Ümraniye'de Kentsel Dönüşüm: 2B Mahalleleri, Alan Kararları ve Apartman Yenileme

Ümraniye'de kentsel dönüşüm iki ayrı yoldan ilerliyor: 2B arazileri üzerinde gelişmiş mahallelerde idarenin yürüttüğü alan bazlı uygulamalar ve ilçenin geri kalanında tek tek apartmanların 6306 sayılı Kanun kapsamında yenilenmesi. Hangi yolda olduğunuzu bilmeden yapılan hesap, çoğu zaman sözleşme aşamasında çöker. Bu sayfada önce İBB'nin deprem senaryosunu, ardından alan kararlarını ve imar affı almış binalarda dönüşüm hesabını ele alıyoruz.

İBB senaryosunda Ümraniye

İBB'nin 2020 tarihli Ümraniye kitapçığına göre 7,5 büyüklüğündeki senaryo depreminde 52.612 binanın ortalama yüzde 9'unun (yaklaşık 4.265 bina) orta ve üstü hasar görmesi bekleniyor. İlçe genelinde 105 çok ağır, 534 ağır ve 3.626 orta hasarlı bina tahmin ediliyor; binaların yüzde 72'sinin ise hasar görmeyeceği öngörülüyor. Tahminlerin en yoğun olduğu mahalleler:

En düşük tahminler Fatih Sultan Mehmet, Mehmet Akif, Saray ve Tatlısu mahallelerinde. Dudullu OSB analiz kapsamı dışında tutulduğu için sanayi bölgesindeki yapılar için kitapçıkta tahmin yok. Ümraniye'nin zemininin görece iyi olduğu sıkça söylenir; kitapçıktaki Vs30 haritası ilçenin büyük bölümünde gerçekten yüksek değerler gösteriyor, ancak bazı hücrelerde belirgin biçimde düşük değerler de var. Bu tablo mahalle ölçeğinde bir tahmindir; tek bir binanın durumunu lisanslı kuruluşun yapacağı riskli yapı tespiti ve parsel bazında zemin etüdü belirler.

Kitapçığın değerlendirmesi de dikkat çekici: ilçede yapılaşmanın sık ve yoğun olduğu, yapıların büyük oranda 1–4 kat aralığında kaldığı belirtiliyor ve risk azaltma eylemlerinde tekil yapı yerine en azından ada bazlı veya bölgesel yaklaşım öneriliyor.

2B mahalleleri, riskli alan ve rezerv yapı alanı

Senaryo tablosunun üst sıralarındaki Topağacı, Kazım Karabekir, İnkılap ve Dumlupınar, Hekimbaşı ve Elmalıkent ile birlikte ilçenin 2B arazileri üzerinde gelişmiş mahalleleri arasında. Basına yansıyan bilgilere göre bu altı mahallenin 2B alanlarına ilişkin imar planları 2017'de İBB Meclisi'nde onaylandı. Bu bölgelerde iki alan kararı öne çıkıyor:

• Elmalıkent: Mahalledeki bir alan, 4 Kasım 2020 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 3164 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile riskli alan ilan edildi. Belediyenin açıklamasına göre alan yaklaşık 62.503 m².
• Topağacı: Belediyenin Temmuz 2025 açıklamasına göre mahalle, 04.03.2024 tarihli Bakanlık Makam Oluru ile rezerv yapı alanı ilan edildi. Uygulamada tahliye bildirimleri ve altyapı hizmetlerinin durdurulması gündeme geldi.

Riskli alan ve rezerv yapı alanında süreç tek bina dönüşümünden farklı işler. Karar etap veya ada bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 sayılı Kanun md. 6/1). Satışla anlaşma sağlanamayan payları Başkanlık, İdare veya TOKİ alabilir.

İdare talep ederse hak sahiplerinin görüşü alınarak elektrik, su ve doğalgaz hizmetleri durdurulabilir (md. 4/3). Parselinizin bir alan kararının içinde kalıp kalmadığını ve uygulamayı hangi idarenin yürüttüğünü Ümraniye Belediyesi'nden yazılı olarak teyit edin.

Yapı Kayıt Belgesi olan binada dönüşüm hesabı

Ümraniye'de ruhsatsız ya da projesine aykırı katlarla büyümüş apartmanlarda, 2018 imar barışı döneminde alınmış Yapı Kayıt Belgesiyle sık karşılaşıyoruz. Dönüşüm masasına oturmadan önce bu belgenin ne sağladığını ve ne sağlamadığını bilmek gerekir:

• Yapı Kayıt Belgesi yapının kullanım amacına yöneliktir ve yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir (3194 sayılı İmar Kanunu geçici md. 16).
• Belge düzenlenmiş yapıların yenilenmesinde yürürlükteki imar mevzuatı uygulanır. Yani imar barışıyla kayda giren fazla kat veya alan, yeni projede kendiliğinden hak olarak karşılık bulmaz.
• Yeni binada her malikin payı, tapudaki arsa payı ve parselin güncel plan hakları üzerinden hesaplanır. Eklenen kattaki daireyi tapuda bağımsız bölüm olarak taşımayan malikin beklentisi, sözleşmeden önce açıkça konuşulmalıdır.

2B kökenli parsellerde buna bir adım daha eklenir: tapu tescilinin tamamlandığını, hisselerin kimde olduğunu ve tapuda şerh, ipotek veya haciz bulunup bulunmadığını kontrol etmek.

Tek apartmanda 6306 süreci

Alan kararı dışında kalan Ümraniye apartmanlarında dönüşüm genellikle tek parselde yürür. Binaların çoğu az katlı ve parselleri küçük olduğu için komşu parsellerle birleşmek çoğu zaman projeyi ayakta tutan seçenektir; 6306 sayılı Kanun parsel birleştirme ve imar adası bazında uygulamaya imkân verir (md. 6/1). Temel adımlar:

1. Tapu ve imar durumu: Kat irtifakı mı, hisseli tapu mu? Yapı Kayıt Belgesi var mı? Güncel imar durumu belediyeden yazılı alınmalı.
2. Riskli yapı tespiti: Malik veya kanuni temsilcisi başvurur, tespiti Başkanlıkça lisanslandırılmış kuruluş yapar; masraf maliklere aittir. Rapora tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir (md. 3).
3. Toplantı: Bir malik talep ederse tüm malikler Ek-12 formuyla çağrılır; 4 Şubat 2026 yönetmelik değişikliği çağrı ispatı ve tutanak arar.
4. Karar: Riskli yapıda karar parsel bazında, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır. Katılmayanlara karar ve teklif noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirilir.
5. Tahliye ve yıkım: Maliklere verilecek süre 90 günü aşamaz (md. 5/3).

Aşamaların ayrıntısını kentsel dönüşüm süreci yazımızda anlattık. Teklif toplama adımının bir platform üzerinden nasıl yürüdüğünü ise kardeş girişimimiz BinaBina'nın süreç sayfası gösteriyor.

Ümraniye'de sık yapılan hatalar

• İmar barışıyla kayda giren alanı, yeni projede kesin hak sanmak.
• Mahalle bazlı senaryo tablosunu binanın raporu gibi okumak ya da tersine, tablo düşük diye tespiti ertelemek.
• Parselin bir alan kararının içinde olup olmadığını sormadan müteahhitle tek bina pazarlığına girmek.
• Küçük parselde komşu parselle birleşme seçeneğini konuşmadan imar hakkını yetersiz bulup süreci bırakmak.

Destekler

Basına yansıyan güncel tutarlara göre Yarısı Bizden programında tek bina dönüşümünde bağımsız bölüm başına 875.000 TL hibe, 875.000 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği veriliyor; TOKİ veya Emlak Konut eliyle yürütülen alan bazlı projelerde ise kredi kalemi yer almıyor. Program 31.12.2027'ye uzatıldı; başvurudan önce koşulları doğrulayın. Ayrıntılar Yarısı Bizden sayfamızda, kira destekleri kira yardımı sayfamızda. Dönüşüm sonrası yeni binanın yönetimi için Ümraniye bina yönetimi sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Şehir plancısı, mimar ve avukattan oluşan ekibimizle Ümraniye'de parselin alan kararı ve plan durumunu, tapu yapısını ve Yapı Kayıt Belgesinin hesaba etkisini dönüşüm kararından önce raporluyoruz. Mimari proje ve inşaat takibi dahil hizmetlerimiz kentsel dönüşüm hizmetleri sayfasında.