Ümraniye'de Bina ve Site Yönetimi: Toplu Yapılar, Hisseli Tapular ve Aidat

Ümraniye'de bina yönetimi tek bir modelle yürümez. İlçede bir yanda 2000 sonrasında yapılmış, havuzu, otoparkı ve güvenlik personeli olan çok bloklu siteler, öbür yanda 1980–2000 arasında yükselmiş, çoğu zaman kapıcısız ve belgeleri eksik az katlı apartmanlar var. İlkinde sorun toplu yapı kurallarını ve ortak tesis giderlerini doğru işletmek, ikincisinde ise önce hangi kuralların uygulanacağını netleştirmek.

Ümraniye'nin iki ayrı bina stoku

İBB'nin 2020 tarihli Ümraniye kitapçığı ilçeyi İstanbul'un en hızlı kentleşen ve nüfusu en hızlı artan ilçelerinden biri olarak tanımlıyor; TÜİK 2019 verisine göre nüfus 710.280. Kitapçıkta analiz edilen 52.612 binanın dağılımı şöyle:

Binaların üçte birinden fazlasının 2000 sonrasında yapılmış olması, ilçedeki site sayısının neden yüksek olduğunu açıklıyor. Buna karşılık binaların üçte ikisi hâlâ en fazla dört katlı ve her yedi binadan biri yığma. Kitapçık, kaçak yapılaşma nedeniyle yapım yılı verisine ulaşmakta önemli zorluklarla karşılaşıldığını da not ediyor.

Büyük sitelerde toplu yapı yönetimi

Birden çok bloğun ortak altyapı, sosyal tesis ve otoparkı paylaştığı bir site, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda "toplu yapı" olarak tanımlanır (634 sayılı KMK md. 66). Bu sitelerde yönetim katmanlıdır:

• Her blok, yalnız kendi ortak yerleri için blok kat malikleri kurulunca yönetilir (md. 69).
• Bütün sitenin ortak yer ve tesisleri, yönetim planında yetki verilmişse blok yöneticilerinden oluşan toplu yapı temsilciler kurulunca yönetilir. Her temsilci, temsil ettiği bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanır.
• Site yöneticisi ve denetçisi, temsilciler kurulunda temsil edilen bağımsız bölüm sayısının salt çoğunluğuyla atanır (md. 71).
• Toplu yapı yönetim planının değiştirilmesi için gereken oran, 7579 sayılı Kanunla beşte dörtten üçte ikiye indirildi (md. 70). Tek binalarda beşte dört kuralı sürüyor.

Sitelerde sık gördüğümüz sorun, yönetim planının müteahhit döneminde hazırlanmış ve sitenin bugünkü işleyişine uymaz hâlde kalmasıdır. Üçte iki eşiği, eskimiş planları güncellemeyi kolaylaştırıyor. Planın içeriğiyle ilgili ayrıntıları yönetim planı yazımızda anlattık.

Müteahhitten devir ve geçici yönetim

Yönetim planı, temsilciler kurulu oluşana kadar bir geçici yönetim öngörebilir. Bu yönetim en geç toplu yapının bitimini izleyen bir yıl sonuna kadar sürebilir ve her hâlde ilk yapı ruhsatından itibaren on yıl geçince sona erer (md. 73). Devir sırasında şu belgelerin teslim alınması gerekir:

1. Onaylı vaziyet planı, mimari ve tesisat projeleri; ortak tesislerin hangi parselde kaldığını gösteren tapu kayıtları (md. 67–68).
2. Asansör, jeneratör, hidrofor ve havuz ekipmanının garanti belgeleri ve bakım sözleşmeleri.
3. Geçici yönetim dönemine ait gelir-gider kayıtları, banka hesapları ve aidat alacak listesi.
4. Personel sözleşmeleri ve varsa hizmet alım sözleşmeleri.

Ortak tesis ve personel giderleri nasıl paylaşılır?

Ümraniye'deki sitelerde aidatın büyük kısmı güvenlik, temizlik, bahçe bakımı ve havuz, spor salonu gibi ortak tesislerin işletmesinden oluşur. KMK, aksine anlaşma yoksa bu giderleri iki farklı ölçüyle paylaştırır (md. 20):

• Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit olarak paylaşılır.
• Ortak yerlerin bakım, onarım ve sigorta giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
• Bir malik, havuzu veya spor salonunu kullanmadığını ileri sürerek gider payından kaçınamaz. Toplu yapılarda bu kural, tesisin başka bir parselde bulunması hâlini de kapsar (md. 20, md. 72).

Yalnız belirli blokların kullanımına ayrılmış bir ortak yerin gideri o blokların maliklerine, bütün siteye hizmet eden tesisin gideri bütün maliklere yüklenir (md. 72). Blok kurulu ve temsilciler kurulu kararları icra takibinde İİK 68'deki belgelerden sayılır. Ödemede geciken malik, aylık yüzde 5 gecikme tazminatı öder (md. 20).

7579 sayılı Kanun aidat tarafında da kural koydu. Onaylı işletme projesi yoksa yönetici geçici bir proje hazırlar; bu proje en geç 3 ay içinde onaylanmalı ve artış o yılın yeniden değerleme oranını (2026 için yüzde 25,49) aşamaz. Genel kurulun onayladığı projede kanuni bir tavan yoktur. Gider tahsilatının hukuki yolları için ortak gider tahsilatı yazımıza bakabilirsiniz.

Hisseli tapulu ve belgesi eksik eski apartmanlar

Ümraniye'nin Kazım Karabekir, Topağacı, Dumlupınar, Hekimbaşı, Elmalıkent ve İnkılap mahallelerinde yerleşimin önemli bir bölümü 2B arazileri üzerinde gelişti; basına yansıyan bilgilere göre bu alanların imar planları 2017'de İBB Meclisi'nde onaylandı. Bu tür bölgelerde sık karşılaştığımız durum, tapu alınmış olsa da binada kat irtifakı kurulmamış ve tapunun hisseli kalmış olmasıdır.

• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış hisseli tapulu binada KMK doğrudan uygulanmaz; ilişkiler Türk Medeni Kanunu'nun paylı mülkiyet hükümlerine göre yürür. Bu binalarda ortak giderlerin ve kullanımın yazılı bir sözleşmeyle düzenlenmesi gerekir.
• Ruhsatsız veya yapı kullanma izni olmayan yapılarda Yapı Kayıt Belgesi ile, maliklerin tamamının muvafakati ve imar planında umumi hizmet alanına düşen kısımların terki hâlinde, yapı kullanma izni aranmadan kat mülkiyeti kurulabilir. Bunun için kayıt bedelinin iki katı ödenir (3194 sayılı İmar Kanunu geçici md. 16).
• Yığma ve az katlı binalarda yönetimin ilk işi teknik durumu belgelemektir: çatı, taşıyıcı duvarlardaki çatlaklar, nem ve tesisat. Bu kayıt, ileride deprem güvenliği değerlendirmesi gündeme geldiğinde de işe yarar.

Dönüşümden çıkan yeni binada ilk yönetim

Ümraniye Belediyesi'nin Temmuz 2025'te basına yansıyan açıklamasına göre ilçede 2014–2025 arasında 3.812 riskli yapı tespit edildi, 3.538'inin yıkımı tamamlandı ve 2.340 yeni yapıya ruhsat verildi. Bu, her yıl çok sayıda binanın sıfırdan yönetim kurması demek. Yeni binada sık atlanan adımlar şunlar:

1. Kat irtifakıyla birlikte tapuya işlenen yönetim planının okunması; eski binadaki alışkanlıkların (ör. bahçe veya otoparkın kullanımı) yeni plana uyup uymadığının kontrolü.
2. İlk kat malikleri kurulunda yönetici ve denetçi seçimi; 8 veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici atanması zorunludur (md. 34).
3. İşletme projesinin onaylanması; yönetici avansı yalnızca proje onaylanıncaya kadar toplayabilir (md. 35/d).
4. Müteahhitten asansör, yangın ve tesisat belgelerinin teslim alınması; yapı kullanma izni sonrasında malik başvurusuyla periyodik yangın güvenliği denetimi yaptırılabilir.

Binanız henüz dönüşüm aşamasındaysa süreç ve destekler için Ümraniye kentsel dönüşüm sayfamıza bakabilirsiniz.

ADAADA nasıl yardımcı olur?

Ümraniye'deki sitelerde toplu yapı yönetim planını, gider paylaşımını ve müteahhitten devri; eski apartmanlarda ise tapu ve belge durumunu netleştirerek yönetimi kuruyoruz. Personel bordrosu, genel kurul dosyası, aidat takibi ve üç aylık mali rapor dahil kapsamımız bina, site ve tesis yönetimi sayfasında.