Sultanbeyli'de Kentsel Dönüşüm: Hisseli Tapu, 7143 Sayılı Kanun ve Yüksek Senaryo Hasarı

Sultanbeyli, çok hisseli arazi üzerinde plansız ve hızlı büyümüş bir ilçe. Tapuda malik görünen kişi ile arazide evini yapıp oturan kişinin farklı olabildiği bu yapı, 6306 sayılı Kanun'a göre dönüşümü doğrudan etkiler: riskli yapıda karar, tapudaki maliklerin hisseleri oranında alınır. Bu sayfa önce İBB senaryosunu, ardından tapu meselesini ve ilçedeki güncel dönüşüm projelerini anlatıyor.

İBB senaryosunda Sultanbeyli

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Sultanbeyli kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçede 109 binada çok ağır, 648 binada ağır ve 3.949 binada orta hasar tahmin ediyor. Toplam 4.706 bina, analiz edilen 33.921 binanın yaklaşık yüzde 14'ü.

Hasar tahmini tek bir mahallede değil, ilçenin geneline yayılmış durumda: yerleşim bulunan 15 mahallenin dokuzunda tahmin 300 binanın üzerinde. Kitapçık bunun nedenini yapı stokunda görüyor: Sultanbeyli yoğun ve sık bir dokuda gelişmiş, binaların yüzde 90'ı 1–4 katlı ve yaklaşık yüzde 70'i 2000 ve öncesinde yapılmış. Kitapçık risk azaltma eylemlerinin tekil yapı yerine en azından ada bazında planlanmasını öneriyor. Tek bir binanın riskli olup olmadığını ise lisanslı kuruluşun yapacağı tespit gösterir (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

Hisseli tapu ve 7143 sayılı Kanun

Gebze Teknik Üniversitesi'nde 2022'de hazırlanan bir yüksek lisans tezine göre Sultanbeyli'de yaklaşık 900 hektarlık alan çok hisseli parsellerden oluşuyor. Bu parseller satış vaadi sözleşmeleriyle defalarca el değiştirmiş; arazi kullanıcıları ile tapu malikleri çoğu zaman farklı kişiler.

Çözümün yasal çerçevesini, 2018'de yürürlüğe giren 7143 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesi çizer:

• 26.09.2011 tarihli ve 2011/2266 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı'na ekli krokide gösterilen alandaki taşınmazlar, fiili kullanıcılara devredilmek üzere Sultanbeyli Belediyesi adına tescil edilir.
• Fiilen kullandığı alan bulunan tapu maliklerine, belediyeye devredilen hisselerinden yüzde 40 kesinti yapılarak kullandıkları alanlar devredilir; bu yerlerden İmar Kanunu'nun 18. maddesine göre bir daha kesinti yapılmaz.
• Kullanıcılara satışta 6292 sayılı Kanun'un 6. maddesi kıyasen uygulanır; uygulamanın usul ve esaslarını belirleme yetkisi belediyededir.

Dönüşüm açısından sonuç açıktır: Binanızın bulunduğu parselde bu süreç tamamlanmadan, yani malikler tapuda kendi kullandıkları alanın sahibi olarak görünmeden, 6306 kapsamındaki karar sağlıklı alınamaz. İlk adım, parselin bu kapsamda olup olmadığını ve tescil işlemlerinin hangi aşamada olduğunu belediyeden yazılı olarak öğrenmektir.

Belediye ve Başkanlık projeleri

Anadolu Ajansı'nın 18 Nisan 2025 tarihli haberine göre Sultanbeyli Belediyesi ile Kentsel Dönüşüm Başkanlığı arasında bir protokol imzalandı. Protokol kapsamında Mimar Sinan Mahallesi'nde 710 bağımsız bölümlük, belediye şirketi SULKON eliyle de Battalgazi'de 404 bağımsız bölümlük proje açıklandı. Belediye başkanı ilçedeki yapı stokunun yüzde 30'unun dönüştüğünü, hedefin yüzde 45 olduğunu söyledi. Önce Memleket'in 6 Ağustos 2026 tarihli haberine göre belediye, Battalgazi'deki proje parselinin Bakanlıkça ilan edilen bir rezerv yapı alanı içinde olduğunu açıkladı; bu ilanın tarih ve sayısına birincil kaynakta ulaşamadık.

Tek bina dönüşümünde Sultanbeyli'ye özgü kontroller

1. Tapu ile fiili kullanım örtüşüyor mu? Binadaki her dairenin sahibi tapuda pay sahibi olarak görünüyor mu, yoksa satış vaadi sözleşmesiyle mi kullanılıyor?
2. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti var mı? Yoksa yeni projede bağımsız bölümlerin kime verileceği sözleşmede ayrıca tanımlanmalıdır.
3. Riskli yapı tespiti: Başvuru lisanslı kuruluşa yapılır; kardeş girişimimiz BinaBina'nın riskli yapı tespiti rehberi başvurudan itiraza kadar adımları anlatıyor. Tutanak e-Devlet ve muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir; itiraz süresi tebliğden itibaren 15 gündür.
4. Destekler: Yapım ve kira destekleri riskli yapı onayına bağlıdır; güncel koşullar için Yarısı Bizden sayfamıza bakın.

Sürecin genel aşamalarını kentsel dönüşüm süreci yazımızda anlattık.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sultanbeyli'de dönüşüm kararından önce parselin tapu yapısını, 7143 kapsamındaki durumunu, plan notlarını ve imar haklarını bir arada raporluyoruz; maliklerin karara tapu sorunu çözülmüş bir zeminde gitmesini hedefliyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar yönetim için Sultanbeyli bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.