Sultangazi'de Kentsel Dönüşüm: Cumhuriyet Mahallesi Kararı, Rezerv Alanlar ve Apartman Süreci

Sultangazi, 36 km²'lik yüzölçümüne TÜİK 2019 verisine göre 534.565 kişinin sığdığı yoğun bir ilçe. Binaların yarıdan fazlası 1980–2000 arasında yapılmış, yaklaşık yarısı 5–8 katlı. Kentsel dönüşümde ilçenin öne çıkan iki deneyimi var: Danıştay'ın iptal ettiği Cumhuriyet Mahallesi riskli alan kararı ve son yıllarda ilan edilen rezerv yapı alanları. Bu sayfa her ikisini, ardından tek bir apartmanın izleyeceği yolu anlatıyor.

İBB senaryosunda Sultangazi

İBB'nin 2020 tarihli Sultangazi kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde binaların ortalama yüzde 73'ünün hasar görmeyeceği tahmin ediliyor. Analiz edilen 33.969 binanın 61'inde çok ağır, 245'inde ağır, 1.804'ünde orta hasar bekleniyor; orta ve üstü toplam 2.110 bina. Kitapçık bu oranı ortalama yüzde 7 olarak veriyor; tablo toplamından hesaplanan oran yaklaşık yüzde 6.

Ağır hasar tahmininin en yüksek olduğu mahalle Zübeyde Hanım; en düşük tahminler Cumhuriyet ve Malkoçoğlu'nda. Kitapçığa göre binaların yüzde 54'ü (18.421 bina) 1980–2000 arasında, yüzde 13'ü 1980 öncesinde yapılmış; yüzde 17,62'si yığma. Senaryo gece gerçekleşirse ortalama 57 can kaybı ve yaklaşık 10.524 hanelik acil barınma ihtiyacı öngörülüyor.

Cumhuriyet Mahallesi: iptal edilen riskli alan kararı

Bakanlar Kurulu, 28.01.2013 tarihli ve 2013/4254 sayılı kararla Cumhuriyet Mahallesi sınırları içindeki bazı alanları riskli alan ilan etti; karar 06.02.2013 tarihli Resmî Gazete'de yayımlandı. Hürriyet'in 07.04.2016 tarihli haberine göre alanda 116 blokta 1.168 daire bulunuyordu ve sakinlerin açtığı davada Danıştay 14. Dairesi kararı iptal etti. Habere göre mahkeme, riskli alan ilanı için yeterli bilgi, belge ve teknik raporun sunulmadığını ve binaların bilimsel bir incelemeye tabi tutulmadığını belirtti.

İlginç biçimde İBB'nin 2020 senaryosu da Cumhuriyet Mahallesi'ni ilçede hasar tahmini en düşük mahalleler arasında gösteriyor. Bu deneyimden maliklerin çıkaracağı ders şu: dönüşüm kararının dayanağı, ister alan ister tek bina ölçeğinde olsun, teknik incelemedir. Tek binada bu inceleme, lisanslı kuruluşun riskli yapı tespitidir; rapor tebliğ edildikten sonra 15 gün içinde itiraz edilebilir. Komşu ilçedeki benzer süreçler için Gaziosmanpaşa kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

Rezerv yapı alanları: Yunus Emre, Zübeyde Hanım ve Cebeci

Sultangazi'de son yıllardaki alan bazlı uygulamalar rezerv yapı alanı kararlarıyla yürüyor:

• Yunus Emre: İBB'nin aktardığına göre 1187 ada 19 parseldeki 3,6 hektarlık alan 14.04.2017'de rezerv alan ilan edildi, yetki 19.01.2018'de devredildi. 01.12.2022'de ruhsatı alınan 507 bağımsız birim, bir kreş ve bir halk eğitim merkezinden oluşan projenin temeli 5 Mart 2024'te atıldı.
• Cebeci: T2 ticaret alanları ve çevresindeki parsellere ait rezerv yapı alanının revizyon imar planları 04.03.2026'da onaylandı ve 26.03.2026'dan itibaren 15 gün askıya çıktı.
• Zübeyde Hanım, Eski Habipler ve Malkoçoğlu: Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü, bu mahallelerdeki rezerv yapı alanlarına ilişkin plan değişikliklerini de 2023–2025 arasında askıya çıkardı.

Rezerv yapı alanında karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; anlaşmayanların payları açık artırmada satılamazsa Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (6306 md. 6/1). Parselinizin bir rezerv alan içinde olup olmadığını İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak sorun; ilan edilmiş alanlar için kentsel dönüşüm alanları sayfamıza bakabilirsiniz.

5–8 katlı apartmanda tek bina süreci

1. Belgeler: Tapu, varsa kat irtifakı veya kat mülkiyeti kaydı, ruhsat ve yapı kullanma izni toplanır. Sonradan eklenen katların ruhsatta olup olmadığı, yeni projedeki paylaşımı doğrudan etkiler.
2. Riskli yapı tespiti: Malikler veya kanuni temsilcileri lisanslı kuruluşa başvurur; masraf maliklere aittir (md. 3/1). Tutanak binaya asılır, e-Devlet'ten bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir.
3. Malik toplantısı: 04.02.2026'daki yönetmelik değişikliğiyle bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; çağrının ispatı ve toplantı tutanağı aranır.
4. Karar ve bildirim: Karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir (md. 6/1).
5. Tahliye: Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

Binanızı listeleyip birden fazla müteahhitten karşılaştırılabilir teklif almak isterseniz kardeş girişimimiz BinaBina'ya başvuru formu üzerinden ulaşabilirsiniz; teklifleri değerlendirirken salt çoğunluğun nasıl hesaplandığını tüm maliklerle önceden paylaşın.

Sultangazi'de sık yapılan hatalar

• Alan kararını beklemek: Cumhuriyet Mahallesi örneğinde görüldüğü gibi alan bazlı kararlar yıllarca yargıda kalabilir. Parseliniz bir karar kapsamında değilse, binanız için tespit ve karar takvimini kendiniz kurun.
• Ruhsatsız katı ruhsatlı alan gibi saymak: Yeni projede yürürlükteki imar planı uygulanır; projede karşılığı olmayan bir katın paylaşımda nasıl değerlendirileceği malikler arasında baştan ve yazılı olarak konuşulmalıdır.
• Destekleri sözleşmenin dışında bırakmak: Kira yardımları ve Yarısı Bizden desteği, riskli yapı onayı ve başvuru takvimine bağlıdır; kimin başvuracağı ve tutarın nasıl kullanılacağı sözleşmede yazmalıdır.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sultangazi'de parselin rezerv alan durumunu, ruhsattaki ve tapudaki hakları ve malik yapısını dönüşüm görüşmelerinden önce bir rapor hâlinde topluyor, karar ve tebligat adımlarını avukatlarımızla takip ediyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; yönetim konuları için Sultangazi bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.