınırlar çizer:

Karma kullanımın yönetime yansıyan asıl yükü ise ortak alanlardır: daha fazla ziyaretçi, daha sık asansör kullanımı, daha fazla temizlik ve güvenlik ihtiyacı. Kanunda aksine anlaşma yoksa giderler kullanım yoğunluğuna değil arsa payına göre paylaşılır (md. 20). İşyerlerinin daha fazla gidere katılması isteniyorsa bunun yönetim planında düzenlenmesi gerekir; yönetim planının değiştirilmesi beşte dört oy ister (md. 28). Bu konudaki örnek uyuşmazlıkları bağımsız bölümlerin kullanımı yazımızda derledik.

Kapıcı, personel ve aidat

Şişli'nin eski apartmanlarının önemli bir kısmında hâlâ kapıcı dairesi ve kapıcı bulunur. Kapıcı, kaloriferci ve bekçi giderleri, kanunda aksine anlaşma yoksa kat malikleri arasında eşit paylaşılır (KMK md. 20); bu kural, aynı binadaki küçük daire sahipleri ile büyük işyeri sahipleri arasında sık tartışmaya neden olur. Personel maliyetinin güncel hesabı için 2026 kapıcı maaşları yazımıza bakabilirsiniz.

Aidat tarafında 22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun önemli değişiklikler getirdi:

• İşletme projesini genel kurul onaylar. Onaylı proje yoksa yöneticinin hazırladığı geçici proje en geç 3 ay içinde onaylanmalıdır (md. 37).
• Geçici projedeki artış o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz; genel kurulca onaylanan projede kanuni tavan yoktur.
• Proje kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü olarak tebliğ edilir. Onaylı proje ve kurul kararları, ödenmeyen aidat için icra takibinde belge niteliği taşır.

Eski apartmanlarda en sık gördüğümüz hata, işletme projesinin hiç hazırlanmaması ve aidatın her yıl sözlü kararla artırılmasıdır. Bu durumda borçlu malike karşı takip zorlaşır.

Profesyonel yönetici ile sözleşme

Şişli'de pek çok apartman, yönetimi dışarıdan bir kişiye veya şirkete veriyor; kat malikleri yönetimi kendi aralarından ya da dışarıdan birine verebilir (KMK md. 34). Sözleşme imzalanmadan önce şu başlıkların yazılı olduğundan emin olun:

1. Hizmetin kapsamı: teknik bakım takibi, aidat tahsilatı, icra, personel bordrosu, genel kurul hazırlığı.
2. Kat maliklerine yapılacak raporlamanın sıklığı ve biçimi.
3. Acil durumlarda ulaşım kanalı ve müdahale süresi.
4. Avukatlık, icra ve teknik danışmanlık gibi işlerin ücrete dahil olup olmadığı.
5. Sözleşmenin süresi ve fesih koşulları; yönetici her yıl olağan toplantıda yeniden atanır (md. 34).

Binanız için deprem riski veya yeniden yapım gündemdeyse, Şişli'ye özgü dönüşüm konularını Şişli kentsel dönüşüm sayfamızda ele aldık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Şişli'deki eski ve karma kullanımlı apartmanlarda teknik envanteri çıkarıyor, gider paylaşımını yönetim planıyla uyumlu hale getiriyor ve günlük yönetimi raporlamalı biçimde yürütüyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.