Sultangazi'de Bina Yönetimi: 5–8 Katlı Apartmanlar, Yenilik Kararları ve Kat İlavesi

Sultangazi'de tipik yönetim konusu, 1980–2000 arasında yapılmış, beş ila sekiz katlı bir apartmandır. Bu binalarda sakinler bugünün ihtiyaçlarını, örneğin asansör, ısı yalıtımı, kamera veya otopark düzenini, otuz yıllık bir yapıya eklemeye çalışır. Kat Mülkiyeti Kanunu her yenilik için farklı bir karar çoğunluğu öngördüğünden, yönetimin en önemli işi doğru kararı doğru oyla almaktır.

Rakamlarla Sultangazi'nin bina stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Sultangazi kitapçığı, 16 mahallede 33.969 binayı analiz ediyor:

Kitapçık, ilçede yapıların büyük oranda 1–4 ve 5–8 kat aralığında olduğunu, 9 kat ve üzeri binaların çok az olduğunu vurguluyor. Yönetim açısından bu, büyük site yönetiminden çok, sayıca fazla, orta büyüklükte apartman yönetimi demektir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan her yapıda yönetici atanması zorunludur (KMK md. 34). Kitapçığın senaryo depremi sonrası için öngördüğü yaklaşık 10.524 hanelik acil barınma ihtiyacı da, apartman yönetimlerinin sakinlerin telefon listesini ve en yakın toplanma alanını önceden hazırlamasını anlamlı kılıyor.

Hangi iş için kaç oy gerekir?

Uygulamada en sık hata, bir yeniliğin lüks mü faydalı mı olduğunun tartışılmadan oylanmasıdır. Örneğin beş katlı bir binaya asansör eklenmesi, zemin kattaki malik için lüks, üst katlar için zorunlu görülebilir. Karar tutanağında yeniliğin hangi madde kapsamında oylandığını ve giderin nasıl paylaşılacağını açıkça yazmak, sonradan açılabilecek iptal davalarının riskini azaltır. Kurul kararlarına karşı iptal davası, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrenmesinden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde açılabilir (md. 33).

Sonradan eklenen katlar ve çatı

Bu kuşak apartmanlarda yaygın bir sorun, binaya yıllar içinde kat veya çatı katı eklenmiş olmasıdır. Kanuna göre kat ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi ve tüm bağımsız bölümlerin arsa paylarının yeniden oybirliğiyle belirlenmesi gerekir (KMK md. 44). Bu koşullar sağlanmadan yapılmış bir ilave, tapuda ve projede karşılığı olmayan bir alan yaratır; hem bina yükünü artırır hem de ileride dönüşüm görüşmesinde paylaşım tartışmasına dönüşür.

Yönetim, çatıda yapılmak istenen her işi, bakım ve onarım dahil, önce yazılı bildirime bağlamalı ve projeyle karşılaştırmalıdır. Çatı arasının depo veya oda olarak kullanılması, çatı ve su yalıtımı sorumluluğunun kimde olduğu sorusunu da doğurur; bu konu yönetim planında açıkça yazılmalıdır.

Yöneticinin sık ihmal edilen görevleri

Orta büyüklükteki apartmanlarda yönetim çoğu zaman aidat toplamak ve faturaları ödemekten ibaret görülür. Oysa yönetim planında aksine hüküm yoksa yöneticinin görevleri arasında anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi, binanın tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü ve bir sürenin geçmesi nedeniyle hak kaybı yaşanmaması için gerekli tedbirlerin alınması da vardır (KMK md. 35). Dönüşüm gündemindeki bir mahallede, riskli yapı tespiti veya rezerv alan duyurusu gibi bir bildirimin malikler arasında kaybolmaması bu yüzden önemlidir: yönetici, binayı ilgilendiren her tebligatı tarihiyle kaydetmeli ve bütün maliklere yazılı olarak iletmelidir. 7579 sayılı Kanun'dan sonra yönetici avansı da yalnızca işletme projesi onaylanıncaya kadar toplayabilir.

Engelli erişimi için proje değişikliği

Engelli bir sakin için rampa, asansör veya kapı genişletme gibi bir değişiklik zorunluysa, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içinde yapacağı toplantıda sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karara bağlanır. Toplantı yapılamaz veya talep kabul edilmezse, ilgili malikin talebi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye girmediğini bildiren komisyon raporuna dayanılarak ilgili mercilerden tasdikli proje değişikliği alınabilir (KMK md. 42). Yönetimin bu süreçte yapacağı en yararlı iş, toplantıyı süresinde toplamak ve teknik görüşü baştan istemektir.

Gider paylaşımının ayrıntıları için ortak gider tahsilatı yazımıza, kurul kararlarının sınırları için kat malikleri kurulu kararlarının iptali yazımıza bakabilirsiniz. Binanın deprem riski ve rezerv alan durumu için Sultangazi kentsel dönüşüm sayfamızı inceleyin.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Sultangazi'deki apartmanlarda yenilik ve tadilat kararlarının doğru çoğunlukla alınmasını, toplantı ve tutanak düzenini, aidat ve gider paylaşımını profesyonel yönetim hizmetimiz kapsamında yürütüyoruz. Hizmet kapsamı bina, site ve tesis yönetimi sayfamızda.