Sultanbeyli'de Bina Yönetimi: Az Katlı Apartmanlar ve Dönüşüm Sonrası Yeni Binalar

Sultanbeyli'de bina yönetimi iki ayrı dünyayı kapsar. Bir yanda ilçenin yoğun dokusunu oluşturan, çoğu 3–4 katlı ve az daireli eski apartmanlar; öte yanda dönüşümle yapılan, daha çok bağımsız bölümlü yeni binalar ve siteler. İlkinde sorun genellikle hukuki düzenin eksikliği, ikincisinde ise teslim sonrası ilk yılların doğru yönetilmesidir. Bu sayfa iki gündemi ayrı ayrı ele alıyor.

Sultanbeyli'nin yapı stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Sultanbeyli kitapçığında 17 mahallede 33.921 bina analiz edildi.

Az katlı ve az daireli binalarda ortak giderlerin büyük kısmı çatı, su deposu, dış cephe ve merdiven aydınlatması gibi kalemlerden oluşur. 4 binin üzerindeki yığma binada ise nem, çatı akması ve duvar çatlakları en sık bakım konusudur; bu binalarda taşıyıcı duvarlara dokunan her tadilat yönetimin bilgisi dışında yapılmamalıdır.

Tapu düzeni yönetimi nasıl etkiler?

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun yönetim, aidat ve genel kurul hükümleri, tapuda kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş binalarda uygulanır. Sultanbeyli'de bir bölümü hâlâ çok hisseli parseller üzerinde duran binalarda bu düzen her zaman kurulu değildir. Daireler satış vaadi sözleşmesiyle el değiştirmişse, tapuda görünen kişi ile aidatı ödemesi beklenen kişi farklı olabilir.

• Kayıt tutun: Her dairenin tapudaki maliki, fiili kullanıcısı ve iletişim bilgisi ayrı ayrı listelenmelidir.
• Yazılı anlaşma: Kat mülkiyeti kurulmamış binalarda ortak giderlerin paylaşımı ve ödeme yükümlülüğü, tüm kullanıcıların imzaladığı yazılı bir anlaşmaya bağlanmalıdır; aksi hâlde ödenmeyen payın takibi zorlaşır.
• Tescil sürecini izleyin: Parsel 7143 sayılı Kanun kapsamındaki tescil sürecindeyse, tescil tamamlandığında kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulması için malikleri yönlendirmek, binayı hem yönetim hem de dönüşüm açısından düzene sokar.

Dönüşüm sonrası yeni binada ilk yıl

Belediye başkanının 2025'teki açıklamasına göre ilçedeki yapı stokunun yüzde 30'u dönüşmüş durumda. Dönüşümle yapılan bir binaya taşınan malikler için ilk yıl, yönetim düzeninin kurulduğu yıldır:

1. Yönetim planını okuyun: Kat mülkiyeti kurulurken tapuya verilen yönetim planını çoğunlukla müteahhit hazırlar. Plan tüm kat maliklerini bağlar ve değiştirilmesi beşte dört çoğunluk gerektirir (634 sayılı KMK md. 28); otopark, depo ve ortak alan kullanımına ilişkin maddeler teslimden önce incelenmelidir.
2. Eksik işleri belgeleyin: Ortak alanlardaki eksik ve ayıplı işler teslim sırasında tutanağa geçirilmeli, müteahhide yazılı ve tarihli olarak bildirilmelidir. Bildirimi yönetimin yapması ve kayıtları saklaması, olası bir uyuşmazlıkta kat maliklerinin elini güçlendirir.
3. İlk genel kurul ve işletme projesi: Yeni binada henüz onaylı bir işletme projesi yoktur; yönetici bu dönemde yalnızca avans toplayabilir ve hazırladığı geçici projeyi en geç üç ay içinde genel kurula onaylatmalıdır (KMK md. 35/d, 37). İlk genel kurulu geciktirmemenin nedeni budur.
4. Yönetici: Bağımsız bölüm sayısı sekiz veya daha fazlaysa yönetici atanması zorunludur (md. 34).

İlk genel kurula hazırlık için genel kurul rehberimize, yönetim planı maddeleri için yönetim planı yazımıza bakabilirsiniz.

Gider paylaşımında küçük binaların hatası

Az daireli binalarda giderler çoğu zaman "her daire eşit öder" diye paylaşılır. Oysa aksine anlaşma yoksa kapıcı, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, sigorta ile ortak yerlerin bakım, onarım ve güçlendirme giderleri ise arsa payı oranında paylaşılır (KMK md. 20). Çatı yenilemesi gibi büyük bir işte bu ayrım, daireler arasında ciddi tutar farkı yaratır; işe başlamadan önce paylaşım esası karar defterine yazılmalıdır. Binanızın deprem riski ve tapu durumunun dönüşüme etkisi için Sultanbeyli kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sultanbeyli'de eski apartmanlarda malik ve kullanıcı kaydının, gider paylaşımının ve karar defterinin düzenlenmesini; yeni binalarda ise teslim sonrası yönetim planı incelemesi, eksik iş takibi ve ilk işletme projesini üstleniyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.