Tuzla'da Kentsel Dönüşüm: İçmeler Riskli Alanı, Rezerv Alanlar ve Riskin Yoğunlaştığı Mahalleler

Tuzla'da kentsel dönüşüm üç ayrı hukuki yoldan yürür: Bakanlar Kurulu (bugün Cumhurbaşkanı) kararıyla ilan edilen riskli alan, Bakanlıkça belirlenen rezerv yapı alanı ve tek tek binalarda riskli yapı. Parselinizin hangi yolda olduğu, kararı kimin alacağını, projeyi kimin çizeceğini ve itirazın nereye yapılacağını belirler. Bu sayfa önce İBB senaryosunun Tuzla için ne söylediğini, ardından üç yolun ilçedeki karşılığını anlatıyor.

İBB senaryosunda Tuzla: hasar dört mahallede toplanıyor

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün Haziran 2020 tarihli Tuzla kitapçığı, 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde ilçede 446 binada çok ağır, 1.370 binada ağır ve 5.310 binada orta hasar tahmin ediyor. Toplam 7.126 bina, analiz edilen 28.368 binanın yaklaşık dörtte biridir. Kitapçık, bu üç gruptaki binaların büyük bölümü için onarım yerine yeniden yapımı daha gerçekçi seçenek olarak görüyor.

Aydınlı, Şifa, Postane ve Mimar Sinan birlikte 3.890 binayla ilçedeki tahminin yarısından fazlasını oluşturuyor. Çok ağır hasarda Şifa (103) ve Mimar Sinan (77) öne çıkıyor. Kitapçık, binaların yaklaşık yarısının 2000 ve öncesinde yapıldığını, risk azaltmada önceliğin bu yapılara verilmesi ve eylemlerin tekil yapı yerine en azından ada ölçeğinde planlanması gerektiğini belirtiyor. Bu sayılar mahalle ortalamasıdır; tek bir binanın durumunu, masrafı maliklere ait olmak üzere lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti gösterir (6306 sayılı Kanun md. 3/1).

İçmeler riskli alanı

Tuzla'daki alan kararı İçmeler Mahallesi'ne ilişkindir. Bakanlar Kurulu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 25.04.2013 tarihli ve 1975 sayılı yazısı üzerine, İçmeler Mahallesi sınırları içindeki bazı alanların 6306 sayılı Kanun'un 2. maddesi uyarınca riskli alan ilan edilmesini 19.08.2013'te kararlaştırdı (Karar 2013/5297, Resmî Gazete 12.10.2013/28793). Kapsam, kararın ekindeki kroki ve koordinatlarla sınırlıdır; mahallenin tamamı riskli alan değildir.

Riskli alanda karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; açık artırmayla satılamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir (md. 6/1). Bu yüzden İçmeler'de bir bina için müteahhitle görüşmeden önce parselin kroki sınırı içinde kalıp kalmadığını ve uygulamayı hangi idarenin yürüttüğünü Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'ndan veya Bakanlığın İstanbul İl Müdürlüğü'nden yazılı olarak sorun.

Rezerv alanlar ve belediyenin tercih ettiği model

AA'nın 9 Ağustos 2023 tarihli haberine göre Tuzla Belediye Başkanı, ilçede 1 riskli alan ve 34 rezerv alan bulunduğunu, belediyenin dönüşümü riskli alan yerine rezerv alan ilanıyla yürüttüğünü söyledi. Aynı habere göre zemin sıvılaşması riski bulunan 7 mahallede 1999 depremi öncesi yapılmış siteler var; TOKİ ve Bakanlık Aydınlı, Orhanlı ve Mescit'te çalışma yürütüyor, İstasyon Mahallesi'nde yaklaşık 600 konutluk bir proje de son aşamaya gelmişti. Bu rezerv alanların karar tarihlerini tek tek birincil kaynakta doğrulayamadık; parselinizin durumunu ayrıca teyit edin.

Rezerv yapı alanını TOKİ'nin veya İdarenin talebiyle ya da resen Bakanlık belirler (6306 md. 2/1-c). Bu alanlarda her tür ve ölçekte plan yapma ve onaylama yetkisi Bakanlıktadır; onaylanan imar planları il müdürlüğünde 15 gün ilan edilir, itiraz bu süre içinde il müdürlüğüne yapılır ve Bakanlık itirazı beş gün içinde değerlendirir (md. 6/6). Rezerv alandaki bir sitede yeni imar haklarını belediye değil Bakanlık planı belirler; askı ilanını kaçırmak itiraz hakkını fiilen ortadan kaldırır.

1999 öncesi sitelerde dönüşüm: tek blok mu, bütün site mi?

Kitapçığa göre Tuzla'da 11.139 bina 1980–2000 arasında yapıldı. Bu dönemin çok bloklu sitelerinde en sık sorulan soru, yalnızca riskli bulunan bloğun mu yoksa sitenin tamamının mı dönüşeceğidir. 6306 kapsamında karar riskli yapının bulunduğu parsel bazında alınır (md. 6/1). 4 Şubat 2026'daki Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle, ifraz edilen parsellerde yalnızca riskli kısım kapsamda kalıyor. Blokların aynı parselde olup olmadığı ve ifrazın imar açısından mümkün olup olmadığı, malik toplantısından önce netleşmesi gereken ilk konudur.

• Toplantı çağrısı: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla toplantıya çağrılır; muhtarlıkta veya binada 15 gün ilan, noter ya da e-tebligat kullanılabilir. Çok bloklu sitelerde çağrının her bloktaki her malike ulaştığını belgelemek, sonradan çıkabilecek itirazları önler.
• Oy hesabı: Salt çoğunluk kişi sayısıyla değil, hisseler oranında hesaplanır. Sitelerde arsa payları bloklar arasında farklı dağıtılmış olabilir; hesap tapu kayıtlarından yapılmalıdır.
• Tahliye takvimi: Riskli yapının boşaltılması ve yıktırılması için verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3). Blokların farklı zamanlarda yıkılacağı projelerde kira yardımı başvuruları da bu takvime göre planlanmalıdır.

Müteahhit seçimi ve sözleşme

Riskli alan ve rezerv alanlarda projeyi idare yürütebilir; tek bina ve site dönüşümünde ise müteahhidi malikler seçer. 6306 kapsamındaki parsellerde yapım işini üstlenen müteahhit, ruhsattan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya Başkanlıkça belirlenen teminatı sağlamak zorundadır (md. 8/6). Teklifler ancak aynı imar durumu ve aynı teknik şartname üzerinden alındığında karşılaştırılabilir; maliklerin binalarını listeleyip müteahhitlerden bu şekilde teklif toplayabilmesi için kardeş girişimimiz BinaBina'yı kurduk. Seçim ölçütlerini müteahhit seçimi yazımızda topladık; kira ve yapım destekleri için kira yardımı sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Tuzla'da parselin İçmeler riskli alanında veya bir rezerv alanda kalıp kalmadığını, imar durumunu ve sitenin parsel yapısını dönüşüm kararından önce raporluyor, maliklerin aynı belgeler üzerinden karar verebilmesi için bilgi dosyası hazırlıyoruz. Ayrıntılar kentsel dönüşüm hizmetleri sayfamızda; dönüşüme kadar site yönetimi için Tuzla bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.