Tuzla'da Bina ve Site Yönetimi: Eskiyen Siteler, Toplu Yapılar ve Dönüşüme Hazırlık

Tuzla'da bina yönetimi, ağırlıkla az katlı apartmanların ve 1980–2000 arasında yapılmış çok bloklu sitelerin yönetimidir. Bu binaların önemli bir kısmında gündem, yeni bir rezidansın teknik işletmesinden çok eskiyen ortak alanların bakımı, deprem riskiyle ilgili kararlar ve er ya da geç gelecek dönüşüm sürecidir. Bu sayfa Tuzla'daki yönetimlerin bu üç konuda nelere dikkat etmesi gerektiğini anlatıyor.

Tuzla'nın yapı stoku

İBB Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü'nün 2020 tarihli Tuzla kitapçığında 18 mahallede 28.368 bina analiz edildi.

Tablo, Tuzla'da yönetim gündemini ikiye bölüyor. Binaların yaklaşık yarısı 2000 ve öncesine ait; bunlarda öncelik deprem riski, çatı, cephe, tesisat ve altyapı gibi büyük onarımlardır. Diğer yarısı 2000 sonrası yapılmış; bunlarda ise yönetim planının, işletme projesinin ve müteahhitten devralınan eksik işlerin takibi öne çıkar.

1999 öncesi sitelerde deprem riski: yönetim ne yapabilir?

AA'nın 2023 tarihli haberinde Tuzla Belediye Başkanı, zemin sıvılaşması riski bulunan 7 mahallede 1999 öncesi yapılmış siteler olduğunu söylemişti. Bu sitelerde yönetimin yetkisi sınırlıdır, ama doğru kullanıldığında süreci hızlandırır:

• Tespit kararı maliklerindir: 6306 sayılı Kanun tespit başvurusunu maliklere veya kanuni temsilcilerine bırakır; tespiti Başkanlığın lisans verdiği kuruluş yapar, bedeli malikler öder (md. 3/1). Yönetici konuyu kat malikleri kurulunun gündemine taşır; bedelin nasıl paylaşılacağını kurul kararıyla netleştirmek tartışmayı önler.
• Hızlı tarama, tespit değildir: İBB'nin kira desteğinde hızlı taramada D veya E sınıfı olma şartı aranır; ancak bu tarama, 6306 kapsamındaki riskli yapı tespitinin yerini tutmaz.
• Güçlendirme giderleri: Ortak yerlerin bakım, güçlendirme ve onarım giderleri, aksine anlaşma yoksa arsa payı oranında paylaşılır; bir malik kullanmadığını ileri sürerek payından kaçınamaz (634 sayılı KMK md. 20).
• Arşiv: Onaylı mimari ve statik proje, yapı kullanma izni ve varsa zemin etüdü yönetim arşivinde bulunmalıdır. Tespit ve proje aşamasında ilk istenen belgeler bunlardır; kayıp belgeleri belediye arşivinden şimdiden istemek zaman kazandırır.

Çok bloklu sitelerde toplu yapı yönetimi

Ortak tesisleri paylaşan blokların yönetimi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun toplu yapı hükümlerine tabidir (KMK md. 66 vd.). Her blok kendi işlerini blok kat malikleri kurulunda görür; ortak alanlarla ilgili kararlar ise blok temsilcilerinden oluşan kurulda alınır. Toplu yapıda yönetim planı değişikliği 7579 sayılı Kanundan beri üçte iki çoğunlukla yapılabiliyor (md. 70); tek bir apartmanda ise eski beşte dört oranı geçerli (md. 28).

Bu değişiklik, kuruluş döneminden kalma yönetim planlarını güncellemek için bir fırsattır. Otopark tahsisi, güvenlik ve kamera sistemi, peyzaj ve havuz gibi kalemlerin hangi esasa göre paylaşılacağı planda açıkça yazmıyorsa, her genel kurulda aynı tartışma yaşanır. Planda yer alması gereken başlıkları yönetim planı yazımızda topladık.

Aidat ve işletme projesi: 7579 sonrası

22 Mayıs 2026'da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanunla işletme projesini genel kurul onaylıyor. Onaylı proje bulunmadığında yöneticinin hazırladığı geçici proje üç ay içinde genel kurula sunulup onaylatılmalı; bu projede aidat artışı için tavan yeniden değerleme oranıdır, 2026'da yüzde 25,49. Yönetici, proje onaylanıncaya kadar yalnızca avans toplayabilir (KMK md. 35/d, 37). Onaylı proje ve kararlar, ödenmeyen aidat için ilamsız takipte İİK 68 belgesi niteliğindedir.

Eski sitelerde sık gördüğümüz hata, çatı, cephe, su deposu veya altyapı yenilemesi gibi büyük işlerin aylık aidata gömülmesidir. Bu işler için ayrı bir onarım bütçesi ve tahsilat takvimi hazırlamak hem genel kurulda onayı kolaylaştırır hem de aidatın şeffaflığını korur. Paylaşım yöntemlerini aidat hesaplama yazımızda karşılaştırdık.

Dönüşüm kararı alınan sitede yönetimin son işleri

Riskli yapı kararı kesinleşip tahliye takvimi belli olduğunda, yönetim kendini kapatmadan önce şu işleri bitirmelidir:

1. Kasa ve hesap dökümü: Banka bakiyesi, alacaklar, depozitolar ve demirbaşlar listelenip kat malikleri kuruluna sunulur; kalan bakiyenin nasıl iade edileceği kararla belirlenir.
2. Personel: Kapıcı, güvenlik ve bahçıvan gibi çalışanların iş sözleşmeleri, bildirim süreleri ve kıdem yükümlülükleri tahliye takvimine göre planlanır; bu tutarlar önceden bütçelenmelidir.
3. Abonelik ve sözleşmeler: Ortak alan elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri, asansör bakım ve temizlik sözleşmeleri tahliye tarihine göre sona erdirilir.
4. Belge devri: Karar defteri, proje ve ruhsat örnekleri, yeni binada kurulacak yönetime devredilmek üzere saklanır.

Binanızın risk durumu ve İçmeler riskli alanı için Tuzla kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Tuzla'daki site ve apartmanlar için yönetim planı güncellemesi, işletme projesi ve büyük onarımların bütçelenmesini üstleniyor; dönüşüm kararı alınan binalarda yönetimin kapanış işlerini planlıyoruz. Hizmet kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.